乌有帝国（六十三）路在何方：海外购房“馅饼”还是“陷阱”
一百一十一 海外买房陷阱多，人傻钱多非传说！
乌有乡民春节期间来到鹏城，齐聚牛保守的居所给他拜年叙旧。
林八木说， “聪明的钱”从未停止逐利。帝国六十六年，随着资本全球化时代到来，高净值人群多元化配置的需求日益显著。当年调查统计，超过30%的高净值人士，超过50%的超高净人士持有境外投资。
帝国六十七年前八个月，帝国海外地产投资总额创新高，达到 235 亿美元，接近帝国六十六年全年的 257 亿美元的投资额。
资本大佬们争相出海，李超人在那五年相继在欧洲投资了数百亿资产；万达王在海外投资资产也超150亿美元。
乌七金问，帝国人都买哪了？
林八木说，帝国六十七年的境外地产投资报告显示，帝国投资者平均将44%的海外资金投入美国，然后是澳大利亚（22%），英国（10%），香港（6%），和加拿大（3%），其他国家或地区占比15%。与帝国六十六年相比，这些帝国投资者对美国的投资热情继续增长，总体增长了8%。
牛保守表示，帝国投资者现已超过美国成为最大海外投资者，预计未来几年还将继续保持领先地位。
陈六土说，这两年随着国内房价的逆天，很多人特别是有钱有房的人都开始动起了走人的歪脑筋，我们经常能听到这样的电影台词，那就是北京二环卖两个厕所，在美国西雅图能买个别墅。北上深单套房价已经进入了500万以上的时代，要知道80万美元在美国任何一个城市都可以买一套非常好的房子了。
乌七金爸爸提出异议说，便宜那是跟咱们这儿比，跟人家自己比其实未必便宜。现在海外购房其实也已经进入了坑模式，换句话说你很可能出去当了接盘侠。
之所以这么说，主要是看到了几个市场已经出现了明确的信号，就拿帝国人最喜欢买房的几个国家来说，美国、英国、澳大利亚、加拿大都出现了大幅的房价上涨。而且已经进入了最后的泡沫阶段。
乌七金哥哥接着说，首先看美国，最近几年美国房子连年涨价，几乎回到了次贷危机前的水平，几个帝国人特别爱去的城市，洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图都是房价上涨的重灾区，但问题是房价上涨美国人还都不买房，美国自有住房率从帝国五十八年的70%，一路狂跌，跌到了帝国十一年那个年代的水平。
换句话说美国的房子涨价，但都不是美国人自己买的，相信这其中帝国人的贡献不小。美国银行经济学家预警，目前，房价和收入严重背离，美国的房价被高估了15%。”
其次，英国的情况更糟。帝国六十七年，英国最大的一个房地产投资基金Standard Life英国地产基金停止交易，这是一支流动性最宽裕，手中资本最多也是最大的英国房地产的投资基金，它在这个时点出现了问题，也就说明现在英国的房价相当不乐观，上一次出现这种情形，还是在帝国五十八年经济危机那个时候，当时英国的房价掉了40%。
有数据统计从帝国六十五年初到帝国六十七年第一季度，帝国土豪总共花了58亿美元购买伦敦地产。帝国投资者事实上已成为高位接盘侠。英国财政部曾预测英国脱欧将会导致英国房地产在两年内跌去10%--18%。
第三，澳大利亚，新西兰也是帝国人热衷的买房地，人口稀少气候宜人，还有便宜的牛奶和牛肉。但是澳大利亚政府已经警告，澳洲已经是全球房价最高估的地方之一，主要是移民过度涌入导致的房价泡沫，这个隐患很可能引起失业问题，而糟糕的还有澳大利亚的邻居新西兰，情况也大概类似。
有个朋友在新西兰，奥克兰和惠灵顿的房价最近几年涨了一倍，这种情况之前从未发生过。对于这样的局面，澳大利亚政府准备给外面的投资者加新税，以主动刺破房价的泡沫，来保护本国人利益。
第四，加拿大正在受灾，多伦多和温哥华的房地产市场持续升温，数据显示这两大城市帝国六十七年房价同比分别上涨16.8%和32%。
