【一朋友想买公寓，居然被我劝住了！】

昨天晚上，一个学习时认识的朋友给我在微信里发了几张样板间的图片，并附一段语音，说，兄弟，你帮我看看这个房子怎么样，广州的，海珠区，价格只要50多万，真便宜，我明天想去看看，全款来一套。

样板间是真漂亮，上下两层的，层高5.2米。我一看这图，说，别买了。这个是公寓产品，再便宜也别买，因为这种产品产权只有40年，是商业用地，开发商在拿到土地的开发权后改变了土地是使用性质，盖成类住宅产品，因此从严格意义的法规上来讲，是有缺陷的。他说，没有缺陷啊，有阳台，通燃气的。正是因为有阳台，通燃气才叫公寓嘛，要不然就该叫商铺了。他说，兄弟啊，实在是便宜啊，不限购不限贷，反正我啥都不差，就差个房，还那么便宜，买了吧？

各位亲，记得国辉一句话，我们买任何东西都不是因为它便宜，而已是因为它值得。

我在微信里耐心得跟他解释，公寓这种产品除了在产权上的先天残疾之外，还有二手交易时的各种高额成本。下面给大家罗列一下：

1、营业税及其附加税：（合同价－买入价）×5．65％；

2、土地税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）×系数；

注：（1）自然税额＝买入价×5％×房屋年限（按产证记载时间足年算）。（2）系数：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）／买入价＜50％，系数选30％；50％＜（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）／买入价＜100％，系数选40％；

3、个人所得税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）×20％；

4、印花税：合同价×万分之五；五、评估费：合同价×千分之三。

买方：

1、契税：合同价×3％；

2、交易手续费：合同价×2．5‰（没错，是千分之2．5，100万的合同，交易手续费要2500元，而且是下家单方出）；

3、印花税：合同价×万分之五。

以深圳为例，业主在卖房的时候只取实收价格，税费基本都是由买家承担的。那就要提高售价才行，售价一高，买家就犹豫了，因为同等价格我为什么不买新房，为什么不买70年产权的住宅呢？如果自己承担各种税费，价格合理了，买家高兴了，业主就不高兴了，因为这三年房子涨出来的价格，你一算发现基本全部送给有关部门了。

卖房的中介见他半天没有答应下来，估摸着是找外援了。又给他发语音，说，哥，我说啥也不如你自己亲自来看啊，给小妹一个机会，请哥、嫂子吃顿广州美食。而且吧，这边房子的租金高，一个月能租个4500，你想，做啥生意能这么高的月回报？！

我马上在某家平台上找了紧靠这个楼盘的一个住宅小区，全屋家电，精装修的两房一厅租金发给他，最高租金3900，一个空间压抑得要死，一梯十户二十户的公寓，凭什么能租到4500一个月？！而且，这个房子的产权居然只剩25年了！我们就算这个房子以周边最高租金3900一个月租出去，期间一个月都没有断过租客，要差不多10年才能现金流回正。既然把买房看成是投资，那就是一笔账，冰冷的数字，咱们做点什么生意不好， 要做10年现金流才回正的生意……

一晚上聊天，我基本就在和中介小姐姐隔着我朋友的手机斗智斗勇，她发几段语音给我朋友，我朋友转化成文字，截屏发给我，我见招拆招地将这些机智话术中的陷阱及隐藏信息一一破解掉。真累得够呛。好说歹说，总算是劝住了。破了人家的财路，我挺愧疚的，我欠中介小姐姐一顿饭吧，下次来深圳记得找国辉，我请椰汁鸡，降降火。