通州“老大难”融御，一个伪刚需上车盘

融御是一个通州“老大难”项目。

武夷花园南区这块地，其实03年就被武夷拿了。但是因为通州城市规划等一系列的问题，这个地块被搁置了下来。直到17年，武夷把30%的股权出让给金融街以后，这才真正进入了开发阶段。

武夷拿地的时候应该也没想捂这么久，他们更没想到这块地捂了十来年以后，会变成紧邻北京城市副中心的绝佳地段。

生活就像是盒子里的巧克力，我们永远不知道下一块是什么味道。

武夷的这块巧克力，镶金了。

今年年初融御终于开始投放项目广告了，年中就开放了售楼处。但这块地前前后后差不多快20年了，到现在还没个开盘的准信儿。有说是因为政府一直不给批价的，也有说是规划要调整的。

总而言之，2019年还有20天了，融御还没开盘呢。

众所周知，通州的土地供应量极少，新房供需不平衡，而融御地处运河三角区，距离北关CBD和市政府都很近，所以这个盘自然是吸引了很多人的注意。

一个重点是，融御配建了4栋公租房。和别处的公租房不一样，融御的公租房，是给随政府搬迁过来的公务员住的。

项目配建的公租房

未来有大量公务员入住的地段，意味着这个项目的外部配套，肯定是差不了。

项目周边有北京小学和北京二中通州校区，在建的还有人大附中。从这个方面考虑，这可能是通州最好的学区房了。

交通极其便利。距离地铁站一公里内的步行路程，这个地铁站将是未来的通州交通枢纽。自驾的业主出小区门可以很方便地上京通快速路和通燕高速。

马路对面就是华联BHG，10分钟车程就能到达安贞医院。

外部配套这一块几乎完美。

融御一期的主力户型都是90平以下的小户型，其中还有很多50平面积段的。以拟售的6.3万计算，315万就能上车。

总价结合优质的外部配套，看起来是一个完美的刚需上车盘。

但，那个熟悉的规律，又出现了：

“好地段，烂户型”。

岂止是烂，简直就是惨不忍睹。只看普遍采光不足的户型图就已经够烂了，但想想这是十几年前的规划，咬咬牙也就忍了。

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但得房率只有68%-72%，这就忍不了了。

户型设计的问题，顶多就是居住体验稍微差点儿意思，不是什么大问题。但得房率低，就意味着你要花更多的钱，买更少的使用面积。

事实上，在看样板间的时候，所有人的第一感受就是：太小了。要知道，样板间的尺寸，一般都会为了“视觉效果”做一些改动，要么把房间尺寸做大，要么把家具的尺寸做小。连样板间都觉得太小了，那实际的居住空间只会更小。

72%，甚至低于某些项目的最低得房率。

钱的事，还是一大笔钱的事，这就是大问题了。

开发商也知道户型这块糊弄不过去了，但是要赚钱恰饭啊，那肯定得给这个户型找补找补。

户型不够，精装来凑。

“我们用了多好多好的材料……我们的厨房就价值XX万……”

融御的装修标准倒是真挺不错的，只不过买的总是不如卖的精，算算实际套内面积差价，怎么算精装都是弥补不上的。

换句话说，如果毛坯交付，装修可以找装修公司解决，预算内要多精致有多精致，但套内面积少，是无论如何花多少钱都解决不了的。

一个需要注意的细节，如开头所说，这块地捂了差不多二十年了，到手的产权只有五十年，缩短了将近30%的产权年限，比有些二手房的产权年限还少。

综合以上，北哥给出融御的各项得分：

区域发展：4分

地处通州副中心的运河三角区，距离政府办公区2公里左右，区域发展前景广阔。

交通配套：4分

项目一公里内是未来的通州综合交通枢纽，周边有通燕高速和京通快速，交通极其便利。

周边配套：4分

教育资源有北京小学、北京二中，建设中的人大附等；医疗资源有安贞医院和北大人民医院等；项目自带商业配套，出门马路对面就是华联BHG。

地块规划：3分

纯商品房，容积率2.8，绿化率30%，2梯4户，配建有政府人员公租房。

内部配套：3分

人车分流，内部有基础配套设施。

户型设计：1.5分

户型本身不咋地，得房率仅为68%-72%。

物业服务：3分

金融街自己的物业，物业费4.28元。

交付完善：3分

预计2021年年中交房，交房时部分规划建设中的配套尚未完善。

虽然融御的外部配套相当好，资金门槛也低，但是鉴于超低的得房率和产权年限，北哥认为，这个盘是一个伪刚需上车盘：上车看似容易，但居住空间过于狭促，并不能满足大部分刚性需求。

我建议刚需们大可看看周边诸如BOBO自由城、新华联运河湾和百合湾之类的二手房。

对于投资/出租需求的业主，融御倒是不错的选择。

另外，融御是一个体量比较大的盘，如果真的对区域内新房有执念的话，不如等等第二期吧。