说说「房事」

我发现，很多东西都有专业性，你以为很简单的东西，在别人眼里那就是很专业的东西。专业壁垒太深了，三百六十行，行行出专业啊。

房子，估计是比较少见的，大家都有认识的，老少咸宜的东西了。不然每天大家都睡在哪里呢？那当然是房子里面啦。

今天，我们简单聊聊房子的事情，简而言之就是「房事」。。。。。

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近二十年来，我们国家的房价是一路上涨的。中间经历过短暂的金融危机，转而继续上涨，这几年最明显的是2016年以来的全国暴涨。

房价的上涨，让大多数人身价翻了几倍，大多数人的感觉是「什么都没做，一下子感觉有钱了」，出门走路都带风。。

我来捋一捋房子的逻辑，一家之言，提供一些观点，暴露一些问题，给我们大家留一些思考。

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好的地方

刚改革开放的时候，国内人均居住面积是很小的，我看数据是说，1978年人均居住面积是3.6平米，艾玛，那不就刚好放下一张床嘛。现在的数据是40.8平米，变得宽敞多了，住得也舒服多了。

供应少了，需求那么多，房地产开发商当然玩命的造房子卖钱了，这里面有利润的嘛。

所以我觉得房地产开发商做的是好事，它「给大家造那么多的房子，提供比较好的居住环境，改善了大家的生活」。我看新闻说在一二线城市吐槽碧桂园，说碧桂园的房子不好看。艾玛，碧桂园是全国规模房企，相比于十八线小县城的房企，碧桂园的入住，直接干趴下了小房企，房子质量概率上是高于地方房企的，一下子升级了啊。

1978年以来，大家的生活越来越好。有这么一句话「由俭入奢易，由奢入俭难」，就是说啊，人们对于追求美好生活的愿望不会停下来的。放到居住方面来说，也就是对于房地产来说，「对同样面积和居住品质的房子，人们的接受度越来越低了。」所以我觉得，房地产这个行业，还会继续下去，一直继续下去。居住环境比较差的房子，将不再值钱，好的房子会更值钱。

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需要我们思考的地方

刚刚我们说，拥有房子的一下子感觉有钱了。注意，说的是「感觉」，而不是实际的、放在你银行户头的钱。为什么这么说呢？因为大多数的人，只有一套房，这一套房是你要住的地方，是卖不了的，是无法变现的，那么，房价这玩意，于自己而言，就是水中月，镜中花，中看不中用啊。

变现渠道仅有一些，但这些渠道都很麻烦。1、家庭变故，急需现金，需要变卖家产。那这个时候，房子丢到市面上，肯定是要被压价的，因为你着急，买家不着急啊。2、离开这个城市。那就意味着举家搬迁嘛。也是一件大事。

真正的房地产全民狂欢，是在2015年年底至今，关键字是「房地产去库存」、「货币化棚改」。这些词，在百度百科上都有，可以去查一下。大概意思就是：房地产开发商造了很多房子，卖不掉了，房企快倒闭了。这个时候，在全国很多城市推行棚户区改造，把很旧的房子拆迁掉，拆迁户手里有大量现金、优惠券、购房名额，刚好又没房子住了，就去买房子，一下子就把房子买光了，短期的情绪造成了哄抢，房价抬高。

下面来说说我的一些观点。

1、房产的基准是城市，城市能级、人口，高薪水平。

房子值钱不值钱，拍脑袋想，80%是这个城市的基本面决定的。这个城市产业多，人口多，有外来人口，有人愿意来到你这个城市打工，这才是最根本的东西，人们不会因为绿水青山、搞个休闲养生在这个城市居住的。那特么是闲的蛋疼。还不是因为要生活、要赚钱？

城市最核心的资产永远是人，人是一切经济社会活动的基础。一个城市、一个片区，甭管它其他的条件有多差，只要住在那里的人不差，它迟早会成长起来的。

类似于北京海淀，后厂村，那里是互联网集中地，互联网员工工资高，直接就导致那个片区的房价高。

2、共识是个好东西，大家脑袋里的东西是不容易改变的。

厦门的房价比三明高，是因为城市能级、基建水平比三明高，高薪人数多，所以三明只能吸引整个三明的目光，厦门能够吸引福建的目光。（是否能够吸引全国的目光，我不清楚）。

3、压力山大的人，是2017年至今的首次购房者。

因为首付高，月供高。而且，也需要看城市的。像现在的长沙、重庆、成都、西安，房价依然是不贵的。。所以真正压力大的，是「2017年至今的首次购房者、房价排行榜前10几个城市」的人群而已，这个人群应该是不多的。

不过啊，中国人民吃苦耐劳，不像南美的天生散漫，卖房、断供这种事情，比较少出现，所以房价暴跌也难。大概率是大家30年还贷，努力扛过去。30年过去，房子的泡沫早就没了。

