央妈报告透露房贷收紧，该怎么办

现在房子越来越贵，买房都得靠房贷，所有有关信贷信息都牵动人心。最新的消息是，央妈（人民银行总行）于2月17日晚在官网公布了《2016年第四季度中国货币政策执行报告》。报告很长，有三万字，涉及房地产内容不少，不幸的是总体偏空。

央妈已发威

2016年权威人士在人民日报提示风险后，整个经济环境从稳增长开始转向防风险。今年10月，我国将举办十九大，今年是维稳之年。因此央妈本次罕见地在四季度报告中提到了70次风险，而三季度是63次，二季度53次；四季度报告提到16次风险，而三季度才7次，二季度1次。

央妈2016年季报关键词出现频率次数

二季报三季报四季报

泡沫1716

风险536370

不同于以往，央妈本次还特别关照房地产业，四季度报提到了房地产38次，三季度才25次，二季度18次；强调了对房地产信贷的调控，四季度报2次，三季度1次，二季度没有；空前地提出2次房地产泡沫，这以往没有过。

央妈2016年季报关键词出现频率次数

二季报三季报四季报

房地产182538

房地产信贷012

房地产泡沫002

对于房地产业下一步走势，央妈特别指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照“因城施策”的原则对房地产市场实施调控，强化住房金融宏观审慎管理，指导分支行配合地方政府开展房地产调控，在引导个人住房贷款合理增长的同时，支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。 

下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

很显然，从去年四季度上海、深圳启动认房又认贷以来，央妈对房地产信贷已经动真格了，而且这个趋势还将延续下去一段时间。

房贷影响大

近年来房价走高后，房贷（按揭）在购房中的作用越来越大。根据我整理的统计信息，以上海为例，2010年以来，上海新增个人房贷占一手房销售额的比例上升的速度迅猛，2010年约为15%，到2016年已达到了48%，这意味着个人购房对房贷的依赖十分强烈（这里说的房贷比例并不意味着房贷杠杆高，前述比例未统计二手房交易额，实际杠杆率会低一些）。

限购政策执行多年后，政府对购房人的购房资格方面已经没有打压的空间，所以限贷政策成为调控的主战场。住房信贷新增速度对房价有着直接的影响。空多各举一例。2010年6月上海开始执行严格的认房又认贷，直接打压了房贷增速，市场交易量下行，二手房价格也盘整了2年多直至2013年才重拾升势且涨幅不大。2014年9月人行放开认房又认贷后，个人住房贷款增速迅速翻了6倍，带动了二手房大幅上涨，促成了这一轮行情（指数价格钝化，实际项目价格波动更大）。

可以看出，在限购背景下，房贷政策及其推动的房贷增速对市场走势影响极大。

后续政策预判

在政策层面上，既然人行已明确“因城施策”且“严格限制信贷流向投资投机性购房”，那么现有的限贷政策在2017年是不可能松动的，且各地房贷政策只会越来越收紧。2018年是否会松动，要看到那时的经济运行是否平稳。如果经济没有新的增长点，国家重启稳增长，可能会酌情放开。但我个人持悲观态度，上一次房贷政策收紧到放松用了4年。

在银行执行方面上，各银行分支机构将严格执行国家限贷规定，这是国家意志的体现，特别是国有大行。各银行，特别是股份制和城商行会主要推进个人信用贷款和抵押中长期贷款。那时，很多迂回的解决方案将出现，贷款中介的生意会好起来。大家可以密切留意，选择靠谱的中介服务。

去年以来，货币利率的上升已经大幅上升，10年期国债利率已经从2.6%涨到了3.4%，会倒逼银行转嫁成本。

在房贷利率上，按揭贷款的利率会上浮，现在主流9折利率的可能会折扣变小或取消，而放款时间会拉长。

市场走势和交易建议

前期涨幅较大城市的交易将被冻结，以上海为例，随着交易量的下行，二手房议价空间会打开，年底可能会出现10%的下探，具体看二手房项目，但优质学区和稀缺盘仍然会坚挺。一手房由于今年供应量总体会少，且拿地成本较高，开发商降价意愿不强。要看开发商资金是否充裕，降价、走平、甚至提价都有可能。事实上，上海的一手房、二手房现在是两个世界，各有定价体系。

对于刚需和改善买家，如果不是特别着急的，能等就等到下半年再做考虑。如果真的遇到特别心仪的房子，还是要尽早入手，因为买房是要看缘分的，错过就是永远，特别是住进满意房子的那份喜悦感是无法用金钱衡量的。

切记珍惜首贷资格，贷款成数将成为未来个人的最大竞争优势，目测至少值100万哈。如果买了就一定要用足啊。

投资需求就耐心等待吧，至少等到10月那个重要会议开完，观望后续会出什么政策。现阶段可以先把流水做好。

长远坚定看好，短期静观其变。