九江历史上的今天 · 11月29日 · 开辟牯岭，中国旅游地产的

1895年11月29日，九江道台与英国领事签订《牯岭十二条》。

地点：

九江

类别：

外交

牯岭长冲谷一带，1920年 图源：《Historic Lushan》

光绪二十三年十月十三日（1895 年 11 月 29 日），广饶景南行署九江道台成顺与英国驻九江代理领事赫伯特 · f · 伯纳签订《牯牛岭案件解决协议条款》。

资料来源：《从桃花源到夏都》

《牯牛岭案件解决协议条款》亦称“牯岭十二条”，这一由中英两国官员签订的协议，为庐山避暑地的租用奠定了法律基础，此后，牯岭开发得以大规模地进行下去。然而，一份租地约为何成为了“案件”解决条款？本篇就来讲述牯岭开发的曲折历程。

若要了解牯岭的建设过程，首先要弄懂它的法律依托。牯岭不是租界，虽然它是由外国人先行开发的，但主权仍属于中国，与任何外国政府无关。在后来制定的民国法律中，江西庐山、河北北戴河、浙江莫干山与河南鸡公山被称为“避暑地”，是特定的允许外国人居住或购置房产的一块区域。

我们知道，鸦片战争失败后，中英签订了《南京条约》，清政府不得不向英国开放上海等五座城市，划定范围，允许外国人在该区域（租界）内居住、经商。在此之前，除了特殊的划定区域（如澳门），外国人没资格在中国购买土地，修建房产。

1858 年《中英天津条约》签订，清政府向英国开放了内陆城市镇江、九江和汉口，1861 年九江开埠。但清政府对外国人在中国内地旅行、居住的管辖极为严格，即使后来逐步放开，但外商仅可在租界之外的城区或特定的城市（如南京、芜湖）租用土地修建住宅、货栈，或开设医院、学校等。

牯岭长冲谷一带，1895年 图源：《Historic Lushan》

然而，有一个问题是长期以来无法解决的：城市之外的土地租用问题。这就好比现在的城镇户籍人口可以在城镇范围内购买房产，但不允许到农村购买宅基地或农民的自建房。清政府并没有明文禁止外国人购买乡村土地，但禁止私下售卖与出租，此类交易若经过官府则会设置重重障碍。为了自己的官帽子，没有哪位中国官员会给外国人行方便之门，允许他们走出城区购买土地。

九江城区之外的庐山却很特别。在中国人口稠密区中，长江中下游平原的夏季最为炎热且潮湿，欧美人的体质很难适应当地的天气，很多人因为“热病”死亡，很多婴幼儿都熬不过中国南方的夏天。

九江开埠后不久，居住在九江租界内的外国商人、传教士和官员们就看中了庐山的地理优势，这个清凉之地对他们有超乎寻常的吸引力。他们面对着近乎无解的土地租用难题，仍然百折不挠地尝试获得避暑之地。本地村民不愿将土地租给洋鬼子，出售更是不可能的，这些外国人只能花费巨资向寺院僧人租用庙产。寺庙有大片的土地，资产都在住持的手上，对于很多大和尚来说，搞钱才是第一的。

租借、售卖都是违法的，偷偷搞也没人管，所谓“民不举官不究”。然而，如果遇到“正义”乡绅们举报，麻烦就大了。这也是村民不能将自己地租给洋鬼子的主要的原因——身边眼红的人太多了。

九峰寺山门 笔者摄于2017年10月

由于九江茶市的兴起，一批俄商进入九江。1885 年，俄国传教士开始在九峰寺租地建房，此后又有美国新教教会、汉口圣公会、九江税务司、九江外国人联合会在九峰寺附近修建了五栋别墅。

九峰寺在马尾水瀑布旁，位于庐山半山腰，今山北公路十公里处。九峰寺环境雅致，夏季气候凉爽，且有山路通往莲花镇。那个时代的外国人，还不敢想象在山上的牯牛岭建屋避暑，那里还是荒凉一片，交通不便且无物资供应，绝非可居之地。

在九峰寺居住的外国人也很不满意，他们花费了巨大的成本修筑别墅，却要受到和尚们的盘剥，租金极高，房屋也很难扩建。但庐山的名声却传播开来，每年夏天都有武汉等地的外国人前来避暑，使得面积有限的几栋别墅拥挤不堪。

九江税务司在九峰寺附近的别墅，1898年 图源：布里斯托大学

不久后，九峰寺的和尚的非法交易被“正义”的乡绅们举报，因他们私售土地，未交契税，造成了国有资产的流失。长期以来都未曾发现问题的九江官府迅速行动起来，在住持及时逃跑后，抓捕了多个参与交易的小和尚、下人，不久有几人死在狱中。

