核桃找房：郑州高新区单价1.1万+楼盘大盘点

高新区将近一百平方公里，能说的太多，每一条街道、每一个厂区、每一个房子、每一棵树，都有它的故事。

高新区到底怎么样，在这里生活的人最有发言权，我们管中窥豹，寥寥数语，也只能把他说个大概。

最重要的还是楼盘信息，这是今天的重点。高新区楼盘林林总总也有十几个，按照严格意义上的核心区或者科学大道南北区分门别类，似乎都不太合适，最直接恰当的，还是以购房者最关心的价格区分。

我以这些楼盘现在的成交价为标准，把高新区楼盘归为四个档位，大家可以摸着钱包对号入座，带走你想要的楼盘信息。

第一档位：单价<1.2万/㎡

第二档位：1.2万/㎡<单价<1.4万/㎡

第三档位：1.4万/㎡<单价<1.5万/㎡

第四档位：1.5万/㎡<单价<1.6万/㎡

第一档

华润悦景湾、美的翰悦府、金辉优步花园、正商湖西学府、融信朗悦时光之城。

价格上看，除了华润悦景湾毛坯1万出头，剩下楼盘都是1.1万+/㎡左右，融信毛坯，其他精装，差别不大，关键看产品。

华润悦景湾剩余少量120㎡大三房，纯高层，产品中规中矩，着急入住，想低位入手可以考虑。

美的翰悦府

主要卖点：智能家居和中式园林景观。

智能家居的设备很新奇，是一大亮点却并不能作为最大卖点和差异化打法。首先自带的智能家居设备很有限，如果想要实现宣传中的效果，需要业主后期配置更多智能设备，这在任何楼盘都能实现；其次自带的智能设备本身也不值多少钱。

你或许见过因为喜欢挂件或者赠品买下包包和衣服的女人，但是你见过因为喜欢赠品买套房子的吗？

美的应该也意识到了这一点，把宣传的重点放在智能设备背后的智能服务、管理平台和数据平台，能够实现业主生活方方面面的互联互通，这个概念听起来很先进，只是在郑州很少见，接受度低。

再说它的中式园林景观设计，也是一大卖点。引入“嵩阳五境”的景观概念，与社区规划的全龄活动区相结合，美观实用有层次，但是不具体展开说，具体效果只能看实际落地，现在的规划图，就算是官方的都不敢百分百相信，更何况企业的。

我倒觉得美的纯高层的规划也可以作为一大卖点，与金辉与正商区别开来，纯高层的居住舒适度高于高低配，这也是美的有足够空间打造园林景观的前提。

这里可以提一下容积率的问题，美的容积率2.99，正商容积率2.49，按说正商容积率更低，应该舒适度更好，但是由于高低配，小区景观设计和实际居住舒适性，美的应该要优于正商。

