土地使用权到期了房产怎么办？

作者：山色归读       侵权必究，授权转载见文尾。

如今在大都市里，很多家庭倾尽几代人的积蓄买到一套属于自家的房子时，就迫不及待地去政府房地产部门办理了房产权属证书，以获得对这个家庭“最大宗”财产的拥有确定感。过去，房产权属证书一般指房屋所有权证和国有土地使用权证，俗称“两证”。

房屋所有权证的主要登记内容一般包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况等；国有土地使用权证（也叫土地证）则主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

2015年3月1日起，国土资源部依据《物权法》的相关规定正式在部分城市启用“不动产权证书”，并陆续推向全国。这样不动产权证书这种新的“房地合一”的房屋权属证书就正式取代了原有的“两证”，使得原来房屋所有权证和国有土地使用权证成为一种历史现象。

当然，启用不动产权证书后，原依法颁发的各类不动产权属证书，如《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等旧证依旧有效，不受任何影响。原权属证书按照“不变不换”的原则，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的“不动产权证书”。

新的“不动产权证书”在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。相较于传统“两证”，“不动产权证书”强化了对土地使用年限和和房屋取得价格的公示，特别是明晰了不动产的“起止日期”，有利于交易的透明化、明确化。

然而现实生活中，恰恰是这些房屋权属证书上的年限（特别是不动产权证书出来后对年限清晰度的强化）让很多拿到证书的老百姓感到焦虑。普通老百姓花几代人的血汗钱购买的房子难道只是不到70年的居住权？70年后老百姓买的房子会不会随同期限的完结而化为乌有？

要回答这个问题要从我国的社会主义公有制的基本经济制度说起。社会主义公有制决定了我国的生产资料（土地是其中最重要的一环）是公有的。中华人民共和国宪法规定中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

由此看来在现有法律体系框架下，我国的土地所有权从来不属于个人（当然也不属于企业和其他组织），个人对购买的房屋所占据的土地仅仅拥有一定年限内的使用权。所以日常生活中经常听到的“某某企业拥有多少亩土地”、“某户有多少平米宅基地”等只是一种模糊的、近似的说法，严格地说，这种表述是错误的。因为这些土地压根就不属于他们“所有”，所有权一直是全民或劳动群众集体所有的。

在全国范围来看，土地使用权按用途确定期限，房屋用途不同，土地使用期限也有差异。根据我国现行法律法规，出让土地的使用权年限分为几档：居住用地一般70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；而划拨用地无明确使用年限。

值得注意的是，我国广东等地新近试行“依据不同工业（产业）灵活采取弹性出让年限的供应土地方式”。考虑得到我国企业平均寿命仅3.7年，其中中小企业的平均寿命仅2.5年，以往却一概以50年出让工业土地。为提高土地利用效率，广东对于以后工业项目采取出让或租赁方式供应土地的，《指导意见》明确要求“原则上不超过20年”，预计这个很可能成为全国其他地方仿效的一种模式。

可能有人要问，那么我买划拨用地上盖的房子岂不是大大划算？其实划拨用地主要适用范围是国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地等。

国家政策规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当经过批准，并补缴土地使用权出让金。看来买这种房子最后土地变性后依然有期限，而且还要另外搭上一块补缴资金，实际上根本不划算！对于土地使用权的期限依据来源于申请人提交的国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地划拨决定书、批准用地文件等权属材料。

那么很多老百姓担忧的70年或几十年满后房子会不会就完了的问题怎么看呢？其实，传统“两证”或新颁的“不动产权证书”上的“使用期限”不是指房屋的所有权期限，而是指土地使用权的期限。“使用权”强调“使用”而不“拥有”，自然是有期限的；而房屋所有权是作为一种物权，应该属于永久产权，没有期限，也就是说两权是分离的。

既然房屋所有权本身不存在期限问题，那么它永远属于购买人及其合法继承人。如果房屋的土地使用权到期后，房子还存在，那么房子仍然归该他们所有。

还要看到，其实大多数住宅土地使用权是70年，实际上我们远远不能把70年“使用”足。首先70年使用期限是从国有建设用地使用权出让合同签署之日算起，考虑到拆迁、晾地搁置、规划设计、基建安装、小区绿化等等进程，一般耗去4-5年一点也不奇怪！特别是在目前房价持续上涨预期的背景下，开发商这么做不但不吃亏，往往还大赚特赚！

另外我国大多数商品房的质量远远没我们想象的那么好，房屋真正使用的正常年限在30—50年之间，按照当前房屋建造质量来看，部分房屋年限达到30年后还能继续安全居住就是万幸了！

问题是土地使用权到期了怎么办？理论上说是几十年土地期满后，它就不是你的了，但是房子依然是你的。你可以把房子搬走，但是不能占用土地，占地必须重新交纳土地出让金，也就是再向国家买一次这块地，这样你就不用把房子搬走了，因为它实在不太好搬！当我们续交了土地使用费用后，依然可以在续费有效期内继续“所有”（包括占有、使用、收益和处分）该房屋。

我国早期的《土地管理法》规定商品房建设用地属于国家所有，期满后需要重新根据的基准地价缴纳土地使用费或者重新办理土地出让。而且强调出让期满后，国家将无偿收回土地及土地上的建筑物和附着物，依照这种逻辑，70年后房产将无偿收归国有。

这显然是早期立法不成熟、缺乏前瞻性所致，所以后来颁布的《物权法》149条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”；《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”这样才大致上解决了原来“房屋所有权无限期”和“土地私有权有限期”两者之间不匹配、甚至矛盾的尴尬局面！

依照现行法律，公民个人房屋土地使用权满期后，续期并重新交付土地使用权出让金即可；土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未续期或者虽续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。客观地说，这样依然存在隐忧！

虽然《物权法》第42条、第148条规定了因公共利益征收、征用以及补偿的内容，但同时规定：住宅建设用地使用权届满前，因公共利益需要提前收回的，使用人必须服从，也就是“私权”服从于“公共利益”。

问题是无论农村土地的征收还是城市房屋的拆迁，大多在地方政府的默许下冠以“公共利益”！即使是纯商业的房地产开发也能找到城市建设规划公共利益的由头，反正地方政府说了算！所以个人房屋的使用权70年对抗所谓“公共利益”其实很单薄！

为消除广大老百姓心中的疑虑，一方面应该继续立法、修法，并整合现有法律体系，提升法律权威等级，以期改变目前保护公民房屋产权的法律法规零散、碎片化甚至各说各话的现状。另外一方面，加紧研究切实可行的政策措施，以应对早期部分产权房土地使用期限到期的窘境。

可以考虑允许简单易行地延长已经面临到期的土地使用权期限，例如由房屋业主联名提出补交土地出让金即可，补交应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。毕竟我国居民个人现有产权房的土地都是开发商从政府那里高价“拍”来的，而他们又高价买下了房子，让购房者期满再次掏大钱，这种做法既不公正又有失厚道！

对于依照物权法确实为了公共利益要收回的期满土地和地上建筑物，建议国家和地方政府为主导对业主进行补偿，用类似拆迁安置的办法解决，要保证原居民居住水平至少不降低，或略有提升，坚决杜绝无良开发商强取豪夺，“割二茬麦子”的企图。这样或许才能真正落实“个人财产神圣不可侵犯”的宪法权力。

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