[好书推荐]徐远《城里的房子》（上）

本书简介：无论是自住还是投资，房子是当之无愧的“国民话题”。中国的房价有泡沫吗？买房还是租房好？要不要考虑学区？买郊区的大房子还是城里的小房子？本书既有针对不同人群的买房指南，也有不同类型城市房价走势的明确判断和理论分析，还有国内外房价和投资的比较。

我结合徐远在中信商业院的21讲专题音频讲解，为你从五个方面进行分享。当我写完这篇读书笔记时，对中国和国际大城市的房价有了一个深入骨髓的理解和认识，再也不会像吃瓜群众那样，人云亦云了。

这就是我阅读的巨大收获。

相信本书也一定会让你酣畅淋漓，直呼，早一天读到该多好的感慨。

你对房价的一切疑惑，本书给你所有答案。

作者简介：徐远，北京大学金融学教授、数字金融中心高级研究员，博导，美国杜克大学经济学博士，著有《经济的律动》、《人·地·城》、《中国经济增长的效率与结构问题研究》等书。

本书共21章，下面分五部分进行分享。

城里的房子，和月光一样珍贵。

一、拨开高房价的迷雾

对于首套购房者，你一定会关心两个问题，一是现在中国房地产有泡沫吗？买了会不会成为“接盘侠”？二是如果刚需买，有什么需要遵守的原则？

1.现在中国的房价有泡沫吗

很多人拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”，说今天的中国和1990年日本很像，处在泡沫的前夜。

1990年的时候，东京好点的房子均价大约8万美元/平米，当时纽约的不到1万美元。也就是说，东京的房价是纽约的8倍。

2017年纽约的平均房价2万多美元/平米，北京的1万美元多一点，纽约是北京的2倍。

也就是说，以纽约的房价为锚，东京房价是它的8倍，而北京房价是它的1/2。2017北京的房价是1990年东京的1/16。所以，北京的房子虽然很贵，但是和1990年日本的还差很远，远远不在一个数量级上。

“贵”和“泡沫”是两个概念，“贵”不一定有泡沫。

原因有三：

第一，1998年以来，我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不特殊。有很多国家，随着较快的经济增长和城市化进程，房价都会快速上涨，如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，涨幅不比我们小。

第二，我国的房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老龄化等因素，我国的房价只相当于70年代的日本，80年代韩国的水平。十几年后，你会发现当前大城市的房价并不贵，就像你今天看10前的房价，觉得很低一样。

第三，我国政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣和安定，也不利于经济和社会的持续进步。

2.货币超发导致房价上涨吗

2015年-2017年，我国的货币供应量（M2）增速大幅下降，降幅达40%（从13.3%下降到8.2%），而房价却一路上涨。货币超发作为房价上涨的“犯罪嫌疑人”，根本不在现场，怎么能说货币超发导致房价上涨呢？

2000年-2016年，我国的CPI增长率只有2.7%，仅是同期世界平均通胀率3.8%的2/3。 也就是说，我国的货币超发并不严重。

如果你开口就谈货币超发，是因为基本的宏观经济学训练不够扎实。

中国房价上涨这么快，根源是什么？

答案是经济增长过快，城市化速度过快。

3.供地不足导致房价上涨吗

很多三四线城市的地方政府为了筹集资金，卖了很多地——土地供应是很充足的，可为什么这些地方的房价还是涨那么多呢？

还有巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，可以敞开供应，但为什么城市中心的房价也是节节上涨呢？