外国人和九江县衙打起了官司。谁都知道官府也不敢强拆，但搞定这种事情特别麻烦，花钱可少不了。

在这期间，一位英国传教士转变了思路。他叫李德立，以传教士为职业，是个来自英国的冒险家。此人已来到九江数年，对庐山及周边情况很熟悉。

1894 年，九峰寺官司正在进行时，李德立提出了一个全新的构想：既然个人买小产权房不稳当，为什么不能成立个房地产公司，弄来一大块地，只要改变土地性质就行了么。比如将 18 亿亩耕地红线改为经济技术开发区。李德立的胆略更大，提出不要在半山腰搞小打小闹的，避暑就上山顶，开发区也别搞什么县级的，搞就搞国家级的。完全在荒凉的山谷中开辟避暑地，自己解决交通运输、物资供应问题。

李德立像，约1930年 图源：kingstonhouse

当年夏天，李德立带着几位汉口来的朋友爬上了牯岭，确定了在长冲一带别墅村的计划，得到了投资允诺。他开始与九江县衙、道台交涉。按照一般的流程，他一定会陷入到没完没了踢皮球中。然而堪称奇迹的是，几个月后，他居然弄到了庐山长冲谷一带的地契。

李德立是如何做到这一步的，有很多说法。他的回忆当然是百折不挠的坚韧精神所致，在别的传奇故事中，他搞了一套流传至今的拿地操作：左右逢源、送礼行贿、欺上瞒下、威逼利诱全都来，据称还有人因此被捕、自杀。这简直就是个标准的房地产开发范例，李德立被称为“中国近代旅游地产之父”，绝非浪得虚名。

笔者研究了这几种说法，很难相互印证，故不在本篇中讲述。拿到契约后李德立开始了牯岭开发，他收到了武汉方面的投资，开始在山上烧砖建屋、开山炸石，并首先修筑莲花洞登山道，也就是现在的好汉坡。

庐山上第一座外国人房屋，1895年 《Historic Lushan》

由于广大人民群众和开明绅士们发现李德立居然欺骗了百姓/破坏了风水/给人家的补偿款更多（以上观点可任选），于是纷纷站起来反抗，他们有的向上级机关反映，有的发起了驱逐帝国主义分子的运动，阻止修路，甚至将山上的临时住房、工棚烧毁，从而引发了中英交涉，英方坚决要求赔偿一切损失。

赔偿是可以谈（拖）的，但房地产项目搞到这一步，基本上就凉了，牯岭开发才刚刚开始，烂尾都谈不上，李德立开办的房地产公司大约只有倒闭一条路了。

没想到，转机突然来了。1894 年 7 月爆发了中日战争，到了 1895 年年初胜负已定，清朝惨败，面临割地赔款，李鸿章等人寄希望英美等国出面调停，故秘密谕令各地，保护外国人，并极力避免产生事端。

于是，李德立莫名其妙地发现，江西省政府对他的态度突然大转弯，就像是搞两岸一家亲似的，各级领导们出面亲切关怀，解决投资方所遇到的各种问题。背后的原因却是清廷总理府来电，英国大使催促迅速处理。

《庐山故事》李德立著，1899年

由于之前在牯牛岭上已发生事端，故该纠纷被称为案件。1895 年 11 月 29 日，广饶景南行署九江道台成顺与英国驻九江代理领事赫伯特 · f · 伯纳签订了《牯牛岭案件解决协议条款》，协议确定了李德立租借长冲一带的地界范围，每年交纳租金 12 千文，租期 999 年（英国规定租约不能过千年），中方则向李德立支付英洋 4115 元作为本地“暴徒”盗卖、损毁财物的赔偿。

条款合计 12 条，故被称为《牯岭十二条》，它彻底扫清了牯岭租界地的法律障碍，使中国近代第一个避暑地的开发得以全面开展。

李德立根据英文Cooling（清凉）的音译，将牯牛岭改名为牯岭（Kuling）。牯岭之名，从此名扬世界，牯岭的开发成为中国近代旅游地产史上难以被超越的典范，李德立被誉为中国地产界的祖师爷。

民国期间的牯岭旅游广告 图源：知乎

地搞定，建房子的故事就不是本篇讲述的内容了。本系列有一篇（见《九江历史上的今天 · 2月8日 · 庐山大英执事会》），读者可扩展阅读。

牯岭的全面开发迅速促进了周边商业与劳动力市场的繁荣，人们发现，并不需要在意谁家的补偿款多那么几两银子，而应该是“大家一起来搞钱”，破坏风水的帝国主义分子成为了九江最受有威望洋鬼子，人们尊敬地称他为：The King of Kuling（牯岭之王）。

补记：关于李德立搞定牯岭一事，各方面的讲述差距甚大。就好比一个老城区的开发项目，政府、地产公司、百姓的说法会截然相反。信谁的？笔者也在房地产公司干过几年，我的观点是：谁都别信，信常识。房地产开发就是那一套，李德立已经教给我们了，现在，也还是那一套。

《九江历史上的今天》是介绍本地历史的系列短文，每篇选取有明确史料记载的发生在当日或当月的一个事件，配以相关的照片、新闻图片和文献书籍等影像资料，并对事件缘由及产生的影响作出适当的评述。由于笔者水平有限，资料残缺，必有谬误及取舍失当之处，诚请批评指正。