房地产行业税务筹划之——两次销售

两次销售房地产税务筹划 

【税收筹划思路】

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的地增值税就可以大大降低。

由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

【税收筹划案例】

某房地产公司出售一栋房屋，房屋不含增值税售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。
该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率:600÷400=150%。应当缴纳土地增值税:600×50%-400×15%=240(万元)。
请提出该企业的纳税筹划方案。如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元。
第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率:400÷300=133%。应缴纳土地增值税:400×50%—300×15%=155(万元)。
经过纳税筹划，减轻企业土地增值税负担:240-155=85(万元)。
【法律法规依据】(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院1993年12月13日颁布，国务院令〔1993第138号)。(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部1995年1月27日发布，财法〔19956号)。