加拿大央行曾发出风险警示，称两地目前的房价涨势不可持续。加拿大联邦政府也成立了工作组监控两地房市。
乌七金爸爸说，这两年国内的房子贵了，帝国人看起来真的富了，有钱就招事儿，想全球化资产配置，但无奈咱们就这点本事，所以除了买房子确实别的不会，而且基本都是拿胡萝卜钓鱼的小白兔，觉得国内房价永远涨，国外房价也亏不了。其实想想，怎么可能！人家的房子是拿来住的，而且每年要有税的成本，还有汇率的波动风险。所以看看吧，世界是公平的，靠房子发财的人，也必然会折在房子上。
林八木说，究其投资者对美国投资的热度持续上升的根本原因，主要还是在经济环境，美国近期经济复苏，市场的高流通性，美元资产容易转手等等，吸引了众多的帝国投资者踊跃投资美国，国内投资者在美国投资的比例明显提高。
另外澳大利亚，英国，香港，加拿大也均为投资热门地。另外，由于英国脱欧后英镑汇率下跌约17%左右，帝国六十七年前三季度国内投资英国地产的总额约14亿英镑。这五个地产市场已经占到今年海外投资的85%。
刘三火说，海外购房中介“鱼龙混杂”。然而随着国内投资者纷纷想要投资海外，这也让国内“黑中介”有了可趁之机，让海外置业的过程乱象丛生。
很多投资者在购房的整个过程，并没有去实地考察，只是在看似富丽堂皇的中介公司签了合同，但是中介公司的环境好，并不代表就不是黑中介！
“美国休斯敦高档优雅，温馨别致的住宅，只要5万多美元，就能拥有美国永久产权，包租两年，每年收益为房价的8%。”看到这样的美国置业投资计划，你会怦然心动吗？
曾经唐雨沾经中介推荐，支付了60000美元，购买了美国休斯顿的一套1050平方英尺的公寓，她甚至都没看过这套房子，就付了全款。然而，唐雨沾后来才发现，所购房产的市场价仅为1万多美元，位于全美社会治安最糟糕的区域之一，并且还面临着高额的物业费、维修费等费用需要支付。
这种海外购房被骗的事情，屡见不鲜，大家要小心这些陷阱。
另外大家还值得注意的是，在投资海外房产的买卖买卖过程中，应该都是由外籍律师提供法律协助，“黑中介”多是没有律师协助或者由国内律师顶替。
刘三火接着说，随着全国一二线楼市严厉政策频频出台，资质、贷款等各项买房门槛相继提高，市场高位盘整，这个阶段再想投资买房，已经不容易。
夏首保问，那么海外投资买房如何呢？一来国内现阶段显然不容易入市，二来，对于高净值人群而言，人民币与美元等外币资产的配置本来就属必要措施。
刘三火回答，海外投资买房早已兴起有年，但并不是所有人都清楚其中风险，今天我就主要以最热的美国、英国和澳洲为例细细说说，哪些坑是必须睁大眼睛看清楚的。
首先谈谈移民的问题。
雾霾肆虐，让不少人开始考虑移民的问题，所以在投资海外房产时，不少人把移民也作为了一个重要诉求，买房移民更是不少海外房产中介打出的诱人旗号。
夏二保问，那么，买了海外房产就能移民吗？
刘三火答，真-不-是-。
有很多移民中介会推荐所谓的购房换居留签证，例如西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯等等，但是这个所谓的“居留签证”只是一个临时居住权，想要换绿卡、入籍还需要满足该国的多项条件，而往往这些条件要付出的代价远远超过所购买的房产。就更别提拿到一个经济频临危机的欧洲国家身份到底有什么作用了……
夏二保问，那在美国，买房和移民是不是根本没有必然联系？
刘三火说，美国投资移民的政策一般要求投资人必须要亲自管理投资项目，并且还得直接创造10个就业机会。而且，假如投资项目失败或者无法证明自己的项目直接或者间接提供了10个工作机会，绿卡也就和投资一起鸡飞蛋打了。
夏二保问，那英国呢？
