投资收益的定量分析

本篇纯干货，乏味枯燥。

多少人为了年底加薪争得头破血流，仔细措辞给领导的每一句微信，梳理同事间的裙带关系，到头来不过是一个月多1000块钱而已。

而在动用7位数资金时，丝毫没有精雕细琢的精神，要知道，你做错0.01的决定，你这一年加薪就白加了。

赚钱本就不是一件容易的事，无论是上班还是投资。跟着感觉下注，听购房专家说买哪里哪里就买哪里，这不是路子，而是对自己的不负责。

未来看涨，涨多少能保本，什么时间涨多少。风险把控，精打细算，严肃对待每一分钱，这个是俺想告诉你的。

写口水文，给大开捧哏，这是涨粉快、来钱快的路子，俺不稀得干。

进入正题，我们来问个简单的问题，这也是大多数人购房的例子。

Q：130平高层，总房款200W。65W首付（含契税、维修基金、贷款、流水、车马费等费用支出），140W商贷，30年等额本息，年利率5.88%，5年后保本价是多少？

以下计算涉及到的excel函数，是每一位投资者必须掌握的财务公式，不论是买房、理财亦或是买保险。请各位打开excel共同操作。

1、月还款

用excel拉出每月还款明细。

各列计算公式为：

本期本金=PPMT(年利率/12,当前期数,总共还款期数,-剩余本金)

本期利息=剩余本金*年利率/12

本期还款额=本期本金+本期利息

剩余本金=上期剩余本金-本期本金

由此表我们可得：每月月供为8286元，5年后，我们剩余未还本金为1300814元。

2、支出的现金成本

上一篇理财不会致富，贷款才会我们讲到过，我们的社会正处于高速通胀的状态下，今天的钱一定比明天的值钱。

今年猪肉30元/斤，还月供的8286元可以购买276.2斤肉，明年可能只能购买260斤了。

所以，即使是你的自有资金，也是有使用成本的，这点很关键。

假设你原本是用理财来进行资产配置的家庭，你的所有现金都用来购买年利率为4%的理财产品，那么对于你来说，你的资金成本是4%。

计算到5年后，所付现金的成本终值为=FV(4%/12,60,-8286,-650000)=1343001元

也就是说，若不购房，用首付款购买4%的理财，每个月追投8286元（理想的灵活理财），5年后你将得到的本息和为134万。

3、保本价格及每年涨幅

5年后的保本总价

=5年后剩余未还本金+所付现金成本

=1300814+1343001

=2643815元

对于用4%的理财产品来进行资产配置的家庭来说，5年后房价涨到264万，即可和理财收益打平，就是保本的。

房价每年的涨幅为=(现有价值/基础价值)^(1/年数) – 1=5.7%

4、定量分析

通过以上的逐步计算，我们可得：

当房价的涨幅为5.7%时，相当于购买年利率4%的理财，如果是这样，考虑到买房耽搁的时间和精力，还不如不折腾，乖乖的去存款买理财。

当房价的涨幅高于5.7%，才是买房之于理财给你带来的额外收益。

但是，在理财不会致富，贷款才会中我们说过，按照前5年的通胀水平，4%的收益率简直不够打，连吃包子都吃不饱。真正的通胀情况其实是远超过普通人的想象的，远不是按4%计算那么保守。

加之购房时每个人选择的首付比例不同，贷款选择不同，利率的不同，实际买房的收益率且得计算呢。

大部分中国家庭的购买习惯都压低了收益，比如多付首付，年限贷的短，计算完会发现收益率并没有你想的那么高。

你以为你买房赚了大钱了，其实那都是账面数字增多给你带来的错觉。

因为通胀导致的资金成本很高，实际你并没有赚多少。

但无论如何，买总是比不买强。

写这篇的目的有两个：

一、希望大家可以养成定量计算投资收益的习惯。

二、再次强调，当前高通胀时代下，买房是普通人能够实现家庭资产的保值以及增值，门槛最低的办法。但是，随便买买买是不可能实现的。尤其是听了专家的话，摸着高去买的“顶级头部房产”。

 2019.10.25

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