美的目前在售4号楼和5号楼，表单价1.3万+/㎡，优惠后单价不到1.2万/㎡，首付30万左右，月供4000元左右。

金辉优步花园

没有明显卖点。对不起金辉，我不是故意黑你。

首先产品跟正商不要太像：

不仅没有明显卖点，跟竞品一对比，缺点竟然暴露无遗：

1、闽系开发商品牌力不如本土正商

2、户型可选择性少

3、市场上流行的89㎡小三房户型设计较差

比正商好点可能在于小三房依然是市场上流行的89㎡，洋房户型也比正商大，但是小三室的户型设计并不好，唉。

金辉优步系产品在国内其他地方多为纯高层，郑州的高低配设计，已经暴露了“不太纯粹”的初衷，加上产品同质化严重，自身营销节点没踩好，导致金辉优步花园卖的不是很好。

地王金辉，自求多福吧。

正商湖西学府

主要卖点：品牌力，价格低

正如上文与金辉的对比，正商也是高低配，不过正商只有4栋高层，主推洋房。

整体规划上，正商设计也很迷。刚需楼盘，洋房占比更多；说是洋房，最大面积又不过120㎡；说是刚需，高层连最经典的89㎡小三房又没有，纠结的不行。

再说最小93㎡的小三室。为什么市场上流行的刚需明星户型是89㎡小三室？就是为了卡90㎡这个点！

买房时候都要交契税，房屋面积小于90㎡，契税是房款的1%；房屋面积大于90㎡小于144㎡，契税是房款的1.5%。

假设单价为1.1万/㎡，89㎡的契税是9790元；93㎡的契税是15345元，只大了4个平方，契税却要多交一半，对刚需来说太不划算。

所以市场上见到最多的刚需户型都是89㎡小三房，而且做的越来越优质：户型方正、南北通透、三开间朝南，飘窗全送、阳台赠送一半等等。

正商93㎡的小三房跟市面上的89㎡一样，但是没有赠送飘窗。

正商一贯的做法都是低价跑量，北龙湖都不例外，但是遇到双湖科技城这个尴尬的区域，大家产品类似，价格类似，正商也拿不出更厉害的武器了。

不过正商多年来在郑州还是积累了相当一部分粉丝，他们对正商的印象是：我知道他不会多优秀，但是靠谱啊，我买的又不是豪宅！

正商目前在售9号楼和10号楼少量房源，93㎡均价11500元/㎡，首付预计30万+，月供约4000元。

融信朗悦时光之城

主要卖点：千亩大盘，引进学校

融信朗悦时光之城，四环外的千亩大盘，他有多偏远？

距离绕城高速1.8公里，距离西四环4.8公里，几乎是主城区内，距离四环最远的楼盘。

因为极其偏远，因为城改大盘，时光之城的业态和配套规划都相当完善：4期商品房住宅，5所幼儿园，2所小学和2所中学，4大主题公园，3大情景式商业。

这是要复制下一个万科城的节奏？但是万科的造城能力可不是一般人能比的，是需要经验、实力甚至品牌魅力的积淀。

其实融信和朗悦也都不是很差的房企，尤其是朗悦，深耕高新多年，学校和商业是两大利器，公园茂和朗悦慧外国语有口皆碑。

融信基于是闽系房企，在郑州没有交付项目参考，外地经验不具备参考价值，暂且不提。

项目还有一大重要卖点，就是地铁8号线，据说站点距离项目800米左右，这是双湖科技城几个楼盘都无法与之相比的，虽然那边也规划有地铁9号线，但是9号线不在郑州第三批地铁工程里，开通遥遥无期。

而8号线已经确定，已经动工，计划竣工时间为2023年年底，这是项目最大加分项。

目前融信朗悦时光之城在售还是8#地块和9#地块，8#地块规划11栋33层高层和1所6班制幼儿园，9#地块是6栋小高层和6栋洋房。

康桥九溪天悦

主要卖点：环境好，品牌力

差点把康桥在高新区的这个千亩大盘忘了，九溪天悦虽然地理位置上在四环以内，但是在心理上也属于远郊大盘，2500亩的超大盘！

环境好。区域总占地6000亩，可供开发面积2500亩，剩下全部都是公园、绿地、水域，如1800亩的遗址公园、2000多亩的公园绿地、6万多方的水域面积等，生态环境优秀，文化底蕴深厚，区域内无人能比。

但是自然环境好的另一面也就是荒芜，6000亩土地上，几乎零配套，后期规划有15万方商业，16所学校，占地8万方的综合医院，但是这些一方面能不能落地、能落地几分尚未可知，另一方面个人实在等不起！

毕竟占地1600亩的万科城，历时八年，各种配套也才仅仅算是刚起步，更何况康桥乎？

品牌力。这是老生常谈的康桥“5+好房”，核心在于房产质量好、园林景观好、物业服务好，这是康桥多年来积攒下的口碑，言尽于此，其他不多说。

九溪天悦一期占地125亩，规划11栋20-27层高层，目前在售2号楼、8号楼和9号楼，2T4。2号楼上有89㎡和127㎡三房，8号楼和9号楼上有110㎡三房和140㎡四房。

九溪天悦主推的127㎡四室，有特价房和员工转让房两重优惠，需交1万块钱转让费。原价1.27-1.28万/㎡，算下来不到1.2万/㎡，可用公积金，可首付分期，不可组合贷。

比如一套129㎡的四房，表单价将近1.4万/㎡，叠加优惠过后，单价就是11200元/㎡左右，首付40万左右，可以先付一半，剩下一半两年四次付完，月供6000左右。