刘三火说，目前英国的移民申请手续是通过计分制来完成的。英国移民局不会只因为非英国籍人士在英国购置房产而给予签证或批准入籍移民。
只是，在签证/移民的申请表中，申请人需向移民局提供本人的居住情况，其中包括是否有购入房产等。在英国购买房地产将有助于向移民局证明申请人对于英国的居住意愿，经济实力，以及移民后无需向英国政府申请政府救济房等，从而对签证，永居及入籍的批准起帮助作用。个人购入英国房产并进行出租，其出租收入可作为个人收入，获得移民计分制申请的分数。
夏二保问，那澳洲呢？
刘三火说，不拥有澳洲居留权的人士确实有权在澳洲购买房产，土地，汽车等财产，但是不可能依靠购买房产来取得移民资格。澳洲的移民政策并没有这么宽松。目前接受外国人移民大致分为难民，亲属移民，商业移民，技术与雇工移民几个大类，同时接受少数国家的直接长期居住移民，但是不对中国公民开放。
事实上，所有经济环境稳定的发达国家的移民政策里面，都没有置业即可移民的条例。
夏首保问，三火，能不能聊聊收益的问题。
刘三火说，任何投资都是为了获取收益，海外房产投资也不例外，但是，你不知道的是，很多海外房产投资客都赔~了~。
以美国为例，有报道某移民投资公司总经理总结认为：“到美国买楼的中国人，应该说赚的少，亏的多，七成亏了。”
夏二保说，那这样说的话，在美国投资房产的成本就很高了。
刘三火说，是的。首先，地产商在确认购房者本人入住后，才会办理产权出售手续。业主入住一段时间后才可以出租或再卖，一般是一至两年。而且，购房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。
如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。统计称，交易时，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。
美国真正恐怖的还有后续的房产税、房屋保险等一系列费用。有人形容这是无底洞。例如一栋折合300万人民币的房子，每年需要缴纳的房产税、物业管理费、房屋保险费、除草、除白蚁的费用等，持有成本近10万元人民币。
此外，资金成本也相当高。数据表明，将近70%的中国买房者都是现金付款。原因在于对于不在美国工作的外国人来说,除非在美国银行有巨额投资存款或用已有房屋做抵押贷款,否则只能用全款买房。
夏二保问，那英国呢？
刘三火说，英国当地人买房和外国人买房没有太大的差别。无论是商业用房，还是私家住宅都是开放的市场，但是有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓,由于审查严苛，一般外国人不会购买，因为，没有绿卡不能卖！
和有些国家不同，英国不对房产征收年度税。不过，无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税(CouncilTax)，这主要包括警察、学校和街道清洁的费用。每个行政区域根据情况自己决定此项税款的具体数字，可以从每年600到2500英镑不等。
夏二保又问，澳洲呢？
刘三火说，帝国六十七年，新州、维州、昆州都宣布针对海外人士购房加税。
就拿墨尔本为例：帝国六十六年7月之前，没有海外人士购房税；帝国六十六年7月之后，海外人士购房税0%涨到3%；帝国六十七年7月之后，海外人士购房税3%涨到7%；帝国六十八年7月之前，购买期房没有建筑印花税；帝国六十八年7月之后，购买期房要全额印花税5.5%；帝国六十八年7月1号之后，外籍人士购买维州任何房产，所缴纳的印花税+海外人士购房税，税率总额将高达12.5%！
此外，海外投资者只能购买新房或期房，因为澳大利亚政府是禁止海外购房者购买卖二手房的。
