北京栩锐律所：开发商延期交房，让签了这个才能交钥匙

“我们辛辛苦苦的攒点钱买房，开发商延期交房不说，还要让我们签订所谓的申请书，要我们放弃索赔才给钥匙，这可咋办？”近日，在南宁市佛子岭路的某小区很多业主遇到了让他们糟心的事：开发商出现延期交房，在小区房屋达到交房的条件后，开发商却要求业主们签订放弃拖延索赔的《申请书》，才交付新房的钥匙。不签就不给房。

拒签《申请书》拿不到钥匙，一位业主韦女士说，2015年底，她花120万元，在该小区购买一套3居室，合同协议是2017年4月30日交房，拖到现在才达到交房条件。按照原本的合同，这样的延误至少可获几千元赔偿。业主想要领到新房的钥匙就必须签下开发商提前准备好的《申请书》。

“哎，没有办法呀，这胳膊怎么能扭得过大腿呀，相比于几千元违约金来说，一个房子将近上百万，也不能因为这几千元不住房吧，算了算了，反正我前几天已经签了，吃点亏算了。”另一位业主说到。

但也有很多业主是扛着不签这份申请书的，一位业主代表陈女士说到：“开发商的交房办理点设在物业公司。我来了两次，因不愿签申请书，一直拿不到钥匙。”她随后带记者来到小区物业办公室，再次要求领钥匙。

和往常一样，工作人员拿出一份《申请书》和一份《同意减免物业服务费通知书》，要求她签名。因为她依然不同意签字，工作人员拒绝将新房钥匙交给她。

物业工作人员回应：

“业主在这个《申请书》和《通知书》上签名，就可减免一年物业费。”物业公司的工作人员说，这个交房程序是开发商制定，签了名字立即领到新房钥匙，否则要等到12月7日，才知道是否能拿到钥匙。

在现场，有业主提问，房子已拖延几个月了，为何还非要签下《申请书》，才给业主钥匙呢？物业工作人员答复，这是为业主的安全着想，因为有些房子还在整改中。

“签了《申请书》房子就安全，就能拿到钥匙，不签房子就没整改好。这解释太扯淡了。”在该小区的微信群上，不少业主对此表示不解。

业主遇到延期交房该如何维权呢？

北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁介绍到：房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为：延期交房。在延期交房纠纷中，交房的时间的认定至关重要，它关系到延期交房从何时计算的问题。在我们承办的案件中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。通常开发商（出卖人）认为房屋的交付使用就是买受人直接的占有房屋，也就是我们通常说的“交钥匙”行为。而买受人则认为，房屋交付的时间是以交付各种房屋产权证书为准。那么到底交房的时间如何确定呢？对此《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。由此可知，当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”可见因开发商延期交房的是可以要求开发商承担违约责任的。此外如遇不可抗力的情形，需要延期交房的，开发商也有告知义务。《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。

开发商延期交房，该如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？

北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师：我们都知道商品房买卖合同是一种经济合同，按照《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。

遇到延期交房的问题，购房人首先须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。