房贷利率重签3月1日启动，“房贷族”看过来

2019年12月28日，央行发布了一则公告，文字晦涩难懂，但内容非常重要，牵涉到我们房贷一族的长远利益。

核心内容是：为了贷款利率并轨，从2020年3月1日-2020年8月31日，商业银行要和存量房贷借款人废除原有的房贷合同，让借款人重新选择贷款利率。

也就是说，原有的 “参考贷款基准利率的浮动贷款合同 ”通通作废，借款人将面临的两个贷款利率的新选项：A. 固定利率 B. LPR加点

而且只给一次选择机会，一旦选定不能再更改。

那么问题来了，这波政策涉及到谁？应该怎么选才是最划算？具体如何操作呢？？

小编整理了一些相关问答，相信能够给你带来帮助：

Q1：首先，谁是需要重签房贷合同的存量房贷借款人？

A1：只要房贷是在2020年1月1日前发放的，或者已经签订借款合同还未发放的“参考贷款基准利率的浮动贷款合同”的借款人，都需要考虑利率转换的问题。

那什么是“参考贷款基准利率的浮动贷款合同”呢？后文会以我自家房贷实例来解释就更好理解了。

需要注意的是，公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）和 2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换。

Q2：LPR是什么？如果转换为 LPR利率加基点，贷款利率会怎样变化？

A2：LPR是“贷款基础利率” （注意不是贷款基准利率，一字之差，千差万别），又名“贷款市场报价利率”（全称Loan Prime Rate），它是央行根据众多报价银行自主报价综合计算得出的，分为1年期 LPR和 5年期LPR 两种，可升可降，每个月20号左右在央行官网公布。

接下来在解释转换后果之前，我们先看看之前的房贷利率水平。

以小编本人的贷款合同为例，小编本人在13年3月找老东家（中国银行）借了一笔房贷，贷款利率就是在当时贷款基准利率（6.55%）基础之上下浮15%（买的早，当时利率还能打折，嘻嘻），如果贷款基准利率变化，我的房贷利率也可以每12个月，跟着变化一次。【看图，数据都在图里】

所以13年3月，我的房贷利率是6.55%*（1-15%）=5.56%

而且，我国的贷款基准利率的确是会时不时调整的，从我当时适用的6.55%到2015年10月历经6次调整，一直调整到了4.9%，直至今天（2020年3月1日）一直是这个水平。

我的月供也因此受到其中2次的影响（因为房贷是每12个月参考一次基准利率来调整 ，我是每年的3月22号可以享受一次重新定价），一次是2015年3月1日，一次是2015年10月 ，导致我的月供也从开始的1万多，下降多了9千多，到现在一直是8千多。（虽然中途提前还了一点贷款可能也有影响）

综上，我现在的房贷利率是 4.9%*（1-15%）= 4.165%

假设我现在选择 ”LPR加基点“，那么我加的基点（可为负值）=我现在房贷利率（4.165%）- 2019年12月发布的LPR（4.8%）= -0.635%(也就是负63.5BPs)。这个加点数值确定后就永远固定不变了。

（注：金融学中 ， 0.01%=1个基点=1BPs，因为我的房贷是5年期以上的（我贷了30年），所以我使用的是 5年以上LPR，如果原本房贷就是5年期及以下的，请使用 1年期 LPR）

这意味着，如果我选择“LPR加点”，我每一个重新利率定价日（每年3月22日） 的房贷利率永远 等于，最近一个月的LPR 减去 63.5BPs。【注： 在最近一个重新利率定价日之前房贷利率是维持不变的，假设有人房贷利率重新定价日是12月1日，那即使选择了“LPR加点”，从现在到 2020年11月30日贷款利率也是维持原水平不变的 】

例如我最近的一次重新定价日是 2020年3月22日， 所以2020年3月22至2021年3月21日这一整年 ，我的房贷利率 =离2020年3月22日最近一月的LPR-63.5BPs

人行是每月20日左右公告一次LPR，2月20日公布的LPR是 4.75%（比2019年12月下降了5BPs），假如3月20日LPR继续保持不变，那我的房贷利率会变成= 4.75%-0.635%=4.115%（也比之前下降了5BPs）

也就是说，假设我选择“LPR加点 ”，如果未来LPR持续下行，我的房贷利率也会逐年下降；每一定价周期内LPR下降多少个BPs，我的房贷利率就相应下降多少个BPs。

Q3：如果选择固定利率是什么意思呢？

A3:如果转换为固定利率，个人房贷利率水平将保持不变，一直到贷款还完。对于我来说，就是一直沿用当前4.165%的利率；无论未来 LPR 怎么变化，都与我无关，我必须一直用4.165%的利率还贷，直至还清贷款。

Q4：假设想好了要转换，如何操作呢？

A4: 在当前“新冠疫情”特殊时期，为确保个人身体健康，建议先咨询银行，尽量选择网上办理。央行也已经要求各家银行利用官网、网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量贷款客户 ，协商定价利率转换事宜。

Q5：终极问题来了，如果让你选，你会选什么？

A5: 这个问题其实取决于我们对未来长达20-30年，中国利率水平走势的看法。

而我相信，在我国经济逐渐发展成熟的情况下 ，利率一定是持续下行的趋势，只要未来LPR 能持续小于 4.8%（这个利率是用来确定所加基点时使用的2019年12月LPR），那么选择LPR加基点就比选固定贷款利率合算，而且LPR与4.8%的差距越大，能够帮我们节省的房贷金额就越多。

那么，未来我国利率真的会持续下行吗？

其实已经有很多消息，给予了我们支持上述预判的信号：

（1）2019年11月21日，已经卸任了中国人民银行行长职位的周小川，在创新经济论坛上表示：中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。

言下之意，我们社会可以推迟进入到负利率时代的时间长度，延迟它的到来，但是改变不了历史归途。

（2）我国的一年期银行存款利率呈现持续下行趋势

（3）低利率成为成熟经济体的常态

在2017年之前的20年时间里，我们已经习惯了房价的上涨、物价的上涨，人民币购买力的贬值。其根本原因在于，我们国家依然处于发展阶段，各行各业的商品和服务，还有着巨大的空白市场去等着发掘。

房贷利率5.53%、民间借贷利率10-30%、P2P网贷利率20-50%。银行理财产品收益率低于6%，都没有大妈大爷看得上。

从2017年开始，高收益的幻象，逐一破灭了。房价下跌、P2P平台爆雷、上市公司多元化扩张一地鸡毛。那些追逐高收益的人，不仅没有得到高利率，连自己的本金都损失掉了。股市收益率预期降低、年轻人就业心态放平、中年人只求保住饭碗，这才是未来我国经济的「新常态」。

从上图可以看出，越往左的国家都还处于经济快速发展阶段，商业投资回报高，企业投资需求旺盛，因而利率水平较高；

越往右的国家都是成熟经济体，由于生产力已充分发达，物质已极大的丰富，而人口不再继续增长，经济成放缓态势，企业家越来越无利可图，因而不愿融资去扩大再生产，因此利率持续走低。

综上各位看官，您觉得未来的中国，是会向左走，还是向右走呢？

在近期房贷利率转换的这6个月窗口期，您又会做怎样的选择呢？欢迎您与我探讨。