各资产类别简述——资产配置建议

文章中出现的投资建议都只是个人看法，仅供参考。执行层面，还是建议您咨询专业人士后，根据自己的情况，构建属于自己的资产配置方案。过去成功的经验值得参考，但也要谨慎借鉴。投资者要有自我变革的勇气，敢于跳出来审视过去，因为过去投资的成功更多的是时代的成功，是时代带来的趋势性机会。而未来经济增速下滑，人口红利消失，金融监管趋严，经济转型等一类列问题，成功的投资需要更多的专业判断以及科学的方法。

首先从我们投资者经常遇到的资产类别开始说起：

房地产

房地产的体量一年是15万亿，是中国体量最大的一个行业。民众的财富绝大部分跟房子相关，银行贷款中比例最高的也是房贷。当前很多地方政府出台了很多相关的政策，其实都是呵护房地产的发展，土地财政在短期内很难有大的改变。所以短期内指望房价有大的下跌不太可能，房地产发生系统性的风险也非常小。但是需要提醒的是，像过去十几年涨个五倍十倍也是不可能。未来房地产的投资将是真正考验投资者水平和眼光的时候。因为2个核心的因素货币和人口周期都出现了逆转。M2不可能像过去那样每年十几甚至三十的增长，未来长期在个位数将是毋庸置疑的；人口老龄化，新生人口的大量下降；适婚年龄结婚率下降。人口就是需求，房地产长期看人口，人口减少，需求下降，这对房价中长期是利空的；房地产过去本质上还是货币现象，没有那四万亿；没有货币超发，过去十多年房价怎么可能有如此大的涨幅。但是由于过去巨大的赚钱效应，有机会之前获利的钱还是会继续涌入，然后其超额收益随着时间的推移会慢慢回到均值。

房地产投资建议：

如果固定房产占比超过70%的，未来3-5年逐步降低到50%以内。如果考虑购置商铺的，地段和周围的配套很关键，更关键的是这些物业是散租的还是整租的。有没有统一的运营管理，有一个明确的定位形成规模效应，只有有了人气，租户才有钱赚，租户赚钱了房东才能持续出租获取租金回报。写字楼的配置未来通过基金或者REITS参与进去获利会更确定，门槛更低，风险分散，还有专业的团队提供全流程的服务。

常规的房地产债权投资，优选房地产TOP30的房企，未来房企集中度会越来越高，强者恒强。

二级市场（股市）

A股自诞生以来就伴随着高波动性，制度的不完善以及投资者教育的缺失导演了无数场暴富与血亏的戏码，可能正是由于这样的冰与火，A股一直吸引着投资者的目光。今年由于疫情的影响，A股的表现只能说是一般，但韧性十足。目前我国居民的股票配置只占居民财产的2%不到，未来有巨大的提升空间。这是一个非常重要的前提，配置的比例过低。另外科创板、创业板改革、新三板等一系列的政策出台，国家对资本市场的重视程度大家一定要引起重视。中国要强起来，不仅仅是人民币的国际化，也要资本市场跟国际接轨。中国要强起来，不仅仅是制造业要高端化、智能化、资本市场的大步向前与国际金融市场接轨也是必要的。美元是美国的命门，华尔街是世界的金融中心，上海未来的国际中心地位必将稳步上升直到匹配上中国在世界经济的排名。

另外一个需要配置的原因是周期。调整时间越长，离下一波大行情的道来就越近。既然我们不可能买到最低点，那么我们为什么不根据自己的配置比例，逐步建仓呢。估值相对合理，估值整体便宜，所以风险不大。

二级市场投资建议：

1.买好股，买龙头股票，美国4%的股票带领着指数常年震荡上行，不断创新高。中国未来也会是这样。大部分股票慢慢轮为仙股，而龙头公司因为起强大的盈利能力以及护城河，可以巨额投入到科研、投入到互联网、物联网、智能化的建设，不断提升自己的护城河，赚取更多的利润。

2.买优秀的基金。个人都是从众的，在股市中不是放大贪婪就是放大恐惧，所以经常追涨杀跌。因此绝大部分投资者不适合自己炒股，而是适合通过专业机构和团队来帮我们理财。相对来说优秀的基金有信息优势、情绪控制更好、受过更好的专业训练，长期来看给投资者带来了丰厚的回报。5000只公募基金怎么选？找我，帮你精选几只。

