转让楼花HST问题集锦
楼花转让是否需收HST、作为买家你是不是被CRA默认成 deemed builder。
通常买楼花有三种目的：自住，出租，转手。
无论自住或出租，都是要等买家拿到ownership之后； 而楼花转手是指没等房子建好，在交接之前就将合同出售，这叫 “assignment” 。转手方是 assignor，接手方是 assignee。楼花转手后，新买家来跟建筑商做最后的交接。
一句话：楼花转手不是卖房，而是卖合同。
不是所有楼花都允许转手, 允许转手的也必须先得到建商的书面同意才可以行动。转手会有几千块的转手费 。
楼花转手是否收HST？
CRA的第一个任务是判断assignor是否符合GST/HST概念下的 deemed builder。这里说的 builder 并不一定指建造房子的人，税务上一个转手楼花的卖家可以被”视同为builder”。
CRA主要考量2个因素：购房目的 + 转手原因。
例一：
隔壁老王、隔壁老李、隔壁老张，共租一套3卧室的房子。2015年1月，三人合伙签合同购买一套高级公寓，一室一厅，预计2018年7月交接。结果到了2016年2月房价暴涨，老王老李老张研究后将楼花转手卖给了出价最高的一位买主。
CRA认为三人合买一室一厅的小公寓很难解释为了自住。三人都打算搬入吗？如何住？从这个角度看，购房自住的原始目的不成立。楼花转手被CRA认为是生意行为 (in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade)，因此老王老李老张被视同为GST/HST意义上的builder。既然是 builder, 卖楼花就是要收HST的。
例二：
老陈夫妻带着三个孩子住在4卧室的房子内。2015年1月，老陈签合同50万购买大学附近one-bedroom condo, 预计2016年1月交接。Occupancy closing后老陈把楼花转让给一学生家长，卖得60万。
从CRA的角度看，尽管老陈夫妻从来没有炒房历史，但一家五口买个one-bedroom的condo也看上去也不像要自住。因此楼花转手被CRA认定为生意行为，老陈同样被CRA视为GST/HST意义上的builder，既然是builder, 卖楼花要收HST。
例三：
老牛夫妇和2个孩子住在3卧室的townhouse。2015年1月他们购买渔人村一3000尺的新房。新房离孩子们学校步行可达，离老牛公司也近。新房的closing 预计在2016年7月。2016年1月，趁着房市好，俩人卖掉了3卧的townhouse，搬到姐姐家暂住，坐等搬入新居。但是，2016年6月，老牛的母亲突然中风不能自理，需要同住照顾。老牛和老刘觉得这种情况下4卧的新房貌似也不大够住了，必须再买个更大的房子。所以，即将交接之前，夫妻把4卧转手了。
CRA认为老牛和老刘切断了和旧房的联系（卖了townhouse），新房的位置对孩子大人都方便，这些事实说明买房自住的目的真实可信。后来转手楼花是因为突发事件导致 – change in personal circumstances 。因此CRA认可自住目的，不属于炒楼花，从GST/HST的角度，不是 builder，因此转手楼花不要求收HST。
例四：
2015年1月，老赵和建筑商签署合同，购买士嘉堡新房打算自住。在2016年1月老赵升职，被公司派去纽约总部任职。临走老赵卖掉了楼花。
从CRA的角度看，老赵买房本想自住，卖房的原因是工作变动。因此，从GST/HST的角度看，老赵不是builder，因此转手楼花不要求收HST。
总之，一旦 assignor符合 deemed builder的定义, 转手楼花则必须收HST，反之则不收。
下面再说一个小王被CRA认定为 deemed builder 要收HST的例子：
例五：
新房30万。小王是原始买家，签合同后付给建筑商 20% 的 deposit 合计6万元。 2年后小王将楼花以34万转手。
首先，这一交易涉及两部分：
小王应先把付给建筑商的6万成本赎回（转嫁给新买家）。但是，recover 6万并不属于 return of deposit, 相反，CRA认为这是 taxable sale;
楼花转手34万，小王有盈利4万。CRA认为，这部分利润也是要加HST的。
新买家给小王10万，其中6万是补偿小王付给建筑商的deposit, 4万是小王的盈利。因此涉及HST =（6万+4万）x 13% = $13,000。这$13,000 应该由买家付，当然小王可以为了吸引买家而最后选择自己承担。
那么小王有办法抵减一部分HST么？有的。交易中小王支付的地产经纪费、律师费、转手费等费用中的HST可以从$13,000中刨除。
HST rebate 该谁申请？
对assignor来说，不涉及 HST rebate，因为 assignor 还未曾拿到房子的ownership;
Assignee 才是最终面对建筑商交接(final closing)的买家，符合条件的可以申请相关的HST rebate （自住和出租都可以有HST rebate）。
接上面例子：
大刘接手小王的楼花所支付的HST：给小王 $13,000; 给建筑商 30万x13% = $39,000 （其中$15,600是原本包含在合同里的，$23,400是交接时补足的），合计$52,000。
大刘自己申请 HST New Housing rebate 能够拿回 $30,300 退税。
几点注意事项
如果从非居民手里买楼花，接手楼花的买家一定要监督非居民卖家申请 certificate of compliance (清税证明)。否则，如果卖家不交税, CRA可以向买家追缴非居民卖家所欠的税款。
如果楼花转（或直接更名）给自己家人，必须做正规 assignment 或者 amendment 文件， 而不是仅仅在 final closing 时律师直接做 direction of title – 这样做很容易导致双方谁都拿不到 HST rebate。CRA很喜欢用” 签原始合同的和最后上 title 的不是一个人” 为理由将HST rebate申请拒掉.
