如何利用安全边际避免金融灾难（巴菲特系列）
我们房地产投资者喜欢关注利润，现金流和大支票。但是，如果你想成为一个一击的奇迹，你应该遵循投资者的建议，这些投资者经历了很长一段时间的生存和繁荣 - 通过上下市场。
我所知道的最好的长期投资者是沃伦·巴菲特（Warren Buffett），他有两条简单的建议可以让你长时间保持这种状态：
不要赔钱
不要忘记规则＃1
对于巴菲特和其他以价值为导向的投资者而言，游戏的名称是不会失去花费很长时间积累的辛苦赚来的钱。巴菲特承认，多年的成功投资都可能因一次重大失误而全部消失。在经济和心理上，这种类型的挫折可能使其难以恢复。
因此，价值投资者宁愿稳步攀升，避免陷入危险的陷阱，而不是沿着悬崖边缘采取更快捷但更危险的路线。
另一种思考这种投资理念的方法是衡量您的风险（可能的灾难），而不是衡量您的回报（利润，股本，现金流）。
有几种方法可以应用这种理念。首先，正如我之前所写，你必须避免流行的，危险的，类似于旅鼠的趋势。其次，你必须做巴菲特的导师本杰明格雷厄姆，他将近80年前的总结作为核心投资策略：以安全边际进行投资。
安全投资保证金
安全边际基本上意味着您不支付全价。
为什么？因为即便是最好的投资者也难以预测投资的真正价值。未来是不确定的，没有人足够聪明地预测它。因此，安全边际是承认并允许我们的不完美和经济不确定性的缓冲。
市场价格并不总是与其真实的内在价值相同。市场价格可能更高，也可能更低。那么，我们的主要工作是寻找那些由于某种原因可以低于价值购买的交易。
3房地产投资安全过滤器保证金
由于房地产非常本地且相对缺乏流动性，我发现以安全边际购买比公共股票或其他投资更容易。以下是我希望应用于潜在交易的三个安全过滤器。
过滤器＃1：我的交易能否以批发价格生存？
住宅房地产市场在关键方面与股票市场不同。有了股票，每天有数百万人买卖公司。对于房地产，一个人可能每5年或更长时间购买一个房产！
基于来自市场的持续“投票”，股票定价非常准确。房地产定价是评估师或房地产经纪人的最佳猜测。
股票可以在几分钟内出售。房地产需要数月或数年。
然而，即使是房地产，如果价格足够低，也可以很快卖出 - 在几天之内。因此，在批发价格（而不是零售价格）下，房地产行为更像股票市场。
想想你住的房子。零售“价值”可能是175,000美元，但以这个价格卖出需要几个月的时间。是不是价格足够低，以至于您所在地区的现金投资者会在几天内购买它？125,000美元？还是10万美元？
如果您的总投资低于此批发价格，您可以大大降低您的损失风险，因为最坏的情况（至少在当前市场），您可以将其转储给投资者并获得退款。
几乎任何一块房地产都不难发现批发价格。如果您需要帮助并希望在几天内出售自己的房产，请给我打个电话。
或者更好的是，询问您的投资朋友他们将为您的住所或您的一些投资支付的费用。不要被侮辱。这只是有用的信息。
我自己购买，在决定购买之前就算出这个批发价。例如，通过修复翻转交易，我计算了两种不同的购买价格。
首先，我想出了我希望出售的更高的零售价格。我用它来支付购买价格，这将使我能够达到我的最低利润目标。其次，更重要的是，我也试图找出批发价格。我想确保我的总购买投资将达到或低于这个较低的价格。如果是这样的话，我对零售价的推测感觉更好，因为在最坏的情况下我有安全边际。
我还想通过租赁购买支付低于这个批发价格，但有时候有长期租赁物业，如果它也符合我的标准＃2和＃3（下面），我可能仍然选择支付超过批发价格。然而，即使在那些情况下，我也想知道批发价格的进入，以便我知道我的钱从一开始就增加了多少风险。
