房地产项目全周期管理——拿地阶段（3）

（三）、经营测算与决策机制

1、经济测算：

（1）经济技术指标：各类面积指标数据，是成本和货值、计划、税费计算的起点。

（2）成本测算：土地成本、建安成本、营销费、管理费、税金（增值税、土增税及其他）、融资

（3）收入测算：销售计划

（4）现金流表

（5）利润表

（6）关键指标表

（7）敏感性分析

2、决策机制

（1）、产品定位会：营销牵头召集，重点探讨项目市场定位，研判产品方向。会议可能需要多轮反复研讨。

（2）、方案评审会：设计牵头召集，重点评审项目方案。会议可能需要多轮反复研讨。

（3）、投资决策会：投资牵头召集，重点对项目投资可行性进行研讨。会议需要多轮研讨，从立项到投决，逐步深入。

3、投资决策报告：

（1）核心指标：土地面积、容积率、计容建筑面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、总货值、地上/地下货值、起拍地价指标（起拍土地价、起拍计容楼面价、起拍利润及现金流指标）、目标地价指标（目标拿地土地价、目标计容楼面价、目标利润及现金流指标）

（2）投资理由

（3）本地现有项目情况：体现是否具有深耕优势；在售、待售、尾盘项目情况；在售项目核心指标。

（4）项目概况：

①城市概况（宏观经济判断城市是否可进入）；

②政策环境（限价、限签、限购、限售、限贷、预售条件、按揭放款条件、资金监管、捆绑销售、其他政策等；最大限度了解当地政策，房地产项目和当地政策深度相关）；

③板块分析：区位优劣势、周边资源情况（如交通、教育、商业、文化、景观、其他）

④地块属性：用地性质、项目四至、周边劣势、其他等；

⑤现状：红线内外不利因素，如是否有堆土、建筑垃圾；是否有池塘、河道；是否有高压线需要高改低；是否有未拆建筑需要拆除；是否有地下基础需要清障；是否场地内有南北高低差等。

（5）市场情况

①土地成交情况、土地供应分布、土地供应计划；

②住宅市场概况、成交结构、主要竞品分析；

③对标定价

（6）产品解决方案

①产品定位：客户分析（竞品客户定位、项目客户定位、客户置业来源、客户置业偏好）、产品定位（定价逻辑、量价定位、户型配比、项目档次、产品线选择、装修标准、适配标准、推售策略）

②总图、经济技术指标、户型分布、日照分析、地库方案、公建配套、三宝策划、产品分析、立面分析、标准层分析等

（7）经营方案：供货推盘计划、里程碑节点计划、首开方案、三宝策划、成本适配标准、目标成本、集采、合作方案、融资方案、现金流分析、竞争对手分析