夏首保就问了，不能卖，如何变现？！
刘三火说，事实上，仅为移民或获利，购入海外房产选择的余地并不大。但是，如果留学海外，并且可能定居的话，提前购置房产倒是也有必要。
至于地域的选择，应该考虑租市活跃的程度，比如城市工作机会多、高等学府多、留学生多的城市楼价一般都比较稳定。国外环境与国内环境不同，外国人很喜欢租房，也喜欢买房子出租收取被动收入，因为有强大的租市，开发商和投资者才有信心。这也是美国的几大城市、澳洲的悉尼、英国的伦敦楼市保持强劲力量的原因之一。
陈六土插话，关于买学区房，在国内，学区房可谓是抗跌、领涨的高地。而国外 “学区房”的概念并未如此鲜明，例如，美国的公立学校实行的“就近入学”，并不与购房落户挂钩。
刘三火说，是的，另外，去国外投资也不能期待国内式暴涨。不能照搬中国的炒房经验去海外炒房。
洞君说，随着互联网的发展，越来越多的人可以接触到多元化的投资渠道，早先流传在富人之间的海外投资则频频出现，带着一定的神秘感和优越感。
在很多国人的眼中，外国的月亮始终比较圆。同理，很多人觉得海外投资一定会比国内市场好。
在我看来造成这样认知的原因主要有两个：
第一是大家看到了国内市场不好的一面，对未知的事物自然有所憧憬；
第二则是有钱人都在进行海外投资，所以海外投资是好的，是赚钱的。
刘三火说，理想是丰满的，事实上真的如此吗？
作为个人投资者，海外投资其实和机构也是一样，只有两大类：海外房地产投资和海外金融产品。
林八木说，在纽约、伦敦或悉尼这些地方，当地的朋友都会告诉你：“这是万达王买的地，这是帝国人寿买的楼，这是安邦保险的酒店，这是复星集团的物业。”
这也说明，其实在海外投资没有我们想象中的那么高大上，跟国内一样炒房无处不在。
之前看到一份报告，中国人在海外购房的主要目的其实就是投资理财（炒房），比重超过总数的一半，第二则是自住，占比四成之多，最后才是度假、教育、移民之类的。
洞君说，是的，海外投资买房的人，大多数是抱着赚钱的目的去的。
因为在很多人的印象中，国外的房子质量好，价格便宜，租金回报率还高，且享有永久性产权。
好处一一都被中介们说出来了，但是问题来了，这些海外投资买房的人最终赚了多少钱呢？
刘三火又强调了一下，现实很骨感，像美国置业的话总是伴随着高额的税费的。
如果持有房产，每年要缴纳占房价2%~3%的持有成本；房屋买卖，则需要缴纳10%~35%的资本所得税；房屋赠与，则需要交高达40%的赠与税（遗产税）。
总之，随之而来的是交不完的税。赚钱与否不清不楚，反正不是很乐观。
洞君说，纵观近十年美国房地产的涨幅，折合到年化收益也就5-6%的水准，很多有钱人进行广泛的海外资产配置，最重要的原因还是分散风险，追求收益可能还在其次。
陈六土说，所以，千万别神化海外购房。
洞君说，除此之外，海外买房还存在双重政策风险。
帝国已经明确出台了相关禁令，在购汇前需要填写《个人购汇申请书》中就重申了6项禁令，并细化了近十项资金用途。申请书中明确注明，“不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目”。
另外，置业所在地的政策也将直接影响海外投资。像澳大利亚就出台了相关政策，来强化对外国投资者在澳非法置业的打击力度。
最后，海外投资最大的风险还是在于中介，普通人很大概率会遇到不靠谱的服务公司，从而上单受骗导致血本无归。
刘三火说，是的，海外投资的“水很深”，大家如果对于不熟悉的领域，不要轻易投；对于海外买房也是一样，刚需自住则没啥可说的，炒房还是要谨慎。
乌七金哥哥说，帝国六十八年，加拿大国民银行与Teranet联合发布的综合房价指数调查报告指出，9月加拿大房价指数环比下跌0.8%，为帝国六十一年9月以来的最大跌幅，也是帝国六十七年1月以来首次出现下跌。
