高攀不起的土地价值——实体书店的末路穷途

苏州的蓝色书店关门了。这年头实体书店关张就跟下雨收衣服一样普通，但是当看到书店橱窗里贴出大大的“再见，苏州”四个字的时候，还是勾起了很长的回忆。

我小的时候，当然那是很久之前了——当时苏州古城还充满市井生活气息，不像今天作为游览景区如此的冰冷——偶尔会去到蓝色书屋。记得店铺不大，很用心的做了一个跃层，在跃层中有一段小廊道，有一个拱门，上门写着“大师之路，请弯腰通行”，大意如此，廊道里挂满了各国哲学文学大师的画像。即使对懵懂的青少年来讲，也是很用心也很意思的的一家店铺。

但是无论如何，实体书店的穷途末路似乎不可避免了。从光合作用、晓风书屋到蓝色书屋的相继倒闭，实体书店如冬夜里枝头的残花一般飘落。毫无意外，坊间又相继传出各种药方，千篇一律，归结为一句：就是要综合化经营，不但要在书店里卖书、还要在书店里卖饮料、卖纪念品、总之卖各种能在书店卖的东西。但是这些都不能解决问题。实体书店的矛盾在于，随着城市化和经济的不断增长，书店这种业态对土地的利用太低效了。我们知道，实体书店售卖的是文化和学术，在任何一个国家，能来书店看书，甚至选择边看书边喝饮料而不是直接去酒吧的，必须是受过高等教育人口相对集中的地区，这样导致你的选址不可能在荒郊野外，但卖书的利润是很低的，土地在不断增值，水涨船高的店铺租金构成了实体店铺生存的最大障碍。

从各国经验来看，成熟街区的商业店铺租金一直保持稳定的上涨，而书店赚取的微薄利润一再受到网络书店的挤压，即使加上咖啡、纪念品等等商品售卖，书籍占用了大量的展示空间，这部分租金成本几乎无法得到抵偿，即使是综合化经营，只要存在书店这种需要占据大量展示空间的业态，能勉强维持生存都已经是奇迹了。

很多人喜欢举台湾诚品书店的例子，认为这是书店综合化经营成功的典范。实际情况并不是这样，与其说诚品是一家书店或文化产业运营商云云，不如说诚品是一家房地产企业。作为一个房地产行业的从业人员，我曾仔细研究过诚品在台湾的模式。其实诚品的商业模式并不复杂，就是先租下一批商铺，选择其中的几个开除自己的书店，把氛围做好，把品牌炒热，这样会有其他的店铺入驻，诚品就可以赚取其中的租金差价。除了赚租金外，诚品还卖楼，给大家看一张图片：

这张图片是诚品苏州的效果图，是由建筑大师姚仁喜院士设计的，诚品书店真正的经营场所就是部分裙楼而已。知道后面那两座高层是什么吗？是诚品书店的住宅，据业内朋友说，40年产权公寓大概在4万每平起，70年产权在6万一平起，即使在豪宅林立的金鸡湖东，这也算是非常高的价格了。何况，诚品拿到这两块地并不是通过住宅用地价格拿的。大家可以想象盈利的空间有多大。

无独有偶，美国最大的实体书店巴诺书店在2014年要计划关闭三分之一的门店，其实，问题根本不在于书店的经营模式或者其他，而在于随着经济的发展，市区土地的价值越来越高，正如大量的农田在城市化进程中被转性为建设用地，书店经营所能产生的收益远远小于了同类土地的投资收益率，品牌服装、大型购物中心、高层住宅对土地的利用能产生更大的收益率，实体书店这种对土地利用落后的形式必然只能走入穷途末路。

其实，那些实体书店的人，愿意长途跋涉去远郊区买书或者参加文艺沙龙吗？如果愿意，实体书店的问题就能得到很大的缓解，问题是他们并不愿意，人都想有成本低效益高的解决方案，最好还是为自己量身定制的，世上哪有这样的便宜事呢？