因为，决定房价的不是土地，而是位置。土地可以加大供应量，但是，位置是固定的。

有一句话，选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置，还是位置。

4.房价是“炒”起来的吗

如果房价是“炒”起来的，就会有下降的时候。比如温州、鄂尔多斯的房价，都曾被炒得有点高，也都经历过很大的回调。

大多数城市过去20年的整体房价，基本上是持续上涨的，如果是炒作，早就该回调了。

5.中国的房价收入比高吗

房价收入比的概念已经深入人心。毕竟有收入才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。

房价收入比中的收入，指的不是现在收入，是“未来的中高收入者”。

也就是说，房价收入比指的是现在的房价和未来高阶层的收入的比，而不是现在房价和现在的平均收入的比。

为什么加“未来”和“中高”两个限定？

加“未来”是因为目前的房价是对未来收入的反映。比如，你看好一支股票，觉得这家公司未来盈利不错，你不会等到未来去买，而是现在就买。你不买，别人会买，大家抢着买，股价就上去了。这个股票价值被高估的值，就是对未来盈利增长的提前反映，不是因为现在的盈利水平高。

房子的道理是一样的。

为什么是“中高”？

因为未来不是所有人都买得起房，只有中高收入阶层才能买得起，其余的人需要租房。

例如，纽约、东京、中国香港、首尔的租房率分别为68%、54%、55%、60%，即超过一半的人租房住。

所以，房价收入比中的收入，是中高收入阶层的平均收入，而不是所有人的平均收入。

那未来的中高收入是多少呢？

北京家政服务人员、快递员的平均收入为6000-7000元，好一点的10000元；有学位、工作经验的年经人在20000元以上，一年就是24万。以后者的年收入为准，按照每年8%的增速，10年后的年收入就是52万元，夫妻两个就是104万元。现在北京一套小三居的均价是700万元。现在的房价700万元和10年后的中高收入104万元的比值有7倍多，说明房子并不算很贵。

而中国的个人收入统计标准不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入就越高，所以，以上的收入框算是很保守的。

为什么其他国家的房价收入比很低？

主要原因是我们目前的收入水平低，预期收入增长比较快。而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，未来的收入不会比现在的收入高多少，因此房价收入比就不高了。

所以，一个城市的房价收入比高，不一定说明那个城市的房子贵，因为很可能是那个城市的增长潜力好，反之亦然。

房价是对未来收入的提前反映。

二、房价的基本面分析

房价上涨有坚实的基本面支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。

1.房价增速公式

下图包括美国、英国、德国、法国欧洲国家，以及亚洲的日本，大西洋的澳大利亚、新西兰，时间是从1946年到2012，数据来源是国际清算银行。

图中显示，房价增速最快的是日本，每年10.6%，66年累积增长646倍。所以日本的房产泡沫是名符其实的。

这646倍是日本从1946年到2012年涨幅，日本的房产泡沫在1990年破灭后，价格跌幅超过一半，所以从1946到1990年的涨幅更高，达1000多倍。

这十几年中国的一线城市的房价从七八千涨到七八万，二线城市从两三千涨到了两三万，三四线城市从千把元涨到万把块钱，涨幅大概也就是十几倍。和日本的646倍相比，很难说有泡沫。

美国2007年因房产泡沫爆发了次贷危机，年均涨速3.8%，66年累积增长11.7倍，在发达国家里面是最低的。

为什么？

美国地广人稀，除了纽约、洛杉矶、芝加哥，很多城市并不大，人口总量也就百万级。

法国、芬兰、澳大利亚、英国的涨幅也很高。英国达90倍，法国达500多倍。

二战以后的1945年—1980年，包括美国、英国、德国、法国等14个主要发达国家的平均房价涨了10倍左右。和我国2000年以来的涨幅差不多。

那影响房价增长的因素到底是什么？

对发达国家而言，一是收入，二是通货膨胀。

收入增长：经济学上的恩格尔定律指出，随着收入的增长，人们在食品、服装等基本支出的比例下降，在居住、旅行、文化、娱乐等方面是增加的。

也就是说，人会把钱用在房租和高端消费上。房租的增速至少和收入的增速差不多。

而这个规律也适用于发展中国家，比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等。

通货膨胀：长期看，在过去六七十年代的时间里，全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是1970年代，发达国家普遍经历了严重的通胀。