3.控制比例。通过仓位控制来控制整体的回撤。二级市场的配置要在自己可以承受的比例范围内。

4.适当择时。大家都不谈论股票的时候，都比较悲观的时候，通常是建仓的好时机。反之，身边亲朋好友热情高涨，甚至大街上随处可见讨论股票的人的时候要赶快获利了结。

5.分散风险。如果买股票，多买几个不同行业的龙头。如果是买基金，指数基金、股票基金、混合基金、债券基金也要分散配置。

一级市场（股权投资）

目前基金业协会备案的股权、创投类基金管理人有14000多家，管理规模超过8万亿，平均一家有6亿左右的规模。但是私募股权行业，分化特别严重，5%的管理人赚了行业95%的利润。国家对创业创新是支持的；法律对知识产权的保护也越来越好，华为事件也彰显了拥有自身核心技术是多么重要。但是很多头部的管理人的门槛都越来越高，基本上300万起，500万起是正常，顶级的门槛要3000万。

关于时间周期，整个基金的运行周期基本上是10年。前面2-4年通常是缴款期、后面4年是退出期，还有2年左右的延长期。头部的基金管理人通常会比较重视DPI、IRR，所以好的5年左右已经回本。

关于回报，希望你不要有太高的期待。账面10倍的回报，扣除管理费、业绩提成、国家的税费，到投资者手上基本上是6倍左右。一般的管理人，管理费和业绩提成都比较低，提成一般是超额收益的20%，但是整体回报通常不高；头部的管理人提成和管理费都比较高，通常在2-3的年化管理费。25%-30%的提成，当然业绩越好，提成越高。

另外需要注意的是股权是有别于债权、相当于合伙做生意，风险自然是大的；另外由于时间比较长，流动性差，购买前对现金流要有一个很好的规化。也要做好本金可能亏损的心理准备。

股权投资建议：

1.如果100万起的股权项目要特别慎重；300万起、500万起的相对来说会好点，能力允许只买贵的。

2.即使头部的管理人给到投资者税后到手的回报也就在15%-20%的年化复利。也就是4倍到8倍。

3.购买前对管理人的团队、投资策略、过往业绩（DPI、IRR、MOIC）、对代销渠道的品牌、资质和理财师的从业水平、从业年限等都要考虑进去。

4.控制好比例。

类固收

从去年开始类固收的产品出现了一定比例的延期、亏损。我们知道财富管理行业很多公司都出现了这种情况，信托公司也有一些项目出问题，不能按时兑付本金或分派利息。相信这些不是个案，背后的大逻辑是去杠杆的政策，通过举债过日子变得行不通了；另外一个原因就是有些机构在发展过程中，盲目追求规模、放松了标准、风控不严，为了追求短期利润，心存侥幸。结果自食其果。

监管层面，由于经验不足、人手不够、在鼓励创新的时候没有意识到在违法犯罪成本很低、监管不到位的情况下，浑水摸鱼者不少。投资者很多又都缺乏鉴别能力，他们往往通过收益高低判断产品好坏，

误区：

1．类固收的产品的风险一定比股权低；

2.哪家本金兑付和派息快就觉得哪家好；想想P2P就知道这点了；

3.只听不看。

投资建议：

1.类固收同样有风险，打破刚兑是趋势，精选管理人。管理人的行业地位、高管团队背景、股东背景；

2.底层资产是否保值、是否容易变现；还款来源是否清晰；交易对手具体情况，如负债、信用评级、所属行业现状等都必须了解清楚。

3.不碰资金池项目；

4.可以精选债券基金和标债组合替代，风险更分散，监管更严；

黄金

乱世黄金盛世收藏。

近期黄金一改过去几年的颓势，涨势迅猛，很多之前被套的资金陆续解套。未来可以看高一线。不过巴菲特是一直不看好黄金的。长期来看，黄金跑赢通胀都困难。

近期黄金上涨主要是全球疫情影响，市场避险情绪浓厚，再加上全球经济增速放缓，市场比较悲观。中期黄金作为避险资产是可以考虑的，但长期黄金很难跑赢市场。

保险

收入的5%-15%的比例配置保险，属地原则、属人原则、家庭经济支柱要首先买，并且配全，不要错误的先给小孩配，本末倒置。具体还是要根据情况，国内的百万医疗、重疾；香港的分红储蓄、大额重疾、美国的寿险、分红。不同身家、不同身份、不同年龄都需要不同的解决方案。

总体建议：

多学习，不断的提升自己的金融认知水平。

一定要先做好科学的资产配置，知道自己各类资产配置的比例，然后择机实施，并定期调整。

大环境变了，未来整个金融行业的管理人、投资者和金融从业人员都会有优胜劣汰重新洗牌的过程，头部的管理人份额会稳步提高、投资者更加理性、金融从业者必须掌握更多的技能，往复合型的人才发展。而各方都一定要慎用过去成功的经验。勇于自我变革、打破思维惯性，适应这个市场。