2020-08-23

医疗--金融--房产，是普通人实现资产增值的最完美组合。医疗股票背后的故事；医疗从业者自带金融属性；在银行眼中的医疗人，高低贵贱。达叔从业这么多年，无论是大主任，还是身边的医疗从业者朋友，没几个弄明白，没几个玩的好，白白浪费了自己的身份。满把手的好牌，打烂了。达叔以后会逐渐开一个系列，今天先开个头。

这是达叔经济学的第84篇原创

这是一篇内部分享的演讲稿，第一次分享。

今天要给大家分享的是达叔的房产投资经历，觉得房价要崩的，咱们三观不合，别往下看了，容易惹你不高兴。

由于达叔是学财经的，误打误撞进了医疗领域，所以在工作之余，一直保持着自己财经投资领域的爱好，这个爱好给达叔带来的资产增值金额，比职场上赚的还要多。

多年的研究和亲自操作，现在达叔有了一整套的投资体系，对经济研究的越深，对这个世界的运转越了解，就越应该投资中国的房地产。

以下，达叔先抛几个严肃认真的结论，这是价值的判断，未来会逐条讲解。

第一、  中国的房价不存在泡沫。不仅不存在泡沫，部分城市还被严重低估。

第二、  中国的房价增长没有任何特殊之处，全球所有国家在经济高速发展期，都迎来了房价高速增长，日本是特例，自作孽，没有参考意义。

第三、  房产是全球有钱人配置资产的首选，是资产的航空母舰。

第四、  房产增值快，风险小，高能级城市的房产是家庭的大额存单。

第五、  中国各城市房价在逐渐分化，对投资者要求越来越高，认真研究，还有10-15年的增长期。

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在分享之前，先明确一点，就是医疗行业从事房产投资，有极大的优势。

1、医疗行业从业者，时间比较自由。

可以比更多的人有时间去看房，这一点极其重要。

投资二手房的要看房，选房，挑笋盘，对目标区域的房价有一定的了解之后，均价的7-8折才算笋盘，但是你首先要能知道均价在哪里，能判断出笋盘，有时间和精力，去拿下笋盘。

这一点，就打败了很多做办公室的人。

如果是看新房，可以对比更多楼盘，看更多的规划，认识更多的中介和销售。

信息，就是金钱。

2、医疗行业从业者，自带金融属性。

各位小伙伴，工资和奖金在所有人群中，算是偏高的，社保很多都足额交了，很多销售是500强公司，即使不是500强企业，也是较大规模企业。

这些在银行看来，都是加分项。

部分医疗从业者的配偶，还是医生、护士等医疗工作者，这些职业，在国家和金融机构眼里，都是自己人！！

医生、公务员、央企从业者等，在银行眼里，都是人上人，可以轻易的拿到更大笔资金，极低的利息。

现在长大了，还有人和你说职业无贵贱，你就给他一个大嘴巴子，在金融机构眼里，职业不仅有贵贱，还能给出大概贵多少、贱多少。

这才是真实的世界。

但是很多人，每天苦哈哈的脸，满肚子委屈，从来不知道利用自己的身份去赚金融的钱。

技术细节一：信用卡：

医疗行业很多人都有公司发的公务信用卡，额度比较高，要拿着这个额度高的信用卡，多办几张其他银行的信用卡。

看看自己所在地区的银行，支不支持以卡办卡，一般四大行加上招商、中信、光大、浦发、本地城市城商行，至少能办下10张。

假如每张卡的信用额度是5万，那么一个人一般能办下50万，极端有操作能力的，可以办下100万的信用额度。

夫妻双方加起来，就是100-200万。

办2-3个POS机，这个有部分同学家里已经有了，未来可以周转用，以卡养卡，100万的额度，可以用极地的资金成本弄出50万进行周转。

达叔不是让各位去恶意炒房，只是告诉你，在关键时刻，可以用得上。

这个工具，要量力而行，用力过猛，会伤及自身的。

技术细节二：养流水

由于各位平时有商务费用，所以要用好这一块，夫妻双方中，如果有一个人的工资比较低，可以把商务费用每个月的固定日期，存进去，用的时候再转出来，坚持一段6-12个月，这个人的流水就很好看了。

