住宅存量盘分析——广州（二）
上次对放盘和成交做了分析，这期主要是租金分析，住宅用地和人口，以及开发商拍地的情况。
1. 租金情况
先看一下租金概览，如下图。珠江新城附近是一片大红，问鼎广州的租金。
下面是租金的分布情况，其实更加准确应该用每平方米租金算……这样可以排除面积造成的影响，商业地产一般也是这么算。但是对于住宅，因为都是以套为单位的，用整套价格能够更直观的体现租金分布，所以在这分布情况就用整套的租金了。
为了更好的观察分布，下图中排除了整套租金在10000块以上的极限值。整套租金集中在2000-5000之间，比较集中，中位数在3500左右，基本能代表租金情况。
整套租金在不同区域的分布如下图。珠江新城整体高过其他地方一个档次，剩下的地区从高到低分布平缓，整体分布也比较健康。
最后是出租盘的现存的放盘数量分析，如下图。放盘数量的分布，更直观的方法是通过观察第一张图（租金概览）的密集程度判断。这里的数量分析只是作为辅助，顺便验证一下上图各区域的租金情况。放盘数量月多，上图的租金越能反应当地的真实情况。
因为租金与时间的相关性不大，所以就不放租金和放盘数量与时间的分析了。
2. 住宅用地供应
决定价格的最主要因素，是供需关系。在目前这个状态下，需求应该没什么大致变化。人民群众购房的热情并没有因为租赁住房、共有产权房的推出而消退，但凡买得起的，还是愿意买商品房。而供应情况，虽然口号喊得响，但是实际却在逐渐的微量减少。
这个道理不难理解，人口涌入的城市，一共就那么大点地方，不可能无穷无尽的供应。具体哪块地是商用，哪块地是工业用地，哪块是住宅用地，这都是有规划的，不能随便胡改的。所以除非开疆拓土，否则供应很难增加，比如深圳和香港一个劲的填海。
土地属性也不是说改就改的，一个城市如果都是住宅用地了，房子是有了，就业机会都没了，买房的人靠什么吃饭呢……
下图是广州市的住宅用地土地供应情况。唯一的绿线，代表整个广州的土地供应。如图所见，在微量减少。与佛山不同的是，细分到区的土地供应，是每年单独公开，所以18年和19年的分区数据都没有，只有总体上的计划。
通过上图，是不是发现核心区基本都看不见？这就对了，因为没什么地了……当然，你看到的那个一直上涨的蓝条，是番禺……不是海珠；灰色的黄埔，也是合并萝岗之后的黄埔。所以即便2018年和2019年的分区供应没有披露，我们也可以做一下推测，维持总供应大致不变的主要动力，还是非核心区供应的增加。核心区都不一定有供应，就别说什么增加减少了。比如2017年越秀区的供应是0。
当然，和佛山一样，广州的实际居住用地供应远远小于计划。据房掌柜统计，广州2017年的住宅供地仅完成了计划的58%。所以实际的供应比计划上看到的，得打个折。
至于大家对这个供应没什么概念，可以参考一下自己熟悉的小区。比如上期举的万科城的例子。占地38公顷，住户是7000户左右。照这个情况的话，广州大部分核心区一年的供应，也就够一个小型的小区……
横向与佛山比较，总体供应广州略多，不过核心区的供应，广州少得多，毕竟是大城市嘛。佛山的数据大家可以看之前的文章《佛山：限购，游资与政策的游击战》。
价格是由供需关系决定的，现在供应说完了，就得说说需求了，也就是人口。如果人口是减少的，那么供应减少也并不会加大住房压力。但这，显然说得不是广州……其常住人口增速（复合增长率2.27%）和小学生在校生增速（4.17%）情况如下。
人口的增长并没有减慢，常住人口的增速维持稳定，小学生在校人数近几年增速确加快。
3. 开发商
最后来说说开发商吧，还是那个逻辑：大概率情况下，开发商拿地的楼面价应该不会低于房子盖好以后的房价。个别情况除外：比如个别地王的，比如个别小开发商。小开发商的资金链更紧张，不排除为了汇款，会降价出售的可能。
最近广州的土地出让情况如下（地块，开发商，折合楼面价）：
白云：白云羽绒厂地块，厦门益悦置业有限公司， 29952元/平米
从化：江浦果场地块，保利，8479元/平
番禺：汉溪长隆地块，广州地铁集团，2.2万/平
黄埔：开发区长岭路以南YH-A3-2地块，万科，1.9万/平（15%自持）
南沙：东涌地块，美的，1.1万/平
花都：凤凰路地块一期用地，越秀，1.7万/平
近三个月的土地成交信息就这么多了，其中黄埔地区万科那块地要多说几句。里面有15%是自持的，这意味着这15%不能卖，只能卖剩下的，所以楼面价算低了。进货进了10个西瓜，只能卖8个，为了回本，那8个肯定要贵一些才可以，就是这个道理。
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