物价上涨，房价也要上涨，即使实际收入不涨。

在上图中，这些发达国家GDP年增长2.5%，不考虑人口的增长，与人均收入增速差不多。通货膨胀为4.3%，合计6.8%。

房价增速公式=经济增长+通货膨胀

过去我国年均GDP增速9.5%左右，通货膨胀2.5%左右，合计12%。6年翻一翻，20年增长10倍左右。完全符合这个规律。

如何预测我国未来的房价增速？

假设未来10年GDP平均增速是4%，通货膨胀是2%，合计为6%，12年就会翻一翻。

10年后，再回首，你会发现今天的房价很便宜。就如同今天看10年前的房价一样。

2.城市化-房价上涨的催化剂

城市化对发达国家而言并不重要，而对发展中国家，非常重要。

为什么？

因为发达国家的城市化率本来就很高了，不存在快速的城市化过程

如上图显示，对于美国、加拿大、西欧这些国家地区而言，1950年的时候城市化率就达60%以上。美国达64%，到2017年涨到82%，67年涨了18年点。日本从1950年到1970年，城市化率由35%涨到了72%，每年增长1.8%。

对于我国，城市化率每年增长为1.5%，远远大于美国的0.25%。

日本房价快速增长是经济增长和城市化率两个因素迭加的结果。

那城市化如何影响房价？

一是通过更多的人口

随着城市化，更多的人进城，需要更多的房子。可是短期内，城里的房子就那么少，而盖房子从规划到建成，需要几年时间。也就是粥少僧多。即使盖好了，配套设施的修建也是非常慢的。

二是通过更多高的收入

随着城市化，收入也是增加的。要不谁还进城打工。这些年我国的经济增长每年9.5%，很大一部分是城市化的功劳，而且城市收入远比农村涨的快。收入涨了，房价当然跟着涨，水涨船高。

