第十三章：购物中心的人力资源管理

人力资源管理6大模块，分别是人力资源规划、招聘、培训、薪酬、绩效和员工关系。这几个模块具体负责什么，开展什么工作，教科书上，百度上大把，我就不赘述了。这一章主要讲一下在薪酬和绩效方面比较热的项目跟投机制在购物中心大项目和小项目中的运用。

项目跟投最初始的出发点是让员工利益和企业利益捆绑，让员工成为事业的主人，最大程度地激发员工的工作主动性，创造性和能动性。让员工的工作变被动为主动，从而实现企业和员工的共同发展，发展的成果企业和员工共享。项目的跟投目前已经在大型房地产企业中广泛应用，最著名的是碧桂园。

碧桂园的项目跟投是行业标本，值得深入研究

碧桂园的项目跟投制度也经历了一个发展的过程，最开始的时候叫“成就共享”计划。主要针对具体的项目管理团队。在“成就共享”阶段，项目管理团队对某一个项目如果觉得有盈利空间，可以在财务测算的基础上自行出资一部分，成为项目的股东。项目如果能在总部规定的时间内完成报建，开工，开盘，且销售额达成或者超出预期目标，项目管理团队可以拿到除正常薪酬之外的股权分红和额外奖金。这个计划一经推出，碧桂园立刻爆发出了极大的能量，当年营业额就破了千亿。

“成就共享”计划在执行的过程中也出现了一些问题，首先是项目团队挑肥拣瘦，好的项目抢着跟投，一般的项目动力不强。其次是总部职能部门的人没有机会参与到跟投中，公平性上没有全面兼顾。经过多方博弈，妥协之后，碧桂园对自己的跟投制度进行了完善，推出了“同心共享”计划。这个制度对“成就共享”进行了优化，对项目的选择、跟投的范围、各方出资的比例与金额、分红的办法与机制进行全面系统的梳理。“同心共享”计划实施之后，碧桂园的发展更加快速和稳健，2017年，碧桂园的销售额一举突破5000亿，成为了宇宙第一大房地产开发公司，其2018年的销售目标是7000亿元。

有了碧桂园的前车之鉴，有想法的房地产开发公司也都纷纷着手制定自己的项目跟投制度。项目跟投制度在购物中心的运营管理上也有广泛的应用空间，如新项目的开业，轻资产管理输出，主力店的经营管理等。

我们以轻资产管理输出为例，进行简要阐述。目前中国的商业地产进入存量时代，这是不争的事实，大量的商业地产被开发出来，但是市场却饱和，导致大量的优质商业资产沉淀、沉默，无法产生合理收入，也就无法进行资产周转。大项商业地产开发商有成熟的运营管理团队和广泛的商业品牌资源，由他们对其他中小型开发商开发的零星商业物业进行策划、招商、运营，有助于提升商业资产价值，这就是所谓的轻资产管理输出。成熟商业地产开发公司的投融资团队广泛接洽这些商业项目，如果经过财务测算，项目团队对某项目有信心，那么完全可以采用项目跟投的形式完成轻资产管理输出的合作。项目团队出资占总股本20%（项目总个人占15%），总部各职能部门可在自愿的前提下出资，但是个人占比不得超过5%，剩余部分由总部出资。项目团队在规定时间内完成招商，给予一定比例的奖励。在规定时间内完成开业，给予一定比例的奖励。租金超出租决一定比例，再给予一定比例的奖励。其他自持商业项目，以及购物中心内部主力店的经营，也是同样的思路。

星河的ICO就是一个轻资产管理输出项目

应该说项目跟投的设计是分配制度的变化，将直接重塑企业的企业文化，可以说是近年来人力资源管理领域的显学，也是最值得骄傲，最有技术含量的工作。有志于人力资源管理的小伙伴一定要认真研究。