小结：

成交价1.2万/㎡以下的楼盘主要集中在高新新城。

融信朗悦时光之城过于偏远，且在科学大道以南，荥阳或者高新区工作，重视地铁的购房者也是可以选择的。

康桥九溪天悦向北看一片迷茫，但其实向南看，距离高新主城区也不算很远，关键在于连霍高速这条“心理天堑”，不着急入住的康桥粉也不是不能买，毕竟也是便宜。

剩下三个楼盘，从规划和价格综合来看，美的似乎更胜一筹，但是美的在郑州没有落地项目，难免心里不安。

第二档

万科城、大正水晶森林、中海万锦熙岸、华瑞紫银华庭、公园世家、郑报玉兰先禾、福晟谦祥钱隆城。

这个档位楼盘最多，基本可以代表区域平均水平：1.2万/㎡-1.4万/㎡。

万科城

主要卖点：品牌、精装、位置。

万科无论是作为全国头部房企，还是高新新城开拓者，在郑州人，尤其是高新人心里的，分量都是举足轻重的。

虽然近些年头部房企进入郑州多有非议，但是平心而论，万科是更让人放心的一个。

万科城在售七期湖心岛，而且已经是尾盘了，8期售罄，接下来的9期洋房产品将会是这座城的绝响。

七期距离湖心岛更近，也就是距离双湖科技城将来的区域中心更近，但是湖心岛目前还没开始建设。

七期距离万科商业广场还是有段距离，不过小区配备有自己的底商，约1.4万方，也能够满足生活所需。

万科城湖心岛在双湖科技城规划范围内，将来学校可选择性较多。万科城五期引进的有华中师范大学附属万科城小学，小区对面还有科学大道第二小学，一期附近有五十八中；除了这些，还有双湖科技城规划的几个学校，具体看交房后划片。

在售房源分为能看湖和不能看湖的，差价500元/㎡左右。看不了湖的均价12700元/㎡，但是剩余房源基本没有好楼层；能看湖的还能挑挑，主要集中在13号楼和14号楼，均价13300-13400元/㎡。

95㎡优惠过后单价约13300元/㎡，首付将近40万，月供将近5000元/月。

大正水晶森林

主要卖点：社区规划

这个项目的卖点都体现在案名上了：水晶和森林。

水晶是指外立面，统一的蓝色玻璃幕墙和太空铝板，用材高大上，立面简洁漂亮高大上，与东区建业天筑类似，在高新区独树一帜。

森林指小区内部3万方的森林公园，还有4千方的儿童艺术公园，3千方的邻里艺术公园，会所式小区大门，水上悬浮式图书馆，每一个IP都格调满满。

再夸一下大正的户型，尤其是89㎡小三房，能做到三开间朝南，三阳台（一个联通阳台），真的很赞！

之前网上关于大正水晶森林的评论也很客观：一方面期待项目给高新区甚至郑州带来不一样的产品，为开发商点赞；另一方面担心小开发商玩不转这么高级的产品，毕竟这个项目入市之前就一波三折。

但是最近看到大正的工程进度，入口处白色的下沉会所，漂亮又文艺，充满希望的样子，甚至有人调侃“坐看大正教育一线房企”！

大正优惠过后单价1.2万出头，89㎡首付30万左右，月供约4000元/月。

中海万锦熙岸

主要卖点：改善，洋房社区

中海万锦熙岸入市之初在郑州也小火了一把，线上线下能看到的、听到的各种途径都被万锦熙岸的广告铺满了。

说万锦熙岸改善，主要体现在小区21栋楼，只有5栋高层，剩下2栋11层小高层、6栋8层洋房、8栋6层洋房。小高层和洋房户型以143㎡四房为主，这在高新区也不多见，属于稀缺产品。

但是万锦熙岸的改善，又很尴尬，最初的出街广告竟然是“全郑州刚需必看”，这自相矛盾的宣传也是汗颜。

目前高层优惠过后单价1.2万+/㎡，洋房1.5万+/㎡。

写在最后

第二档还有几个楼盘没有写完，包括第三档和第四档，这些基本都集中在高新老城区，我们下一期继续更新。

本期楼盘基本都在高新新城，如果关注过片区楼盘的话，就会发现，相较之前，这些楼盘都有不同程度的降价，原来都是1.2万-1.3万/㎡，现在普遍都降了小一千。

加上个别楼盘首付分期、公积金贷款甚至组合贷，高新新城上车门槛大大降低！

高新新城重点在双湖科技城，双湖科技城重点在科创金融岛，目前金融岛周边产业园正在逐步落地，这些住宅也在集中出货，差不多也能集中交房。

双湖科技城，在不断向前走着。

核桃找房，严选品质好房