三是更多的人和更高的收入叠加

这个效果会放大，形成正反馈。

为什么城市能养活这么多人？

因为城市是网络结构，农村是点状结构。城市与农村竞争，如同四维的水滴智人对三维人的降维打击，二者不是一个量级上的，农村无任何还手的力量。

为什么城市是网络结构？

那就是城市的硬件和软件。硬件是道路、供水、供电、通讯等公共基础设施。软件比如医院、学校、银行、政府办事机构等。

有了两套网络以后，人们就形成了“分工协作”的关系，知识就会积累，技术就会进步。科学技术这个第一生产力就会生根发芽。

你会发现，人类所有的重大发明创造，都是在城市里发生的。

城市是人类最伟大的发明，没有城市，人类的文件就无从谈起。

为什么农村不能建成两套网络？

其实农村不是不能建，很多地方都在建。但这两套网络很贵，不是哪里都能负担得起。

就拿地铁来说，修1公里需要5-10亿元，地质复杂的地方会更高。

北京地铁里程600公里，全球第二，仅次于上海的640公里，光造价就3000亿以上，中小城市能负担得起吗？而且，这仅仅是建设成本，还没有算运营成本。

那大城市为什么能建设得起地铁？

就是吸引人，让更多的人来分摊这个成本。你想北京的人流量有多大，地铁修好以后，地铁里面的商业，沿线的商圈、住宅都会涨价，这些都可以为建设地铁融资。

人多，基础设施好，会形成一个正反馈，进一步吸引人，创造的机会多，城市的效率会高。

以中国为例，过去20年经济增速为9.5%，通货膨胀2.5%左右，城市化率年增长1.5%，合计13.5%。按照这个速度，20年房价应上涨13倍左右。

房价增长公式=经济增速+通货膨胀+城市化率

3.技术进步会逆转城市聚集吗

近些年，人们可以通过视频会议、虚拟现实等技术实现远程通讯，不需要面对面就可以完成交流。

而且新的交通工具也越来越快，传说中的地铁胶囊时速达1000公里，这样远在天边的人，一会就能见面。

那随着新技术的发展，人们还需要挤在大城市里吗？

第一，历史经验。

技术进步过去也都发生过。先看交通运输类的，比如马车发展为火车、汽车，使旅行更快，运输的货物更多。再看通讯类的，视频会议、虚拟现实，使得面对 面交流成为不必要。

真的是这样吗？

电话的出现，使得人们随时可以沟通。那还用见面吗？

你会发现，很多事情在电话里说不清，反而产生了很多见面的需求，见面反而多了。

所以，通讯技术的进步会创造更多的见面机会。

目前线上交流和线下的交流也类似。

因此，人类往城市的聚集是没有止境的-科幻电影中的城市都是秘密麻麻的。

4.生育类下降、老龄化会逆转房价趋势吗

人们在讨论时，有两个重要的情况经常被提及，一个是出生率的下降，年轻人变少，一个是老龄化，老人变多，很多人担心这两个因素会降低住房需要，降低房价。

从两方面进行分析。

一是人口出生率。

市面上有一种说法，说中国的人口有一个金字塔结构，顶端是一个小孩，中间是一对父母，底层是4个祖父母。人口越来越少，老年人越来越多。

小孩会得到双方父母的多套住房，就会导致空房率增加。就会引起房价断崖式下跌。

上图显示，从1990年开始，新生婴儿就大幅下降了，预期寿命也一直在提高，所以，生育率下降和老龄化至少已经十几年了，而非今天才有的事儿。

而这十几年房价却是一直上涨的。这就是说，出生率下降和老龄化并不必然导致房价下降，至少还需要其他条件。

再看国际上的情况：比如德国的老龄抚养比，就是65岁以上的老年人和18-64岁的年轻人的比重。在欧洲很高，只比日本低，比英国、法国、美国都高。而德国的房价，这几年涨得很快。2015年以来，欧洲房价增速最快的十个城市中，有4个在德国。

再看日本的抚养比达到45%，人口出生率也很低，现在只有1.4左右，远低于2.1的稳定水平。

那为什么日本的房价会下跌呢？

1990年地产泡沫后，日本的房价是下跌的。但是从2003年开始，与世界的房价一起涨跌，并没有明显的下跌趋势。比如从2003-2007年，东京的房价是上涨的。2012-2017年，也是上涨的。

所以，生育率下降和老龄化并不一定导致房价下降。历史数据不支持。也就是说，不能从人口的变化直接跳到房价的下跌，而是要仔细分析，到底什么情况下哪里的房价会下跌。

比如日本，东京的房价没下跌，并不代表日本其他地方的房价没有下跌。

茨城县在全日本的都道府县中，人口总数排名第11位，达292万人，地方不算小，距离东京40公里，不算偏僻。

可是这些年，房价一直是下跌的。从2003-2017年，累计下跌44.8%，接近跌了一半（日本国土交通省统计）。

为什么茨城县的房价会跌？

因为这个县是著名的“白发城市”，以老年人为主，年轻人都走了，人口持续下跌，没有新增需求，房价必然下降。

所以说，老龄化和和生育率下降的背景下，房价还是会跌，关键是哪里的房价会跌。

位置，位置，还是位置。这世界没有房子，只有哪里的房子。

二是老龄化

老龄化使人们身体变健康了，预期寿命延长了。

第一会增加住房需要，而且看病需求很大，不能住在偏远的地方，而在住在有不错医院的地方，那就是大中城市。从这个角度看，老龄化增加了大中城市的住房需求。

第二，现在家庭规模变小，也是增加住房需求的。

以前是四世同堂，三世同堂，现在是三口之家，甚至是两口之家。每个家庭一套房，人口总数固定，户数增加，对房子的需求也就增加了。

统计数据显示，1990年，我国平均每个城镇家庭平均是4人，到2017年，下降到3人，下降四分之一。这是全国的数字，大城市比如，北京、上海、天津、重庆分别为2.6、2.5、2.7、2.8，住房需求更大。

里面当然有很大一部分是老两口住的，但是现在人均寿命很长，每年都在增长，想腾出房子来，要很久很久。

所以，老龄化不一定是减少住房需求，很可能是增加的。

三、房价的政策面分析

1.房产税的出台会导致房价大跌吗

要回答这个问题，首先要回答房产税何时会出台？

答案是“会很慢”。

这不是说不会出台，而是说，在短期内很难推出，更谈不上具体的时间表。根本的原因就是，房产税与我国现行税种的性质完全不同。如果条件不成熟就强行征收，不仅成本大，税收收入也不会太多，还不利于社会稳定。

