小产权房的风险在此，难道你还想图便宜购买吗？

随着城市建设发展的突飞猛进，房屋拆迁引起的纠纷日益突出，其中，小产权房的拆迁补偿问题纠纷更加严重。在实践中，小产权房因没有任何土地手续和房屋所有权手续的前提下，被扣以违章建筑进而拆除。在此期间房屋的拆迁补偿多低或者不补偿比比皆是，造成其权益严重损害。即使这样，小产权房的市场买卖没有间断过，因房屋的价值低廉，图便宜进行私底下交易。今天刘可心律师就小产权房的风险问题，聊一聊等你看明白这些，你还想图便宜购买吗？

小产权房的概念

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。更多征地拆迁资讯 搜cqlst1981

小产权房的法律风险

小产权房的出现是基于农村集体土地上建造的，未缴纳土地出让金费用、没有在省政府、国务院备案审批，只有乡镇或者村委会颁发的小产权房证，造成小产权房交易对象的诸多限制。小产权房并不影响其使用，但不受法律保护。其没有房产证、土地使用证、不具备房屋转让、处分、收益等诸多权利以及不能过户更名。

依据《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民把房屋买卖给除本村村民的其他人的行为不受法律的认可及保护。即小产权房法律规定，不可以向非集体经济组织成员的第三方转让或者出售，只可以本村村民内部转让、置换。

​依据国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第一条规定，严格执行土地用途管制制度。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

依据国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地》第四条规定，坚决查处违法批地和用地行为。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。必须严格按照《土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。

依据中共中央《关于全面深化改革若干重大问题的决定》第三条规定，加快完善现代市场体系。第十一款中，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。在此决定中也并没有提高小产权房如何解决。

​依据2013年国土资源部办公厅 住房城乡建设部办公厅《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》再次重申小产权房问题的危害性、严重性及不合法性。

因其小产权房得不到法律认可，其中本村村民的买卖合同及集体成员以外的老百姓，取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效性。其他形式的如遇到房屋拆迁补偿很难获得。莫要贪图小产权房的价格低廉，购买前要充分考虑到法律风险和今后预期。