房产江湖里的坑3--楼书里的小秘密
文 | 十里云岸
来源 | 我们有房（guang180707）
自从写了2篇“房产江湖里的坑”系列，样板房里的秘密和购房合同里的秘密之后，各位房友反响强烈。后台收到房友主动添加的好友的请求，也有打电话咨询买房、卖房、交房中遇到的问题和困惑的，甚至有好几个房友想委托我去给他们验房。
在这里，十里云岸先代表【我们有房】团队，谢谢大家的信任。
今天再和大家聊聊楼书里的小秘密。
买房前，各位房友除了看样板房以外，先看到的应该还有楼书和折页。通过这些资料，各位房友对置业顾问推荐的房子才能有初步的了解。
作为专业人士，每当各地有房交会，或参观新楼盘，收集楼书就成了我的一大爱好。收集后，会在空下来的时候慢慢看看，慢慢推敲，吸取精华，取长补短。
但对于非专业的各位房友，则千万不要被现场提供的楼书所叙述的表面形式迷惑。
1 楼书里面的内容有哪些？
大家在看楼书和折页时需要用理性的眼光来看待，房子虽好，但切不可操之过急。有道是“素颜”与“化妆”还是有区别的，楼书里的描述都是化妆后的美女。
楼书是一个楼盘最常见的宣传道具，特别是在期房买卖中，除了销售员的介绍，会通过楼盘提供的资料介绍来了解更多细节内容，并确定自己最终的购买意向。
在这些精美的楼书里，主要会包含以下七大类内容：
①楼盘的名称、区位图。
②楼盘的效果图、实景图、总平图、户型图。
③小区的物业配备设施情况以及小区周边的环境介绍。
④楼盘销售的资质证号。
⑤楼盘的开发商、投资商、发展商、代理商、设计单位、施工单位、物业管理公司名称。
⑥楼盘的销售热线及其他咨询方式。
⑦房价，包括：起价、均价。
2 大家拿到的楼书到底属于何种性质？
从法律角度来讲，它只是向各位房友提供一种产品信息介绍，相当于开发商的邀约邀请。
因为楼书中没有就房屋价格、房款付款方式、付款时间、违约责任等等合同成立的实质要件作出明示，所以还不构成合同要约。
既然这些资料属于邀约邀请，那么有些不诚实的开发商会自认为对其不具有法律约束力，所以会认为“有孔好钻”了。
其实，楼书同样也是开发商所做的宣传，属于广告的范畴，既然是广告范畴，就必须遵循中华人民共和国广告法，可往往有些开发商对于广告法的学习不到位。
各位房友买房前都被售楼书中所描绘的完美户型、美妙的环境、先进的配套设施及高水准的物业管理等所吸引。
可入住后却发现广告中的“美丽的承诺”突然没了踪迹，本该是绿油油草地的地方变成了冷冰冰的停车场，原本是距离某某超市只有15分钟步行距离却变成了车程15分钟等等，本该拆除的加油站变成了千古迷案等等。
3 如何识别楼书里的小秘密呢？
1、保持清醒头脑，不要被迷惑
大家在面对楼书宣传资料时，一定要头脑清醒，不要被上面“美化”的文字所迷惑，并自认为是楼盘的承诺。对于资料上的介绍，最好通过现场查看，对于周边配套也实地去走走看看，距离是否在你接受的范围内，这些配套是否真的存在。
2、将售楼书内容写进补充协议
各位房友在与开发商签订购房合同时，要认真、仔细地审读、分析购房合同，发现购房合同中的内容与售楼书介绍的内容不符或者购房合同中没有售楼书介绍的内容，可以要求开发商进行解释、说明。（详见购房合同里的秘密）
如果不能接受开发商作出的解释理由，建议大家坚决要求他们将楼书内容写进补充协议予以确定。
3、向专业人士寻求帮助
可以向有关部门进行咨询或到房产管理部门进行查询，必要时还可聘请个人法律顾问，帮助调查、识别开发商提供的楼书是否真实、合法。
4、当实际与楼书不符可协商、投诉、起诉等方式进行解决
一旦发现开发商承诺的房屋质量、周围环境、小区配套设施等与所提供的楼书不符，各位房友可以通过与开发商协商、向消费者权益保护组织投诉、向相关执法部门申诉，甚至向法院提起诉讼等渠道寻求解决。
总之，无论楼书怎么说，各位房友都应该去实地考察验证。
在学“经济法概论”时，十里云岸仔细研究过合同法，记得《合同法》第十三条有这样的规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”
所以法律承认和保护的是合同所约定的内容，而楼书不作为保护范围。
因此，对于各位房友而言，你的保障来自于商品房买卖合同，不是你在售楼部看到的楼书、宣传折页等资料，如果在楼书中看到的功能或服务、及小区内部配套等，没有出现在合同中，那你就需要明确的清楚原因和自己是否能接受，最后再来决定是否签定合同。
PS：
十里云岸给大家介绍的买房避坑系列故事，非常值得大家去认真的学习，买房可以说是我们一生当中最大的花费了，所以还是需要提前做功课，认真对待的好。
当然，在万人摇号一房难求的某些时刻，也有人会说：只要给我一个名额，我可以什么都不在乎。
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作者 | 十里云岸：资深地产观察员，城市规划专家库成员，房产政策洞察者，资深验房师。
图片| 作者拍摄、壹伴配图中心（无版权图片）
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