我国现行的税收种类，都是“流量税”：就是向经济活动的流量征收。例如增值税向销售征收，企业所得税是向企业征收，个人所得税是向个人征收。这些税收的共同特点，就是向流量的、增量的收入征税。

你，为了获得这些增量的收入，就必须交这个税。

征税的阻力并不大。

换句话说，流量税相当于从做大的蛋糕中切一小块，交税的人留下了一大块。

但向存量收入，也就是财产征税，相当于切分已经属于个人的蛋糕，征税阻力会很大。

比如，一个退休老职工在城市繁华地段有个房子，房屋价值很高，可他退休后的现金收入很少，靠退休金生活，房产税怎么交？难不成把人赶走？

再例如，很多人的房子是房改房、集资房，向这样的房子征税是很难的。如果强制征收，不利于社会稳定。

所以，要大规模征收房产税，需要社会经济结构的根本性转变，而现在不具备这个条件。

两看有关官员的表态：

2014年，时任财政部长楼继伟在《求是》撰文指出，房地产税改革的总方向是“在保障基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收与征收”等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负。都是慢慢来，不着急的意思。

2017年12月，时任财政部长肖捷在《人民日报》撰文指出，要按照“立法先行，充分授权，分步推进”的原则，推进房地税的立法和实施。要注意，“立法先行”，从草案到审议，到向公众征求意见，再到表决出台，还有很长很长的路要走。

李克强总理在2018年《政府工作报告》中提出，“稳妥推进房地产税立法”，强调一个“稳”字。

作者认为6年内不大可能推出房地产税。

其次，房产税率会不会太高？

房产税的阻力这么大，征收的力度一定不会大。最后，解决的思路，一定会形成普遍的减免政策，如人均居住面积在40平米以下的免征房产税。只有这样，才能做到“稳妥”，才能保障人们的基本居住需求。

最后，至于税率，不会超过房产评估值的1%。

因为统计局统计的城镇居民人均收入才3万多元，双职工也就是6万多元，所以最多拿出10%，即6000多元。这与动辄100万元的房产价格相比，也就是0.5个百分点左右。否则，整个国家的经济系统就会乱套。

参考上海、重庆试点的力度，人均减免40-60平米，税率在0.5%。

这样一来，城镇居民首套刚需房不用纳税，刚需首套房的购买也几乎不受影响。

最后，房产税会影响房价降低吗？

第一，既然房产税的推出会很慢，推出的力度也较为有限，那么就不会对房价产生很大的影响。

第二，根据以往的经验，房产税的推出，并不会引起房价的崩盘。如2011年重庆、上海的试点，对房价几乎没有影响。

再看国外，美国和日本都有房产税，这些国家的房子还是很贵。2005年韩国推出了综合不动产税，也未能改变房价的上涨趋势。这充分说明，不可高估房产税对房价的抑制作用。

2.共有产权住房：中低收入家庭的“上车”方式

首先，什么是共用产权？

简单来说，共有产权就是由政府出地、居民出钱，双方共同拥有产权的住房。共有产权住房比商品房多了层保障性质，比廉租房多了层商品性质，是商品房和保障房的复合体。

具体来说，共有产权住房的“共用产权”，指的是居民和政府按照一定比例，分享房屋的产权。常见的比例有7：3和5：5。居民买的只是房子的部分产权。

目前，在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安进行了试点。

其次，共有产权的实质是什么？

对政府而言，就是把一次性的土地出让收入，变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收的持久性，是土地财政的新形势。同时满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定

