内容首发于公众号：想想的自留地

连着写了几篇出租的文章，没想到就接了好几个出租的咨询。

故事的主人公，就叫小初吧。

小初在上海的某个学区版块有一套动迁电梯三房，从拿到房子那一刻开始，一直都包给了一个二房东，自己从来没住过。

但今年二房东忽然说做不下去，回老家了。

于是小初开始思考该怎么处理这套房子，找到了我。

小初的想法是这样的：
1. 以当下的屋况包给自如，当个彻底的甩手掌柜，以后就安心收租
2. 趁着8月底租客到期，重新大装，等过几年孩子读书的时候，自己搬过去住

在这个故事里，你看到了哪些知识点

01

动迁小区的二房东，大概率是走分租流。

分租的空置风险和管理成本是极高的，我们有时候自己内部开玩笑：这个流派赚的就是租客违约的押金以及其他抠抠搜搜搞出来的小钱。

典型的： 钱少，事儿多！

这也是我们没有选择这个赛道，而选择做高端租赁的原因之一。

管理成本高，产品同质化严重，再加上ZF保租房的推进，过去市场好的时候不觉得，现在市场风向变了，自然慢慢就会做不下去了。

我们接触到好多二房东，习惯了过去的暴利时代，不适应这两年市场的变化，都在逐步甚至已经清空了手上包租的房子。

小初接触的二房东回老家了，这不是个例。

02

如果好学校扎堆，就会有陪读家庭。

每年开学前的一个月，是陪读家庭的租房高峰。比起普通的打工族，这类客户更优质。

• 稳定。租房时间，按孩子的读书时间来推算，住得好，就会租好几年，住到孩子毕业。
• 高知。舍得为孩子教育投入的家庭，收入相对更高，素质也更高，也更爱惜房子，对屋况要求更高，更可能为装修付溢价。

只是，错过了这个时间，就很难遇到这样的好客户了。

小初的房子附近都是数一数二的好学校，还不乏全市招生的私立学校，所以陪读家庭非常多。

现在的租客就是陪读家庭，所以8月底退租。

我问：可以协商早一点退租吗？

小初说：和二房东说好了时间，不想破坏约定。

其实是可以协商的，错过了最好的时间，后面就会变得很难。

但小初考虑重新装修，即使早一点退租也不解决核心问题，所以我也不和小初执拗下去了。

03

怎么和二房东和平解约？

若不是真的做不下去了，二房东是不会主动提出违约的，因为二房东已经为增租进行了投资。

不论哪个流派，即使是投入最低的轻改造，也有资金投入。

一旦有资金投入，那就要算投资回报率。

在当下的市场环境下，如果投资回报率太低，风险激增，那自然是要及时止损的。

止损的方式就包括提前解约或者到期和平解约，具体条款，要看当时的合同，比如现状交付或者按原屋况交付。

也有一些特殊情况，比如二房东拿了租客的房租，然后直接玩消失的。

总之，投资有风险，入行需谨慎。

04

我给小初的建议是什么？

首先，可以给自如。

但给了自如之后，就不要想着自己再搬过去住了，自如的屋况无法满足小初家对居住的需求。

其次，如果趁着租客到期重新装修，工期抓紧一点，或许能赶上寒假的那一拨，如果再错过，可能又要等好久。但不论如何，等过几年自己搬进去的话，就没有甲醛的顾虑。

所以，小初可以斥巨资，但小号不行，因为目的不一样。（小号的故事👉 不在当地，房东该怎么管理出租房？）

05

我可以提供给小初什么？

除了有性价比的装修供应链之外，我们还提供出租代理服务 —— 从挂牌开始，包括陪同签约以及后续的租客管理。

如果小初的房子是整个小区最靓的仔，在错过陪读家庭这样优质客户的情况下，我们通过高端租赁业务（二房东这门生意好？）所积累下来的高端中介资源，或许可以帮小初缩短招租的周期，找到相对优质的客户。

小初的故事，其实和之前写过的另外几个故事是相似的 出租案例 | 老静安精装修楼梯3房——租不掉就装修？有些装修钱可能不如不花

一个不符合周边用户画像的产品，很大概率是一个错配的产品，要花很多时间才能等到一个合适的客户。

或许，市场上大部分的房子都是错配的。

业主很难从客户的角度出发，思考客户想要什么，只会从自身的需求考虑房子该怎么装修，于是明明花了钱，却无法达到应有的效果 —— 招租慢，租金低。

房子对于业主来说，是资产，但不是投资品，会执着屋况，却不会计算空置的成本。

或者，这也是我在这个业务上能提供的最大价值就是「冷静客观中立地帮你分析做什么事情是大概率正确的」。

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考虑涉及隐私，隐去了一些关键信息。

以上这些看完，如果还有什么想聊的，私我哈~

单纯就当交个朋友。

毕竟，关于房子，我们都需要一个自己人。