过滤器＃2：我是否投资积极杠杆？
杠杆（债务）的使用是许多房地产投资者不可或缺的策略，但我的观察是滥用杠杆是投资者赔钱的首要原因。我们大多数人都有直觉以低价购买交易，但随后我们就债务条款承担了疯狂的风险。我有一些负现金流“伤疤”来证明我自己的交易。
投资债务应该被视为携带装满枪支。当我爸爸带小鸟狩猎时，他明智地告诉我，小心使用的枪是一种祝福，但是不小心使用的枪可能是一场噩梦。
我们如何认真对待杠杆？首先，确保它具有积极的影响力。
我做了一个关于积极杠杆的10分钟Youtube视频，这基本上意味着您的出租物业的净收入大于您的融资成本。换一种说法：
净租金收入
- 融资成本
=正数
我投资的价格较低，比如加利福尼亚州或大城市。我听到过这样的抱怨：在高价市场，积极的杠杆作用几乎是不可能的。
我的回答是，这并非不可能。如果您拥有一个免费且清晰的房产，它通常会是现金流，不是吗？或者，您可以增加首付，直到您获得积极的杠杆作用。
在任何市场中，杠杆率都不会让糟糕的交易变得更好。它可以做得更好。它也可能使糟糕的交易更糟糕。因此，如果您在任何市场中找到了一笔好交易并且您没有足够的资金以积极的杠杆购买它，那么只需要找到合适的资金合作伙伴与您一起投资。
如果传统银行资金来源的积极杠杆似乎很难，您还可以使用创新的购买策略，如租赁期权，期权和卖方反转融资。我发现使用这些来源比使用银行贷款更容易获得积极的杠杆作用。
过滤器＃3：IC可以保守 处理气球付款吗？
此过滤器也与杠杆有关。除了使用负杠杆，另一个致命的债务策略是由于您不能保守地处理气球支付。
当您的贷款在完全摊销之前有到期日时，就会发生气球付款。例如，您可以在30年内摊还贷款，而您的贷方可能要求您在第5年末支付未结余额。顺便说一句，这是商业贷款的常态。
我不喜欢气球。我希望每笔贷款都能全额摊还。特别是如果您个人担保贷款，如果气球弹出并且您无法偿还，您的房屋和个人资产可能会面临风险。
但是，如果我同意一个气球，这里是我的过滤器问题。在我前进之前，我需要对其中一个问题有一个“是”：
今天的贷款余额是否足够低，我可以通过以批发价出售来偿还？（见过滤器＃1）
我是否有足够的现金储备来支付批发价格和贷款余额之间的差额？
如果答案对两者都不是，那就意味着我需要借更少的钱和/或获得拥有现金储备的资金合作伙伴。
这个过滤器让我和我的商业伙伴在我们的职业生涯早期引入了资本合作伙伴，以便涵盖我们最糟糕的情况。谢天谢地，最坏的事情从未发生过。我们可以说，我们不必要地放弃了利润，但它帮助我们在晚上睡觉并且更有信心地投资。
零风险投资？
在房地产投资领域，总会有一些风险。即使有这些安全过滤器的余量，我知道我已经做出假设并承担了尚未解决的风险。
对我来说关键是减少了足够的风险，以便我可以在晚上睡觉。从那里，我可以通过购买另一处房产，积极而勇敢地迈出下一步。我认为这就是沃伦巴菲特的统治精神，“不要赔钱”。
像我一样，你一定会犯错误 - 甚至可能在某些时候赔钱。但是如果你把错误保持在较小的范围内并且如果你主动努力快速纠正它们，那么你 最终仍然可以完好无损。
这就是我喜欢的房地产游戏。风险等式无法计算最重要的通配符：你。您的精力，热情，创造力，解决问题的能力以及您的人际关系都有助于缓解问题并降低风险。
祝你下一次购买房产好运。在您决定购买（或可能不购买）时，请记住安全范围。