4、我们可以想象一下真正的暴跌发生的情景。我觉得是城市的基本面发生了变化。

以厦门为例子，假如哪天泉州的企业不再把总部安在厦门而是在福州的时候，假如人口发生流出的时候，则厦门基本面就是变化的时候。人口变动可以参考现在的江苏镇江，镇江耶，江南美丽城市啊，因为靠近南京，高铁20分钟到南京，大家都更愿意去南京工作，那里工资高啊，那么镇江则是人口流出状态，那么我觉得镇江的基本面是发生变化了的。这一点，可以认为，未来高铁四通八达，则小城市的房产基本面水平会降低。

拍脑袋想， 我认为，在做强省会的理念下，未来10-15年，福州总体水平会超过厦门。。。四个经济特区城市，厦门、汕头、深圳、珠海，也就深圳起来了，其他的都不怎么样啊。

5、屁股决定脑袋。

无房者当然是希望房价跌的，因为房价跌了，他才有机会买。那就好玩了，有人希望跌是因为跌了他可以来托底，那你觉得房价还会跌吗？同样的，有产者是希望房价涨的，还有一群人是没有观点的（不涨也不跌）。这么说的意思是，全国城市那么多，房东群体也是一个很大的群体。

6、当前厦门的房价，是畸形偏高的，不期望暴跌，但认为会均值回归。

类似的城市有三亚，价格3万多往上走，贵的10多万一平米，还有浙南地区的衢州、金华、义乌、丽水的房价，通通往2万走，甚至3万走，

我承认，这些地方富裕，小老板多，可居住面积也小，但我们依然认为，这是人口和供需关系，需要看城市的基本面，在城市群、大省会的的背景下，那里的房价一定要下来。

所谓的「土地财政」，我认为是有的，地方政府把控土地出让，供应很少，提高卖出单价，人为制造哄抢的现象，在这个情况下，房企也是羊群，也都有羊群效应。

厦门的土地面积（1699平方千米）比深圳（2000平方）少了300平方千米，但深圳人口2000W，厦门仅有410W，深圳才是真的拥挤，没有地（但就算如此，深圳前海依然有大片的填海造陆地皮）。所以，厦门其实是很宽阔的，岛内拥挤，岛外简直就是荒无人烟。如同安、翔安等地。如果地方政府无条件供应土地，价格是会下跌的，地方政府不会做这样的事情。

7、人人梦想的拥有一套房，真的是幸福吗？

我今天认真在思考，也不见得幸福。幸福是一种感觉，当下我觉得：能够有持续赚钱的能力，能够做到「产住结合」，就是哪里上班就在哪里买房，拥有这样的房产才是幸福。

8、整个社会在逼迫人们往前走。

这一点要看清楚，大家都是普通人，我们的父辈大都是在30-45岁这个年龄段买的房，现在这两年的房价暴涨，我们这一代，如果单纯靠自身实力，没有理由就在25岁就拥有二线以上城市拥有房产。

9、放眼所有的投资品，房产真是算好资产吗？

不见得。不过房产可以算是中等偏上的资产，一二线的城市的房产，算好资产。

10年前，有一句话叫做「一铺养三代」，现在变成了「一铺坑三代」，在2017年年初去看福州宝龙万象城的地铁口商铺，8万到10万一平米，那时候傻乎乎的，还好没钱，不然买了就是个死。

这边延伸一下，之前我有研究过商铺、做核心商圈、商业地产的相关股票，总感觉哪里不对劲。后面想想，在整体消费不变的情况下，如果网上消费有增量（看看今年拼多多的百亿补贴），那么线下消费一定是减少的。基于这一个基本点，我干脆直接拉黑所有的做商业地产的股票好了，总不至于出错。

我觉得，真正的房产好资产。至少需要达到以下的所有条件：

1、城市能级够高，人口多，高薪人口多。

2、优质的物业管理。

3、住宅类型：普通住宅或者地段好的别墅、排屋等，千万不要买商铺、商住房（所谓的公寓）

4、地段好，交通方便。

5、不是凶宅（或者没有传出是凶宅，香港是真的奇葩，现在还有炒凶宅的，看来只要房价上涨，什么都不管了）。

6、容积率较低（排除贵阳花果园这样的超级大盘，花果园比其他地方便宜了10%-20%）。

10、YY一下

我觉得在我们国家现在的情况下（奋起直追，走向发达国家的情况），一代人有一代人的任务和牺牲。比如父辈和爷爷辈，的确是穷苦、动乱十年，不过也集中力量搞出了两弹一星。我们这一代，怕是要为国接盘，为企业腾挪出空间，然后保持国家稳定（不要像HK一样）

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以上观点，是抛砖引玉，大家都有自己的观点，能够让大家留心一下，想一下，那就是极好的。

房事，有意思的点还有很多，以后咱慢慢谈。

就酱。