特色小镇怎么玩？一篇文章让你出师

古有世外桃源，今有特色小镇。特色小镇的概念在眼下非常火热，但她不只有桃源景色，还是产业担当！何为特色小镇？其实，她并不非中国的特色，世界主要的一些发达国家早有类似成果，比如美国以金融著称的对冲基金小镇，加州的门罗帕克小镇；以高科技闻名世界的硅谷，也是一连串的小镇聚集而成，其中苹果公司所在地也不过是人口五万多的小镇，英特尔则出生于人口七万多的山景城。再比如欧洲，剑桥大学就在剑桥镇，是英国教育和科技创新中心，骑车一刻钟就能穿越整个主镇区。

这些地方才是真正的小而美，不仅是宜居宜学的好地方，还“霸占”了举世闻名的产业。今天，我们就来说说祖国的特色小镇建设浪潮！中联智创特别邀请了赫英凛老师，为大家全面解读特色小镇的新玩法。

 

概念解读

什么是特色小镇？

当前特色小镇正是风口，很多企业也想借助中央关于特色小镇的政策实现华丽转型，但是特色小镇是什么？搞懂这个问题才是企业出发的第一步。实质上，特色小镇是一个3到5平方公里集生产、生活、生态为一体的综合体项目，与传统的房地产、产业地产不同，与所在的城市空间相对独立，但功能和要素高效互动。

 

生产：特色小镇必须具备产业属性，导入产业。

现在新的产业项目越来越少，关于特色小镇的宣传越来越多，但这并不意味着产业园的时代过去了，而是需要升级了。特色小镇就是其升级，必须围绕一个具有特色、站位高端的产业主题形成产业生态，包括经典传统产业、新兴导入产业、功能提升产业。但眼下有不少房企打着建设特色小镇的旗号，干的却是房地产的事儿，试图低成本拿地建设老本行住宅楼或产业园，出发就是错误的，到最后恐怕竹篮打水一场空。

生活：特色小镇必须宜生活，聚人气。

除了导入特色核心产业，还要能居住，宜居住，住宅及基础配套设施建设要齐全，能满足现在人们日常的生活、学习、工作、购物以及休闲娱乐的需要，公共服务完备。

生态：特色小镇必须是3A景区级别的绿色生态小镇。

特色小镇要绿色发展加生态低碳，除了产业导入需要的几百亩用地和生活配套的几百亩用地，其余2500亩以上都是生态型的3A景区。特色小镇的发展模式、布局形态、建筑技术都应该采用绿色化和生态低碳的发展思路和标准。

 

空间：特色小镇范围是3-5平方公里，相当于一个城中镇。

特色小镇不可以理解成原来产业新城或开发区缩小版，她比产业新城的规模要大，也更复杂。产业园可以是500亩地产项目，但特色小镇要求，范围是3-5平方公里，也就是4500亩以上，也就是再造一个城镇规模。

总之，特色小镇是一个完善的功能组合，有完整开放的产业功能、居住空间与社区、商业设施、公共服务、基础设施、生态、文旅。原来的产业新城、房地产模式已经满足不了现在的发展需要，所以，开启特色小镇的建造之旅，虽然是新机遇，但也必然会要遇到很多新问题。

玩法解读

特色小镇新玩法

 

如果你想借力特色小镇，首先，产业属性是前提，应当早做产业园定位，导入一个特色产业，而不是做大而全。没有产业特色就不能聚集同类闭环产业的聚集，没有相关产业的聚集就不会有人口的增长和聚集，没有人口聚集你的地产项目也没有人的需求。

其次，特色小镇是一个综合体项目，税收、非税收收入、土地增值、业绩....特色小镇的投资起码要20亿～30亿，甚至更多，需要各种业态的企业与政府一起合作，才能打造好一个既有特色又有美的小镇。目前做特色小镇都是PPP模式合作，投资周期几十年，所以，特色小镇一定要与当地政府的发展规划，空间规划，产业规划相结合，争取政府的支持和投入。

最后，特色小镇的特色可以有千万种，但商业是不可缺少的，商业活跃才能回笼投资，所以设计好商业模式恰恰是特色小镇成功运营的手段。那商业模式有没有一些典型可行的思考呢？

我的经验是：

1.

选址在大城市周边

2.旅游度假区附近

3.集合各自优势一起投资

4.必须结合政府发展规划

其中，1和2是解决特色小镇生存，也就是人流聚集的问题，只有人流聚集，才能尽快回笼资金，否则资金成本会很高；3是解决特色小镇成功运营的问题，特色小镇是围绕主题产业打造的产业生态和生活生态，是一个缩小的城市运营，周期很长，建设期3-5年，运营期20-30年,需要一个银团一起投资，结合各自的优势，考验的是资源整合及协同能力；4是因为没有当地政府的支持没法立项。

特色小镇只要满足以上四项就是可行的，比如当前各地都在搞的文旅小镇，招国际大IP，只要符合以上四点建议，就会有比较强的落地性和持续运营性。

综合以上，想要跻身特色小镇的建设大军，一是要弄懂什么是特色小镇，二是要从自身基础出发做好定位和立项，三是要选址明确，规划有方，四是要整合资源，财力持续，运营创新。

特色小镇就是基于原有产业地产的升级产品，看得见山、望得见水、记得住的乡愁。区别于工业园、开发区，加入了更多的生活元素和自然景致。比如，华夏幸福在无锡的项目，定位的主题产业是智慧传感产业，大概是3.5平方公里，整个合作计划在15年，整个项目中规划有住宅、商业、景观、绿化、酒店、学校、产业等等。

总之，特色小镇重在产业特色，回归人们的绿色优质生活，而不是现在房价高起、交通拥堵、空气污染的“大城市病”，这需要企业去精心策划，对现有资源进行深入挖掘，去粗取精，找到小镇特质，描画一个有价值、有颜值的现代桃源！