跨界插足何其多，产业地产应联合深造

近年来，产业地产的形式与形势都在不断发展演变，从原来产业地产行业“少有人竞争”，到现在与产业地产相关联的人群“无处不在”，可见发展之迅速，只是地产作为载体，始终是我们所依赖的主要的，甚至是唯一的盈利模式，这方面急需转变，却迟迟未能如愿，所有发展中的矛盾逐渐集中于此，需要一个质变的突破，带领整个产业地产行业走向一个新的发展阶段！今天，我们如期邀约中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生，来和大家共同探讨：在这种发展诉求下，产业园区该如何发力？

冷热转换之际，产业地产蓄势待发

房地产冷却，产业地产渐热

 

从现状来讲，房地产的前景是不太明朗的，我们已开始步入泛地产阶段（泛地产指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，其实就是将各种行业与房地产业“嫁接”），产业地产渐热，越来越多的人涉足产业地产领域，有拿地做产业新城的，有拿地做综合体、做文化园区或标准厂房的，等等。近年，特色小镇、田园综合体等创新型产业地产模式也纷纷亮相。

但实际上，真正启动项目的却少之又少！拿到地的也是大规模、大概念、小地块，而拿地的主体好多已不是我们所熟知的那些产业大咖了，跨界拿地增多，比如基金公司，比如大家所熟知的京东。

产业地产惊世之作蓄势待发，关键之点在于盈利模式的突破，产业园区及产业人还须深入探索“产业园区该如何发力”？

我们首先需要回答以下几个问题：

1.我们具备不具备发力的条件？我们有什么？

2.该如何发力？

3.发力的支撑点是什么？

大家可以聊聊各自的项目，说说各自的观点，随意探讨。

一件事无论太晚或者太早，都不会阻拦你成为你想成为的那个人，这个过程没有时间的期限，只要你想，随时都可以开始——《返老还童》

大咖言论集锦

表俊辉：

难啊！各方面都还未准备就绪，比如经验、人员、模式探索。当然，关键是方向和决心，这些内部环境的软硬条件是造成很多项目无底气，没启动的重要的因素！创新的底气越不足，越是依赖原来的盈利模式，靠载体挣快钱，很难舍弃！

内在的自卑，造成外在的畏畏缩缩，这就是为什么一些大的开发企业，明明有好多产业土地储备，但就是不启动的原因。

徐文帅：

我的愚见是，企业不发力，多少与企业家的担当有关，快钱挣习惯了，手握地产，图眼前之利远大于产业梦想！科技型企业，除国企外，感觉大多都在给ZF演戏。同时在静侯载体的土地升值带动企业增值。

赵轩：

刚做产业的时候学到一个词叫“投资回报率”，拿地企业总是会计算回报成本回报时长，计划总是赶不上变化，有的企业后期开发力度不够、或者战略跟不上、或者政策变化了。总之，开发企业乐观的估算了回报率，然后随着开发的深度的增加，暴露的问题会随之增多，如此便容易自我沦陷。

小康：

产业地产不好做，主要看政策，还有区域环境规划。没有招商环境政策，很难吸引企业聚集，没有企业来就无法带动产业，这是一个闭合的循环，要找到一个合适的切入点，现在各个地方都在盲目招商，造成地方政府在抢企业，给条件，竞争越来越无序。市场也在寻找合适的土壤，没有好的政策土壤和区域环境，则无法培育市场，企业都是为了利润，为了发展，都是在跟着政策走，所以好的区域环境还有政策优势，会有很大影响。

中国智慧城市论坛副秘书长王永刚：

许多开发商蓄势不发，一是，在等十九大政策，对当前的政策环境还心存期待，毕竟政策很可能是成事东风，也可能是拦路老虎，当前盲目乱走不如等待风声；

二是市场还没打开，市场是带动企业和资本的重要要素，为了项目，企业也需要保底之下，降低风险，伺机而动；三是，政府，开发商，企业合作共赢的模式，是大家认同的发力方向，还需要逐步摸索。

曹志国先生归纳总结

故事讲再大，不如深造实力

以上各位行业人士的看法基本覆盖了三个层面：资本、政府以及市场和企业，最后落脚到“共享共赢”的趋势，产业发展之根本已经不是开发商自己能独立打造起来的了，产业集群也不光是靠政府的政策能吸引来的，而是需要跨界合作，资本、科技、开发商协同联合，在加上政府的政策和产业基金配置，就是一个生态闭环。

方向和条件是这样的，那么再回到产业园区的发力问题上来，其实不是开发者不想发力，而是有以下顾虑：

第一，故事可能在拿地的时候讲的太好听了，在落地的时候稍微有点难为情；

第二，听故事的主人翁要求故事要好听，时间的推移，落地难度有点大；

第三，实体经济确实不太好，好企业不来，一般的企业政府也不太感冒；

第四，关键是开发者不具有做产业园区的基因和完整的人才体系，运营体系；

第五，成本一测算，和总部要求的利润差的太远，根本不值得开发，只能等待变性和土地升值。

发力前如果准备不全，你会发现光有资金是不行的，做产业照样使不上劲。比如你有开发资源，没有产业资源，就和国内知名孵化器、众创公司合作“讲大故事”。

结果只能是把孵化器、众创作为一个特别大的噱头来展示，实则空有其表，故事讲得太好，几乎把自己也绕进去，这样的案例我们看到太多，其中不乏国内的一些知名的产业运营商。

其实，讲故事没问题，但要看我们是谁，和谁在讲故事，故事讲的自己相信吗？故事的场景是否能够引起倾听者的兴趣！这不只需要讲故事的艺术，还需要实实在在的落地实力，不只说的好听，还要说到做到。

方向和决心

耐得住寂寞，合力追逐产业梦

在趋势下的方向和决心，是至关重要的：跨界融合，找优秀的基因进行生态搭建，让专业人干专业事，整合共赢会是一个很好的方向。产业的培育和发展需要较长的周期，“产业地产要耐得住寂寞”，不能像传统的房地产一样追求短平快，应下定决心以企业家的思维解决企业家的经营诉求，这同样也是中联智创一直以来的宗旨！

未来产业地产的特性是在长效的服务中形成收益，而不是一次性的买和卖的收益。只有真正解决好企业的痛点，才能做好产业，进而做好产城融合。这就需要研究产业链，研究产业生态，研究服务、技术、资金、人才、市场，做好这些支撑配套，搭建好平台，帮助企业通过平台减轻重资产配置，改变中国企业的资产结构，让企业轻装上阵。

欢迎大家借助中联智创平台进行资源整合，以企业家的眼睛看产业世界，一起解决企业家真正的经营诉求！