对居民来说，买了半套房，比买不起房，是一个进步。

当然，共有产权住房也需要挑选的，还是两个字，位置。

2017年北京计划提供5万套共有产权住房，上海市戴上2017年8月，已经提供8.9万套。

未来大城市的住房供应，就是由商品房、共有产权住房和廉租房共同组成。

3.租售同权的效果如何

我国政府提出“房子是用来住的”，并在广州、深圳、南京、佛山等12个城市开展“租售同权”试点。

对未来房地产有何影响？

广州的的租售同权政策，就子女教育而言：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具体条件：1.具有本市户籍或人才绿卡；2.积分入学标准，达到积分入学条件；3.监护人在本市无自有产权住房；4.监护人租赁房屋为唯一居住地，且房屋租赁合同经登记备案。

符合条件的，就可由居住地所在区教育主管部门安排到义务教育阶段（包含民办学校）就读。

仔细看，要求的条件很高的。一般来说，自有住房的积分比租房的要高很多，而积分高的学生才能进好学校，所以租房的由于积分低，其子女就只能排在队伍末尾，上差一点的学校。

再看房屋租赁合同登记备案，意味着房东仍然拥有与房屋对应的学位掌控权。因为登记备案，房东可能要交税，进而可能会要更高的房租，再加之让渡入学资格 ，或许要更多的房租。所以，房屋的学位权，实际还是在房东的手里。

所以，就实际情况而言，在入学名额紧张的背影下，租售同权只能使“僧多粥少”的学位资源局面更加紧张。

4.农地入市可以降低房价吗

农地入市，就是农村集体建设用地，不用转化为“城市国有土地”，不用交昂贵的征地费用，就可以进入城市土地市场，提供住房。

这样一来，房子的成本会下降，房价当然也随之降低。

戴上2018年底，这一政策出台后，并没有真正落地，无法找到实际效果的证据。

用三个问答来解释。

第一，农地直接入市，与以前的间接入市的区别是什么？

直接入市，就是不交土地出让金，由农村集体建造住房，解决住房问题。其依据为2017年8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将13个核心城市纳入试点。

