房地产融资之委托贷款

1.委托贷款定义

委托贷款是指信托机构按委托人指定要求所发放的贷款。这种贷款的资金来源是特约信托存款，贷款的对象、数量和用途均由委托人决定，信托机构只负责办理贷款的审查发放、监督使用、到期收回和计收利息等事项，不负盈亏责任。信托机构只按契约规定收取一定的手续费。

2.   委托贷款申请条件

（1）委托人及贷款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业单位，其他经济组织、个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人；

（2）已在业务银行开立结算账户；

（3）委托资金来源必须合法及具有自主支配的权利；

（4）申办委托贷款必须独自承担贷款风险；

（5）需按照国家地方税务局的有关要求缴纳税款，并配合受托人办理有关代征代缴税款的缴纳工作；

（6）符合业务银行的其他要求。

3. 委托贷款中商业银行的作用

委托贷款简单说就是一方向另一方贷款，委托第三方（商业银行）进行管理。商业银行不承担贷款损失风险，只负责按照委托人所指定的对象或投向、规定的用途和范围、定妥的条件（金额、期限、利率等）代为发放、监督使用并协助收回贷款。

委托贷款被用作是绕开公司间借贷

4.  委托贷款的模式

（1）集团下的关联企业之间的贷款

（2）银行体系或其他资金（理财资金或表内资金等）借道证券公司或基金子公司。

（3）银行作为中介的传统类型委托贷款

这一模式下，资金是来自于委托人自身而非银行体系，而委托人与借款人也不存在关联关系，委托人委托银行发放委托贷款的原因，更多是处于提高闲置资金收益率的考虑。此种情况下，风险偏好较低的企业一般投资银行理财产品，而风险偏好较高愿意获取更高收益的企业则会选择委托贷款的模式。

5.委托贷款形成和成长的原因

（1）实体经济，特别是房地产企业和地方融资平台的资金需求，与银行的贷款额度限制等构成的矛盾，银行以非信贷形成投放资金再出表的方式，满足实体经济资金需求。

（2）2012年下半年，证券公司、基金子公司的资产管理业务相继放松。凭借着更为灵活的机制和激进的风格，他们成为银行资金投放的通道。而证券公司基金子公司渠道的缺乏和风控的薄弱，使得他们更多选择委托贷款作为资金投放方式。

（3）信托公司受制约资本约束和特殊规定，对部分行业和领域的风险厌恶上升，信托贷款投放意愿下降，而监管当局对以信托作为银行资金通道进行了严格限制。

6.关于民间借贷

（1）《贷款通则》第61条的规定：“各级行政部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会，不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定借贷或变相借贷融资业务“。

（2）《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》明确规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”

（3）《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第二款规定：“企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴，对另一方则应处以相当于银行利息的罚款”。

（4）关于对企业间横向借贷的处理根据《最高人民法院关于企业相互借贷的合同出借方尚未取得约定利息人民法院应当如何处理问题的解答》及《最高人民法院关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复》的规定，对企业之间直接的相互借贷及名为联营、实为借贷的企业联营，按照以下法处理：

A． 确认企业之间拆借资金的借款合同或者名为联营、实为借贷的联营合同无效。

B.  判令借款方返还出资方本金。

C. 对出资方已经取得或者约定取得的利息予以收缴，对另一方应处以相当银行利息的罚款。此外，对自双方当事人约定的还款期满之日起，至法院判决确定借款人返还本金期满期间的利息，亦应当收缴。该利息按借贷双方原约定的利率计算，如果双方当事人对借款利息未约定的，按照同期银行贷款利率计算。

D. 借款人未按判决确定的期限归还本金的，应当加倍支付迟延履行期间的利息