2020年初，新冠疫情爆发，全球肆虐，烙印万物，至今猖狂；

       2021年，房地产行业则经历了冰火两重天的考验，从上半年行业的激烈角逐、信心满满，到下半年头部企业资不抵债、优化裁员；

       那么，房地产到底怎么了？

       之前听过一句话，印象深刻。有人曾说2019年是过去十年最差的一年，是未来十年最好的一年；当时对此话无感且不信，所以在那年买了房。三年过去一语成谶。此话对于2021年依然成立，从未来十年看现在2021年不算差的一年。

       2014年是房地产高周转模式的元年，碧桂园开始在全国地产项目中，大力实施高周转玩法；高周转模式本质是资金的高周转，核心是如何减少单位时间内股东自有资金的使用时间，即股东自有资金使用效率如何实现最大化。如何判断一个项目是否做到高周转呢？关键看三个指标：一是项目整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；二是从拿地、开工到预售的时间，目前要求住宅项目是37220；三是销售去化速度，要求项目开盘后30天内去化率不低于60%，90天内去化率不低于80%。高周转模式拉开了房地产高杠杆的模式。

       国家十四五规划奠定了未来五年国家的发展方向和主基调。十四五期间，防范化解重大风险依然是重大攻坚战，预防金融体系风险是重点，房地产泡沫是威胁金融体系安全的最大“灰犀牛”。房地产降负债、降杠杆注定是十四五的主旋律，从高周转、高杠杆回归到常规发展模式。

         房地产行业将如何回归常规发展模式呢？

       国家着眼建立长效机制，供给侧从融资、土地、保障端出发，需求侧“四限”等完善升级，房产税试点落地，稳房价。 2020年中，房地产三道红线横空出世，年末央行建立房地产融资集中度管理制度（两道红线），国家从融资端限制企业的资金需求；2021年初，22城两集中突然杀出，国家从土地供给端限制地方政府的供地节奏；导致地产基本面下行超预期，9月底“两维护”开启政策纠偏传递缓和信号，防范行业出现系统性风险。

2021年中央层面政策一览

    房地产行业后续如何发展？

首先，中国城镇化率达到上限的时间决定了房地产行业增长上限的时间；

按照2030年达到70%预估，2021年中国城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.72%，比上年末提高0.83个百分点；城镇化速度减慢，未来十年城镇化平均每年增长0.5%，房地产业的增长速度将继续上行，但后续动力不足；

其次，中国十四五乃至十五五，即今后五到十年，都市圈和城市群加快发展是中国经济增长最大的发展潜能；其余地方任其自然增长，甚至衰落；房地产业重点区域未来聚焦于三大城市群和都市圈。一二三四五线城市继续分化，一线和强二线继续走强，弱二线和三四五线城市走弱，甚至衰落。

其次，中国人口增幅持续降低，2021年大陆人口141260万人，比上年末增加48万人。全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰，自去年再次跌破1%；预计2022年人口净增长为负，人口减少，中西区域发展带来挑战。中心城市+大都市圈+城市群未来会继续吸引人口流入。

再次，房地产因其作为压舱石和支柱产业，巨大的行业规模，未来五年继续在高位附近震荡，维持规模；

2020年房地产成交规模17.6亿㎡，金额17.4万亿元；2021年房地产商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。

最后，房地产行业从遍地开花进入的春秋时代，进入兼并收购的战国时代；全国百强企业到最后剩下二三十家企业。