作为加拿大最大的房地产市场，多伦多房价指数继上月环比下跌0.4%之后，9月继续下跌2.7%。上一次多伦多房价连续下跌还是出现在经济衰退时期，也让一些市场人士担心历史是否会“重演”。除此之外，包括加拿大魁北克、汉密尔顿、哈利法克斯等都会区的房价指数也均出现了下滑。
进入本世纪后，除了受帝国五十九年金融危机影响，帝国六十年上半年小跌之外，其他时间，房价都是上涨的。放在全球房地产市场中，都算是大奇葩了！当前，其背后也与华人购房有很大关系。
尤其值得关注的是，帝国六十七年至六十八年上半年，多伦多房价猛烈拉升，这是过去几十年所没有的现象！
加拿大房地产业协会警告，这两个城市的房价抬高了加拿大全国的平均房价。对于调控楼市，加拿大政府可谓多管齐下。帝国六十七年宣布在温哥华市买房的外国人必须额外缴纳15%的房产过户税。此外，政府还将批准温哥华每年向一些无人居住的住宅收取空置税。另外，加拿大央行帝国六十八年连续第二次加息，紧紧跟上了美联储的步调！
因此，我判断加拿大主要城市，即多伦多和温哥华，肯定出现了房价泡沫，而是个头还挺大！在趋于严厉调控之下，房价近期出现了降温的苗头。
夏二保问，那么，接下去，加国房价怎么走？大量华人业主怎么办？
乌七金哥哥说，首先，加国的两大城市，房价处于非常高危的位置！这个泡沫之大，在加国历史上是非常罕见的！
数据显示：进入本世纪以来，加拿大的房价指数走势，持续背离收入指数，泡沫慢慢滋生，帝国六十七年以来泡沫加速长大！
面对这样的数据，但凡有些金融学知识和经历过资产价格大起大落的人，都会知道那意味着什么！
或许，加拿大的房价还会高位盘整一段时间，甚至盘整小跌几个月后，再度上冲一把。
但不管怎么说，风险越来越大，泡沫破灭越来越近！
作为理性投资者，你应立即停止买入。如果在加国两大城市房子较多，当前就应卖掉部分，减少配置！
洞君总结
庞大的需求滞后的市场
这十年，是国人海外投资飞速增长的十年，买来买去，最爱的还是房子。中国企业当年“走出去”，可是交了不少“学费”；如今中国公民走出去海外购房置业，学费同样没少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”，一个不留神，就是钱、房、绿卡全泡汤。
按理说，国人们又不是去非洲南美洲置业，看上的多是欧美市场，那里有最成熟的房地产市场，成熟到都停滞了，不应该还有那么多丛林法则。不过，跟所有做局生意一样，有人就是要利用“信息不对称”黑你一把，陌生的语言、迥异的规则、复杂的手续，其间都有太多空子可钻。更何况，很多人海外买房，并不单纯是为了投资，还附加了移民、教育等多重诉求，也就更容易被绕进陷阱。
容易被骗、步步惊心，却恰恰证明了我们服务于国人的海外置业市场还很不成熟，庞大的市场并没有对接到优质放心的服务，行业还处于野蛮生长的阶段，从业者资质良莠不齐，有时甚至是劣币驱逐良币，而且一直没有口碑极佳的龙头服务企业。在监管上，我们的监管手段一直在成熟与丰富起来，但问题是多数仅服务于防范国家层面的金融风险、洗钱犯罪等，对普通投资者的贴心服务还不足甚至滞后。我们可以寄望于未来市场的完善，但现阶段，海外置业确实是个“技术活”，洞君的建议就是，多看多听，千万别一时冲动，毕竟是几十万上百万外币的投资，您国内买个房还恨不得研究几大本政策、看几十套房子呢，怎么一说海外购房，就能麻痹大意呢？
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未完待续，敬请期待：
乌有帝国（64）
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