房价为什么越调控越上涨？

我从2006年年底进入房地产这个行业，恰逢当时，房地产调控，其实房地产1998年房改开始一直调控一直没有停过。

我节选2006年到2016年历年调控政策：

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著名经济学家任泽平对房地产调控的总结：

通过比较调控的政策工具及效果可以发现,货币政策直接影响购买力,财税政策直接影响市场供应,土地政策对不同城市效果不同,“限购”等行政措施短期影响直接但不解决根本问题。

过去20年房地产调控存在的主要问题是:重抑制需求,轻增加供给;经常使用行政手段,市场机制不完善;货币超发使得房地产越来越货币金融化,而脱离居住属性和居民收入基本面;土地收入是地方财政的保障,同时土地财政也成为了高房价的推手。

为什么中国的房价这些年越是调控、房价却涨得越多？

1､预期决定投资市场的一切

首先，我们必须看到，不管是房地产还是其它投资市场，对未来的预期决定一切，包括决定当下的供求水平和价格。

市场参与者的行为也由对未来的预期决定。不理解这一点，就不能理解房产市场，也不能理解金融。

这是区分投资市场和商品市场的关键点。

比如，猪肉价格由今天的供求关系决定，但受未来猪肉价格的预期影响很小。如果对未来的肉价预期很低，预计肉价今后会下跌，那么，投机者不能把未来的猪肉转移到今天卖，实现今天的高肉价和未来的低肉价之间的套利。唯一能做的是一些农民减少养猪，降低未来的猪肉供应，但那样对今天的肉价没有影响。

而如果未来的肉价预期比今天高很多，那么，农民可以决定多养猪，增加未来的供应，但对今天的肉价没影响。当然，投机者还可以买些猪肉现货，囤积到未来高价卖出，这会抬高今天的肉价。

可是囤积猪肉的成本很高，要先修建大量冷冻柜等等，因而，在今天和未来肉价预期之间的套利交易量是有限的。所以，今天的猪肉需求和价格更以当前的供求关系决定，不受未来价格预期的影响。

但是，作为投资市场的房地产不同。房价不仅受今天的供求关系影响，而且更受未来房价的预期影响。如果大家都预期未来房价上涨，那么，不管今天价格如何，谁都要去买，使预期马上成为需求，推高今天的房价；在没有房产税等持房成本、但有房租的情况下，房价预期跟买房需求之间的通道更是畅通的。未来的涨价预期会变成今天的涨价。

而如果大家预计未来房价会跌，不仅今天的买房需求会低，而且很多人会提前卖、增加今天的供给，也就是把未来的供给转移到今天。所以，房地产和一般投资市场的价格实际上主要由未来预期决定。

这种差别对政府的政策调控带来完全不同的要求。监管猪肉市场的部门完全可以以稳定肉价为目标，因为让肉价稳定了不会让更多人增加吃肉，但可以减少老百姓生活的烦恼。

可是，如果房价调控部门的目标是让房价稳定不跌，尤其是把房产调控政策定位在房价不跌并有稳定上涨，那么，投资买房、投机买房就永远不会消停，堵也堵不住。相比之下，如果房价有时涨有时跌、甚至偶尔大跌，人们对房价的预期就会大为不同，投资和投机需求就会下降许多。

2､房产调控的逻辑

这些年的房产调控一方面是本质上降低供给，另一方面是不让房价下跌。每次房价有下跌苗头时，地方政府采取鼓励措施，2009年当房地产面对考验时，还推出“买房就是爱国”的保房价运动。另外一个很有代表性的例子是房地产“去库存”运动，这是2015、2016年房产调控的重点。背景是虽然不少一二线城市因房价太火而实施“限购”政策，但三四线城市盖房太多，卖不出去，库存严重。

那么，“去库存”又有哪些举措呢？

先是2016年2月，央行放低需要去库存城市的住房贷款政策，把“首套首付三成降至两成”等。财政部发布通知，为去库存城市全面降低交易环节税费，减轻购房成本。国家发改委也放出大招，商品房库存较大城市，可发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进购房。在地方政府层面，“发放购房补贴”被各地采纳，比如，辽宁、河南、四川等鼓励各地发放住房补贴。

如果你仔细看这些去库存措施，你会发现唯独少了“降房价”举措。道理很简单，如果是市场化去库存，当然首先是降价而且必须实质性降价，但这偏偏是调控政策不允许的。

在不降价的前提下去库存，不仅难以达到目的，没有几个老百姓会上当，而且变相鼓励开发商继续增加库存，因为他们会知道“反正政府会帮我去库存，我不用在做项目前做市场需求调查”。为什么地方政府不允许降价呢？这主要还是地方财政对房地产的依赖度太高，房地产一旦价格下跌导致不景气，这会威胁地方财政开支。

所以，你看到，过去的调控一直不让房价真正下跌，而过去两年的去库存举措进一步验证了政府不会让房价跌的信念。虽然人们普遍觉得房价高得难以持续，但对未来的房价预期继续乐观，至少知道政府不会允许房价跌。在这种不断得到强化的预期之下，2016年8月房地产又表现得过于火热，“限购”甚至“限卖”等政策又被加强。

除非让房价在该跌的时候去跌，否则，买房需求只会不断自我强化，“限购”也挡不住。一般人都会基于过去的经历去判断未来，而他们的过去经历中没有房价下跌吃亏，所以，调控使预期不断乐观，不断带来新需求，这就有了“越调控房价越涨”