如何判断商品房广告是否为虚假广告？

“当时我们买房的时候，他们告诉我一定比一期好，一期、二期的沙盘就在售楼中心摆着，现在二期已经涨价了，而且一天一个价格，被销售说的，我一咬牙一跺脚就签了合同。”

“眼瞅着就要交房了，但是感觉跟一期的不一样，一期地面没有停车位，二期地面都是车位，楼层的高度也比一期高很多。”

找开发商，开发商说，完全合法合规。找政府，政府说，开发商手续齐全。找业主一起维权，警察说干扰公共秩序，需要关几天。

到底问题在哪里呢？今天暂不讨论其他的规划问题，验收问题等，只讨论为什么买的房跟之前说的不一样的呢？

有人说，这就是欺诈，应该按照消费者权益保护法规定内容，3倍赔偿，也有人说开发商违约了，应当承担违约金，还有人说，宣传的内容和买的房不一样，存在重大的误解，可以要求退房。我觉得都一定的道理，但是道理归道理，法律对事实的认定，跟我们说的道理不完全一致。

在司法实践中对于虚假广告的认定上存在不同的观点，第1种观点认为，广告内容是否真实及广告所宣传的内容与商品和服务本身真实的情况是否一致相符？如若不是，则为虚假广告；第2种观点认为，广告中的宣传内容能否引起消费者的误解，从而让消费者产生错误的认识和判断，而是认识和判断决定了购房人是否购买该房屋。司法实践的主流观点为第二种。

由于广告作为一种艺术形式和宣传方式，广告主在创造作品过程中，往往会使用设计微妙的音像和文字或是一些幽默夸张的表现手法，对商品进行适度的装饰，合理的联想或夸张是允许的，因此判定一则广告是否引人误解并非一目了然，实际生活中由于消费者识别能力的不同，同样的广告产生的效果也不同。

而引人误解的判定取决于广告受众，消费者对广告的一般认识和理解，具体而言应该根据消费者的认知标准判定，如果广告内容所要表达的真实意思，人们按照习俗惯常理解的意思不符，会使消费者对广告产生误解误认，那么这样的广告也应认定为虚假广告。

从保护消费者利益的角度出发，对于房地产虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实程度，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定，也就是说引起消费者误解的广告，即使其内容是真实的，也应当从保护消费者利益的角度出发，对于房地产虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实程度，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定，也就是说引起消费者误解的广告，即使其内容是真实的，也应当认定为虚假广告。

关于虚假广告的担责，往往的人们重点关心的问题，前几天西安车主买了66万的奔驰车，还没有出4S店就漏水的问题，曾经也有人提出3倍赔偿的问题，但是据我们了解，最终可能不会是3倍赔偿。其中一大原因是因为，车作为特殊的商品，标的比较高，如若3倍赔偿，可能会导致有失公平的问题。商品房作为特殊的商品，也存在同样的原因，当然，也有网友可能找到了关于汽车判3倍赔偿的相关判例，但是毕竟是少数。

而其他民事的担责方式，如继续履行、损害赔偿、支付违约金、适用定金罚则、修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等，消费者应依具体情况依法选择一种或几种方式行使请求权。但是前提是一定要保留好相关的证据。