2017-2018年长租公寓白皮书
目录
一、我国集中式长租公寓行业现状
二、我国集中式长租公寓政策与供应分析
三、行业机构端详解
四、北京公寓租客需求分析
五、行业展望
内容节选
回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超过200 亿的企业已经出现，估值超过 10 亿的创业公司已经不在少数。
2017 可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看，床位、单间、整租，低端、中端、高端，围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。
集中式长租公寓，是指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。相较分散式公寓、个人住宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四类优势。房源获取方式有包租、自持、加盟 / 托管 3 种。
我国拥有 13.7 亿人口，租赁人口目前为 1.68 亿， 2016 年我国的租金 GMV 约为 1.2 万亿。我国一线市场公寓数量占比 60%，租金规模约 324 亿；二线及其他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约 86 亿。
全国来看，集中式品牌公寓主要分布在一线城市，在人口流入及经济基础较好的二线城市也有分布。
从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在 30% 左右，而目前我国租赁人口占比仅为 12%，在未来，我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为 19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。
从国际经验上看， B2C 房源市场占有率平均在 30% 以上。日本的 B2C 市场占有率高达 83%，我国目前B2C 机构化占有率不到 5%，机构化运营的崛起将会是发展趋势。
十城整体来看，个人普租占比超 2/3, 城中村占比超 1/4，机构化房源占比仅为 5%。城市间差别很大，深圳城中村比例最高，近 70% 的租赁住房供应都集中在城中村，北京这一比例也超过1/3；个人普租仍是大多数城市的主流，苏州这一比例最高，超 90%。
集中式长租公寓机构运营企业参与者众多，每个企业的背景和基因也不尽相同。不同基因的企业在发展战略及商业模式上都有所区别。目前，按照公寓机构运营企业依据不同背景，可以分为五大系，分别是，创业系、中介系、酒店系、房企系以及国企系五大系别。不同系别的企业优势及擅长领域有较大区别。
集中式长租公寓产业链涉及房源开发、设计、装修、配置、获客、运营、租后管理等多个环节。从房源端到客源端的匹配，需要产业链的各个环节有效整合匹配后，形成生态闭环。一般从房源开发到初次获客的时间周期，分散式公寓一般为1 个月内，集中式公寓的时间跨度则一般为 3-6 个月。
全国部分品牌公寓产品线、产品线宽度及门店数量级对比
一般认为，标准化装修配置以及高品质的租住体验使得公寓企业深受青年人群青睐。本次调研也表明，公寓客是一个比全市场更年轻、受教育程度更高的群体，因而决定了这是一个合租比例更高、租房时间较短、流动人口比例更高且以未婚人群主导的新型人群。
北京公寓租客获取租房信息的渠道
公寓租客租赁痛点选择
2017 年是长租公寓发展的元年，经过一年的快速发展， 2018 年又将会是行业裂变式增长的一年。
展望 1: 长周期看，供不应求，政策造就蓝海市场
展望 2：去杠杆带来的金融风险，加杠杆扩张规模的企业面临更大金融风险
展望 3： 1000 间以上的大盘比例增加，运营效能要求更高
展望 4：供给放量过快导致出租率下降，租金水平受影响
展望 5： B2C 份额提升，龙头企业规模达百万间
展望 6：租客端的扶持政策陆续出台，如公积金贷款、租房补贴、租金抵税
展望 7：产品线多元化，蓝领和金领市场渐热
展望 8：行业管理智能化提升，人工智能造就“无人公寓”
展望 9：“互联网 + 租赁”由营销向制造业和生活服务全产业链渗透
展望 10：政府线下监管更严格，消防报批难度增加，助推品牌公寓市场占有率提升
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