最新楼市利空：金融货币政策收紧，房地产市场面临灭顶之灾

2018年3月19日，易纲新当选中国人民银行行长。2018年1月，易纲在《中国金融》杂志撰文剖析2018年货币政策调控面临的挑战指出，“保持货币政策稳健中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，守住不发生系统性金融风险底线”。刘全分析认为，金融市场稳定发展将成为央行今年主要政策方向，房地产市场金融降杠杆将持续收窄，银行房贷利率小幅上调及提高购房首付比例方向已经明确，央行确保金融系统稳定及居民降杠杆将全面落地实施。

中国房价持续上涨已经20多年，现在大中城市房价已经接近或超过部分西方经济发达国家。刘全分析认为，现在绝大部分普通民众都使用银行贷款购买房产，形容房产市场“十房九贷”比较符合现实。可见金融货币政策对房地产市场影响巨大，银行房贷利率上调及提高购房首付比例等直接影响房地产市场销售。2018年金融政策严控购房资格，提高房贷利率及首付比例等金融政策推出，一二线城市楼市逐渐降温，三四线城市未实施楼市调控市场也出现了不同程度止涨企稳迹象。楼市调控政策实施已经一年时间，大中城市房价上涨压力依然存在，楼市调控政策将成为长效机制全面控制房价大幅上涨。

刘全分析认为，中国经济已经由传统粗放型高速增长阶段，逐渐转向高质量集约化发展模式，未来将更注重经济发展的综合质量，而非只注重经济增长速度，不能仅依靠宽松货币政策拉动经济快速增长。长期持续货币供应量超多，银行利率持续过低水平，容易造成金融资产泡沫逐步扩大。金融政策结构调整任重道远，现在社会债务量和居民杠杆还处在高位，金融监管顶层架构及系统性解决方案等需要全面逐渐完善。

刘全分析认为，房地产是一个经济增长支柱，要防止风险，挑战就是防范和化解金融风险、房地产市风险；房地产行业作为国家支柱产业及重要基础产业长期不会改变。过去和未来房地产行业都是中国经济增长重要引擎，不仅关关系到国计民生的根本问题，还直接影响宏观经济稳定与金融系统安全。金融降杠杆有二个维度，一是提高房贷利率，二是提高购房首付款比例。提高购房交易成本及购房难度，房地产市场面临灭顶之灾。金融降杠杆主要是降经济条件差的人群，导致很多刚需客买不起房子。

作者：刘全，房地产专家、法学专家。

创作：2018.3.27