“恭喜”5月份300个城市卖地收入3141亿元!

房价也具有和普通商品价格构成的共同特征，住宅开发成本或商品生产成本在一定程度上是确定市场销售价格主要指标。刘全分析认为，一二线城市房地产调控政策全面升级，而全国房地产市场销售价格却高企不下，房地产开发成本增加是房价上涨的原因之一。房地产项目开发土地价格占成本约40%，土地价格大幅飙升推动房价走高，这是商品市场价格基本规律。

2018年5月，全国300个城市共推出土地面积10431万平方米，同比去年增长31.6%，土地出让金总收入3141亿元，同比去年增长54.3%；一线城市土地成交面积同比下降51.7%，二线城市土地成交面积同比上涨8.3%，三四线城市土地成交面积同比上涨41.6%。5月份，300个城市住宅用地成交楼面均价3946元/平方米，同比去年增长6%，住宅用地平均溢价率31%。刘全分析认为，一二线城市土地价格持续升高,而土地市场供应量出现大幅锐减，市场供求关系紧张也是房价上涨的主要原因。三四线城市土地供应大幅增加，土地价格上涨将带动房价走高已是必然。

刘全分析认为，近二年全国房价普遍大幅上涨，主要是房地产开发成本增加和投资炒房等共同推动房价上涨。房地产市场调控目标是维护房价平稳上涨，而不是真正打压抑制高房价。通货膨胀率升高促进物价上涨和宏观金融货币政策等推动房价上行。地方土地财政和房地产开发成本升高等叠加作用影响，未来房价上涨无法转变。房地产市场高房价，本质上是民众与地方利益分配问题。高房价带动高地价，多地变相放开房地产调控主要是为高地价。

5月份，全国土地市场进入“量涨价跌”运行状态，一二线城市土地成交量明显下降，已经进入“无地可拍”局面。刘全分析认为，一二线城市受房地产调控政策影响土地成交量下降，土地底价成交的明显增多。三四线城市土地成交量大幅升高，并带动市场总体的成交面积上行。房地产市场不有效遏制投资炒房，房价不可能实现平稳。如果没有投资炒房，房价还会大幅上涨吗？控制房地产市场高房价并不难，真正难的是土地财政和房地产相关税费等巨额财政收入如何解决？“恭喜”5月份300个城市卖地收入3141亿元。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.6.7