开烘焙店，选“好”店址还是“低”房租？

在烘焙行业内，有人这样评价烘焙店的成败“成也选址，败也选址”。选址作为开店盈利的第一要素，是一项长期性投资。

合适的才是最好的

好的选址，并不是说地段有多贵，而是依据是否和店铺的定位相符合。也就是说，店开在哪儿，取决于经营何种类型的烘焙店。

分析店铺性质

首先要做好自己店铺产品的分析，分析主要消费群体是什么人，是中年人还是青年人；是租客还是自住客，是情侣还是上班族？他们的比例各占多少，人均消费有多少。

与此同时，还要找几个与自己要开的店铺类似的店进行跟踪分析：

生意好和生意差的特点各是什么？

门前半小时客流量是多少？

各时间段的人流特点是什么？

这些店铺的销售高峰期是什么时段？

都有多少人次消费？

调查完这些以后，可以比对自己项目的特点，比如说在什么样的地段位置，多大的店面，根据客流量大致分析，就能知道开店一天的大概流水是多少了。

模拟运营数据

既然前期工作都做了很多，那还要根据自己的预算，把一项一项可能发生的费用进行分解，各个环节需要投入多少。

比如说房租，就只能投入5万，那就根据5万的预算去找房子，休闲区要占多大面积，多少座位。

店内人员工资多少预算多少，食材成本多少，盈亏保本点是多少？你的竞争对手一天流水多少？把这些的数据都预估的七七八八了，才能有针对性地寻找理想店址。

好地段与贵房租，如何权衡？

找到不错的店址后，创业老板还会遇到一个艰难的问题：这个地方位置是不错，但房租太贵，到底应不应该选？

谁都知道，地段较好的店面租金难免会贵，毕竟一分价钱一分货，所以很多人都认为，只要自己选择租金较高的店面，便万事大吉了。

但是你是否考虑过这些铺位是否要价虚高？餐厅到底需要什么样的客户群体？每个月所赚的盈利与所交付的租金之间的差价有多少？

如果该选址能保证高利润，那么就选；如果不能，果断舍弃。在餐饮业，房租占总销售额的比值最好在15%以下；如果是15~20%，那么生意会干得比较艰难；如果房租占比高于20%，情况就有些危险了。

如何计算房租占比

1. 根据潜在顾客数、人均价、交通便利度等各个维度给所有候选店址们排序，第一名是“最理想的”，越往后理想程度越低。

2. 预测出每个候选店铺的总销售额。总销售额=预计顾客数×人均价×30天，其中，预计顾客数可以通过蹲点附近餐馆得到。

3. 拿着排名列表，从上到下算餐馆的房租占比。房租占总销售额超过15%就划掉，一直算到比值低于15%的店址才停止。

4. 这家店就是在控制了房租的情况下，最合适的店址。

用这个方法，可以找到能承受、也能带来利润的选址。虽然它不完美，但却是最合适的。

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