在办理银行贷款的时候，就会方便很多。

如果嫌麻烦，当然市场上也有中介公司会帮你操作，费用一般在1-2万元之间，达叔有一次没准备充分，就花了15000块，请中介搞定的。

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分析完行业属性带来的优势之后，达叔来讲解选筹策略：

1、选城市。

比如达叔在上海，上海又是中国能级最高的一线城市，所以优先把所有子弹在上海打完。

高能级的城市资产更安全，收益率也最高。

达叔的策略是，上海，杭州，南京，宁波，苏州，合肥。

这个名单还会继续增加，比如徐州在2019年就非常抢眼，未来还会进一步飞起。整个长三角的城市，达叔平时都有一定研究。

除了长三角，其他特别有潜力的城市：长沙、重庆、成都、武汉、郑州、沈阳等，达叔目前都处于研究，没有过多子弹的状态。

过江龙战斗力打七折，管理成本较高，所以暂未考虑。

现在各个城市房价分化会越来越厉害，城市千万不能选错，房子是这个城市的股票，要选优质的，长期持有。

2、选时机和板块。

达叔以杭州为例，2016年以前，杭州楼市阴跌了5年多，但是阿里巴巴等一批互联网经济越发的火热，造就了一批又一批的富豪。

达叔在天猫开过电商，阿里集团里的一个个淘小二手里的权力和灰色收入，比一个大医院的药剂科主任还要厉害，进什么品种，上什么活动，销量是多少，都有巨大的关联。

这些钱，最后如何储存？

不可能全放在家里的嘛，那必然是买房子，只有买房子，才能消耗掉大量的现金。

时机来了，2016年，杭州要开G20峰会，这是杭州第一次迎来国际级别的大会，聚光灯无限，曝光度无限。

上有天堂，下有苏杭。要经济有经济，要人口有人口，江南自古富庶，楼市过量的供给也得到了缓解，就差一个强心针了。

果然，G20大会之后，杭州楼市，一骑绝尘，一年多，房价直接翻一番还要多，即使后来收到严厉调控，房价也几乎没降，一直到现在，疫情过后，还出现了4万人的摇号场面。

如何选择板块：

达叔如果研究任何一个城市，第一步，先买一个这城市的纸质地图，铺在自己的书桌前，仔细研究。

第二步去哪里？

去这个城市的城市规划馆，稍具规模的城市都有这个城市规划馆，比如达叔现在看到的很多城市规划是到2035年的城市规划。

杭州的城市规划是什么？从西湖为中心，到拥江发展，这是浙江省对杭州的城市规划，拥抱钱塘江，把钱塘江变成自己的城市内河。

除了拥江发展，还有杭州市的小算盘——未来科技城，从淘宝城到未来科技城，再到现在“云城”的概念，一步步膨胀、变大，变得更有价值。

摊开杭州的地图，一东，一西，杭州在变得越来越强。

看一下G20的会场，奥体板块，钱江新城，钱江世纪城等，都是已经腾飞，或者正在腾飞的板块。

达叔当时经过几个月的思考和研究，选了佳境天城这个小区，当时的房价是2万不到，总价200万左右，现在的房价是3.5-4万/平，市场价是350-400万之间，相当于3年，涨了150-200万，年均50万以上。

