重庆学区房！怎么样才能“小投入、大回报”？
（实景图）
最近关于学校的事，议论特别多。
很多家长在思考，究竟该怎么才能让孩子平安健康不吃霉变食品同时又富有成效的长大？以及，买房与读书，究竟该如何平衡？
今天聊聊买学区房。
01
还是先明确2个概念
公办学校=义务教育制。学费低，“三对口”划片入读，与户籍挂钩，也就是与房子挂钩，划片范围每年由教委划，只要三对口，就能读。
民办学校=非义务教育。学费高，凭指标入读，指标用后就失效，三种方式获得指标：开发商学位房，考试和“你懂的”。
目前家长主流的选择有这些：
第1类，买名牌学校（本部）的学区房，划片读公办名校。
第2类，购买已确定但还未建成的名校（分校）周边的新房，读知名公办学校的正宗分校。
第3类，买学位房、硬考、花钱托关系，读名牌民办学校！
第4类，听天由命，能读哪是哪。
那么，每一种又都有一些问题！
第1类
知名学校本部学区房，房子老，房价还贼贵，“学校价值”高溢价叠加！
且这种房子如今也有风险，居住价值低，花高价≠一定能读！
因为划片是会变的，政策是会变的！
第2类
名校正宗的公办分校，他往往是新区为了快速引入居民，由ZF和开发商出资引进。但周边配套需要等几年才能完善。
最关键，正宗的，要火眼金睛去分辨！
第3类
费用高！指标用一次就废了！
同时，名牌民办校鱼龙混杂，生源素质也不确定！除了孩子凭真本事考上名校的民办分部这类情况。
其他情况，往往高学费≠高质量！
第4类
听天由命看造化。
不一定成不了才，但几率的确会稍微低一些，要不然名校都是吃素的。
02
于是，我简单梳理了几个重庆顶级学校和入读方式
发现几个很有意思的规律。
1.顶级公办学区房，小学比中学多，相对容易搞定，中学是真难！一三八，四大金刚，公办初中学区房，屈指可数！
2.学区+新房！最受欢迎，涨幅也特别好！
3.学位房，如果指标还在，也值钱。
我选了几个有代表性的：
大学城树人小学
学区房龙湖U城，曾经4000/平促销，当2016年9月树人开学，18年高峰时，小户型二手房（8组团）卖到20000+/平！大学城哦！
人民小学北校区
学区房约克郡，8000+/平到26000+/平（汀兰二手高峰期），照母山“一哥”凭学校，比周边都贵都好卖！
八中渝北校区
学区房融创嘉德领馆，中央公园真学区房，高峰期卖过25000+/平！三倍涨幅！
（以上价格都是参照链家公示的成交价）
03
你是否发现了一个规律：低价位/新区/学区房=既学区保底，又赚大钱！
这也是我今天想说的，假如在重庆投资学区房，最好的时机，就是在别人半知半解，懵懵懂懂，甚至连学区都有点不确定的时候，自己分析，“以小搏大”！
比如渝北八中。
当年，最开始，大家知道是八中，但很多人不以为然。“这么远，哪个去哦！我要去沙区”
后来，开学了，“房子这么多，市场不好，不慌！观察一下”
突然，发现三个划片楼盘，涨幅远高于周边非学区房时，晚了！好贵哟！
为什么如此呢？
因为优质公办中学资源紧张，学费低，教学有保障，管理有保障！想读的人自然多，可学位有限，就供不应求！！
如果不是渝北教委调整了二手房入读政策，渝北八中的二手学区房恐怕会成天价！！
说到八中。
在龙兴也规划了一个八中龙兴校区，龙兴虽然规划的名校云集，重庆顶尖的人民小学、南开中学、八中、渝北实验校（市级重点），还有国际级的哈罗公学、美国AI高中等等，但只有八中和渝北实验校是公办名校资源！其他都是私立民办！
但是，因为是规划学校，暂时未动工，所以没有划片信息。
八中对面只有一个新楼盘，瀚学融府。
楼盘规模比较大，52万方，几十栋小高层，户型是59-100平的2房-4房，据说套内单价12000/平左右。
如果是这个单价，总价又不高，其实这就是一个比较值得投资的项目。
无论是投资潜在学区，还是在区域上车赌龙兴飞黄腾达。而且项目附近还是双名校，八中（重庆顶级）+渝北实验小学（市级重点）。
龙兴是强产业驱动+低密纯改善型居住为主的新区，两江新区“太子”，红利也很多。
重庆大学会在龙兴建一所国际级的三甲医院，计划在两年内，在龙兴建20所高校及科研机构！龙兴“两江协同创新区”，将与科学城形成两极，引领重庆科技创新！
因为利好比较多，又以改善居多，龙兴的项目大多已经去到了13000+/平套内单价，上车盘很少！
当龙兴起来，名牌学区+刚需上车盘，涨幅肯定是最大的！
就像上面举的例子：
大学城树人小学学区房，卖到20000+/平
中央公园八中学区房，卖到25000+/平
照母山人民小学学区房，卖到26000+/平
这些新区，当年可都是5000-8000/平为主啊！
04
“新房+学区”的价值高，背后也有逻辑：
原因1
老牌的顶尖学校本部虽然都处于老城区，但周边住房普遍环境不太好。
重庆环境优越的新房这几年增多，换套新房成了趋势。
如何兼顾“住+读”？优质新房+名牌学区是最理想的状态。
比如大北区，品质新房很多，但优质教育少，这两年，北区的引进学校上，花了大力气。目前相对最正宗的名牌公办校就是八中、人民小学、两江巴蜀、西大附中，渝北巴蜀小学次之。
如果优质居住环境与孩子的名牌学区能兼顾，价格即便再贵点，也都是小问题！
原因2
面对名牌学校的公办新分校，很多家长起初都有顾虑，结果等反应过来，等学校口碑或升学率出来了，再想买周边划片的房子，就为时已晚，价格多半已经涨了许多上来！
但是，为了孩子，很多家长看到学校口碑好，愿意买“现成的，看得见的”。
你比如说北区，消费力很强，大把的人愿意花钱接盘学区房！
其实，名牌学校的正宗公办分校，靠谱度往往比较高。
只是有些人早注意到了，很多人后面才发现！
05
学区房的“小投入大回报”，有两招。
第一招，自己查资料，充分研究学校的含金量！包括政府问政平台，教委电话，网络论坛等等。
我个人认为，所谓正宗，一定要由教委主导，而不是开发商，一定要由名校本部直接管理，注入师资和全套体系。
第二招，敢于在发展阶段，在成熟前就下叉！别人还看不太明白的时候，不太重视的时候，提前下手啊！
如果等成熟了，贵了以后再买，不是投资，是接盘。而自用就更不用说了，学区房越早买越划算。
学区房的价值，在中国大城市，只要户籍和资源分配相挂钩，那么所有的优质资源，尤其是学区房，永远都是十分稀缺的！
06
北京某学区房
上图这间11.4㎡的过道房卖了530万，众人追捧，单价46万/㎡的价值，只在于它是北京实验二小的学区房。
同样的事情，杭州！29.58㎡的房子卖出了300万的价格，单价超过10万元/㎡！
发达城市的家长们，当然不是人傻钱多，而是真舍得！
因为他们信奉知识和教育改变命运！对名牌学校几乎不惜一切代价！
如此一来，即便当房价波动，学区房也依然保持着“硬通货”的地位。
所以，当前重庆，这些正宗的名牌学区房，价值是被严重低估的！
尤其是低价位/新区/公办名校！
注：本文来源于大卫聊地产公众号
