20170406隐含租金

万科高级副总裁谭大师曾经有一次在论坛上提到，在中国现阶段用租售比来衡量城市房价是否过高是不合适的，一般城市化进程结束后才合适。

为什么？

原因我猜想有几个：

第一，城市化未成熟阶段，留在城市的第一选择是攒钱买房而不是租房，这某种程度上压制了租金上的承受能力。即使月入数万，为了攒钱买房，也只能承受一般的租金。

第二，城市化的成熟，会使空间供需失衡从售价上体现转移到租金上体现。租房和售房不完全是一个市场，他们却共享了土地市场，共享了同一片居住空间。因此只要土地供应仍然不足，消费者的旺盛需求一定要么在售价上体现，要么在租金上体现。在购房为第一选择时，供需不足会先在售价上体现。而城市化一结束，城市可售房源稀缺，消费者因为各种原因以租房为第一选择，这时租金就会成为泄洪口。

因此我自己发明了一个词叫隐含租售比，就是假设这整个城市都只能租房子住，不能买房子，这个城市的租金是多少，除以现在售价。

会高很多。

一个可比的案例是农村的土地或房子，农村的房子是几乎没有租金的，难道租售比为零不是泡沫大到天上去了。然而是有隐含租金的。