首付60万，投资回报率，翻了三倍左右。

买南京的套路和杭州差不多，都是跟着规划走，南京也在拥江发展，开发了江北新区。

这是国家级新区，自由贸易区，如果你要是能摇到江北新区核心区的房子，那就直接相当于南京市政府白送你80万。

所以达叔建议，各位一定要认真对待房地产，因为有钱人，都在研究大买卖。

上海、深圳、南京、杭州等严格执行限价的城市，都出现了一手房和周边二手房价格倒挂的问题，这就是市政府在给各位几十万，几十万的送钱。

摇到就是赚到，这就是好的板块，好的时机，懂的自然懂。

除了这些南京，杭州，上海之类的大标的之外，还有没有其他的机会？

有的。

达叔举过一个宁波的例子。

达叔开始研究宁波楼市的时候，宁波已经开始执行限购了。

宁波的限购很有意思，熟悉宁波的都知道，宁波的限购政策不是按照行政区来的，而是沿着道路，画了一个圈。

达叔研究了宁波的GDP、产业、常住人口规模、人口流入之后，判断是一个好的进入时间，更重要的是什么？

宁波市政府搬迁，各位平时看新闻，遇到类似这样的新闻，千万要打起精神来，这事关你的钱袋子。

2014年，宁波市政府从市区搬到了东部新城，当时东部新城还是一片荒地，现在已经是宁波富豪新贵云集之地，豪宅林立，房价天花板。（同样的机会出现在合肥，合肥市政府搬迁在了政务区，省政府搬迁到了滨湖区，这也在达叔的投资清单上。）

但达叔看上的地块已经被限购，于是达叔拿着宁波市地区，开始研究。

镇海的庄市板块，注意图中右上角这个缺口，一江之隔，距离宁波新市政府9公里，开车20分钟。

这还不是最关键的，最关键的是，这个板块在修一条三官堂大桥，2020年9月通车，

届时，庄市到东部新城过一个桥即可，距离市政府5公里，距离东部新城3公里。

当时的价差，东部新城新房均价25000左右，庄市板块均价1万/平米，现在东部新城均价35000，稍微好点的小区4-5万元，达叔投资的小区现在成交价28000元左右。

首付30万左右，总价100万，现在资产价格在250万左右。

以上是达叔分享的2个案例。

以后找机会再讲南京，合肥等其他城市。

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挑选的板块逻辑：

看城市规划，真金白银投入的那种。

最好要距离省政府，或者市政府尽量的近，因为中国的社会就是一个财富围绕转的社会，你改变不了规则，就得跟着规则玩。

最好靠近地铁。

要不要有学区，看个人喜好，由于达叔觉得学区房风险系数高，达叔在非上海也没有给孩子上学的必要，所以学区看的比较少，学区房的价格较高，一旦划片出了问题，价格会暴跌。

背后的大逻辑是学区房的增值，教育局并未得利，教育局为了教育公平，就容易掀桌子——重新划分片区。

在深圳、北京、长三角等地区，都在执行摇号之类的骚操作，就是案例之一。

但是有人看到过往的学区房猛涨，为了孩子，也愿意赌，达叔也是认同的。

有医院也是加分的。

江景、湖景也加点分，但是公园之类的是鸡肋。

大家买的不是房子，买的是房子背后带来的权力：教育权、户籍权、医疗权、交通权等等。

砖瓦水泥不值钱，这些购买的权力才是值钱的，房子是城市的股票，城市发展的越好，股票越值钱。

如果你看不懂这个道理，那么满眼看到的都是泡沫。

投资房产还有很多的坑：

1、不要全款买房，尽量低首付，没有杠杆的资产是垃圾资产。

2、不要买公寓等商业地产，不要买办公室，不要买商铺，不要投资海外房产，最好的投资机会在中国，最好的投资时机是现在。

3、要珍惜房票，不要乱买。

房票才是决定你财富规模的重要因素之一，但医疗行业里的人，绝大部分都不懂。

投资房产，涉及资产规模巨大，是非常专业的领域，希望各位一起好好学习，认真研究，能从楼市中赚取丰厚的回报，做时间的朋友。

你投资房产的资产标的规模，就相当于购买了一个小型公司。

但达叔看到的更多人，买个手机、买个电脑，苦苦研究花的时间却比买个房子多，这个世界太魔幻。

每个城市不一样，对楼市感兴趣的朋友，或者要买房的，可以加达叔个人微信，进行交流。

达叔以后会专门开课，敬请期待。

医疗--金融--房产，作为普通人，这是最完美的资产组合。

期待有机会合作。

一起慢慢变富。