分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、成都、广州、佛山、肇庆。

都是大城市或特大城市。佛山常住人口达760万，肇庆小一点，是为了增加一个中型城市的试点。

为什么选这些城市？

因为它们有一个共同特点，财政有钱，所以才能进行农地入市的试点。

第二，这种房屋的配套设施如何？

目前看，没有明显的办法解决比如道路、地铁、水电设施等，可能只能由其他财政资源补贴，这样就会对现有财政形成压力。不是个长久的办法。

这说明，土地出让金是有用途的，很大一部分是基础设施的建设成本。没有这个资金，房子便宜了，可基础设施不具备，房子还是不好住。

第三，这些出租的房子，附带学位资源吗？

目前还在摸索中，并没有明确规定，但看起来很难有。学校不是随便建设的，需要审批、规划的。还有资金投入、好教师的招募，都是个很大的问题。

所以，农村集体用地的租赁房，可以解决住的问题，但很难解决上学的问题。

目前农村的住房只能租赁，不能买卖。

5.房地产的“”五限”会长期存在吗

2016年来，房地调控政策概括起来就是“五个限制”：限购、限贷、限价、限售、限商。

（1）限购

就是只有本地户籍的人，或者虽然没有本地户籍，但交够一定年限社保的本地常驻人口，才有资格买房。

（2）限贷

比如北京，首套房首付35%，最多贷款65%。第二套房，首付为60%，最多贷40%。

限购和限贷有一个明显的目的，就是限制购买人群，限制购买数量。

其核心就是房子是用来住的，不是用来炒的。防止因房价快速上涨，导致财富差距进一步拉大。

所以，这两项政策，有合理性，估计会长期存在。即使放松，也是边际上的，但不会完全取消。

（3）限售

就是限制商品房出售。比如购买新房5年后才能转手，目的是为了限制投机买房，但实际是减少了二手房供应，不但不能降低房价，短期内还会推高房价。

（4）限价

就是限制新房的开盘价，房价高了不让开盘。它的直接效果，不但扭曲了市场的价格信号，创造了寻租机会，而且不利于解决居民的住房问题。

开发商会变通，比如只租不卖。但其资金回笼变慢，开发周期变长，资本成本加大，最后还会转嫁到房价上去。

限售和限价是短期的应急政策，如果未来房地产政策会松动，这两项估计会比较早松动。

（5）限商

限制商业楼、办公楼按照公寓楼设计，限制其改装成公寓楼。

主要原因有两个，一是土地性质，商用楼与住宅楼的地价不同。二是商用楼可贡献税收，住宅楼不会产生税收。

所以，如果要把商用楼转化为住宅楼，前提是补一个地价，弥补政府的税收，否则可能性不大。

从2016年10月调控以来，到2018年10月，一线城市仅上涨1.4%，二线上涨14.3%，三线上涨16.9%，一线比二三线低这么多，说明调控效果还是很显著的。

换个角度，虽然调控这么严厉，但房价依然会上涨，说明潜在的购房需求还是很大。这种调控会影响短期的房价增速，但不会改期基本面（指的就是经济增长、通货膨胀和城市化），不会改变长期的房价趋势。

6.房价波动的真正秘密

房价波动的真正秘密是什么？

上图中有两条线，橙色线是房价的增长速度，蓝色线是一年期存款的真实利率。所谓真实利率，就是指扣除通货膨胀后的实际到手利率。橙蓝两条线有个明显的规律，就是反向变化。

房价涨的快的时候，就是真实利率低的时候。反过来也是，房价涨得慢的时候，就是真实利率高的时候，几乎没有例外的时候。

从2012年到2015年，是我国房价总体增速比较低的几年，除了2013年下半年，这段时间增速都较低，直到2015年夏天房价启动，开始快速上涨。

这几年房价增速变慢，是什么原因？

很多人认为是经济下行或房产调控。

经济增速下行：在金融危机后，我国经济增速一直是下行的，2016年以来的速度比2012-2015都低，可是2016年以后房价上涨很快，引发了历史上最严重的房产调控，所以说经济增速下行并不是2012-2015房价增速较慢的原因。

房地产调控：2016年房产调控是最严的，比2012-2015厉害多了，可是现在房价增长压力还是很大，一线城市被控制住了，但二三线增速很快。

所以真实的原因是货币收缩导致的利率上升。

为什么？

2012夏天-2015夏天，实际利率平均只有0.8%，虽然不高，但是个正数，存钱是挣钱的，所以大家买房子没那么积极。

作为比较2007的以来的平均实际利率为-0.2%，存钱就是赔钱，大家当然不愿意存钱。尽管0.8%看起来不高，但是正的，这就导致2012-2015的房价涨不起来，利率的作用是很大的。

简言之，就是存款搬家，把钱在储蓄和房子之间搬来搬去。利率高时存款，利率低时买房子。

存款搬家的有证据吗？

我国储蓄存款的增速和房产的增速高度反方向变化。

上图中2013年下半年，房价增速有一个小高峰，有一个快速的上升，从年初的零增长上涨到9%左右，对应的实际利率，从1%下降到0。

利率的影响为什么会这么大？

因为这是千家万户的资产配置行为，是自发的，自下而上的，挡不住的。

为什么利率能完美解释房价增速？

本质是，房价和利率的这种高度相关性，是房子的资产属性。房子既是消费品，也是投资品。在很多家庭的资产组合中，房子都是最重要的资产。

那这个规律适用别的国家吗？

比如，美国的房价在1999-2006年快速上升，期间实际利率一路下行，二者在时间上吻合得几乎完美。

而在美国，利率比土地重要得多。因为美国的土地非常多，土地市场也很完善。房屋供给受土地供给的约束很小，然而泡沫依然可以形成，表明土地供给充裕的情况下，低利率仍然可以大幅推高房价。

增加土地供应，并不是解决房价的根本因素。

再看日本，从1961到1990这30年的平均实际利率为-0.67%，长期的低负利率，造成十几年房产价格的上涨也就不足为奇了。数据显示，日本的房价上涨速度与实际利率呈现非常显著的反向关系。