二手房 | 为什么买卖不破租赁？

买卖不破租赁原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

买卖二手房时，如果房子里有租户，在进行买卖交易中，一定要提供给租户《放弃优先购买声明》。因《合同法》第230条规定出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

一、出租房的签约注意事项

1、如实告知房屋租赁状态；

2、要求业主提供租户的《放弃优先购买权声明》，租户不配合提供的，业主应提前十五日向租户发送《行使优先购买权的通知》；

3、关于租金的归属及押金的退还，买卖双方应明确约定；

4、关于交房时间，客户能接受租赁到期后实际入住房屋。如客户急需入住房屋，业主也同意解决租户问题，应在补充协议其他约定处注明“甲方承诺在交房时间前清退租户”。

二、以下是租户的优先购买权不能行使的情形

1、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

3、房屋共有人行使优先购买权的，效力要高于租户优先购买权。

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

三、租户的优先购买权未得到保障，买卖合同依旧有效

根据有关司法解释的相关规定，业主出卖租赁房屋未在合理期限内通知租户或者存在其他侵害租户优先购买权情形，租户请求业主承担赔偿责任的，人民法院要应予支持。但请求确认业主和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。即租户的优先购买权未得到保障，不会影响业主与第三人签订的房屋买卖合同的效力。

四、相关法律

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《合同法》第230条规定出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《民通意见》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主急需有效。

在二手房买卖中，买房人应对房屋实际使用状况进行全面的了解，及时现场勘查；同时，可以在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的，应支付一定金额的违约金，以加大卖房人的违约成本。

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