名律访谈李晓宁律师：业主遇到烂尾楼纠纷该怎么办？

近些年来，全国各地都有媒体报道烂尾楼纠纷事件的发生。尤其是一些二线城市如济南、南京、西安的等地。那么出现这些现象的原因有哪些呢？烂尾楼产生的原因又有哪些呢？今天北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁就为您解答关于烂尾楼的那些事儿。

主持人：李主任您好，您认为近些年来烂尾楼事件频发的原因有哪些呢？

李晓宁律师：这些年来烂尾楼事件频发是多方因素造成的。这其中不仅仅有开发商在开发过程中违法违规的操作，还有很多的购房者在明知开发商证件不全的情况下为贪图便宜购房致使群体性事件出现。此外，还有房地产政策的落实和银行政策的落实等因素。

主持人：那么，关于烂尾楼形成的原因有哪些呢？

李晓宁律师：烂尾楼形成的原因，从开发商的角度来看，一般有两种，一是开发商主动烂尾：由于政策、市场行情等方面的原因，商品房价格持续走低，开发商建设楼盘的目的是为了盈利，一旦开发商发现继续施工只会赔钱、建的越多赔的越多的时候，就会主动停止楼盘的开发和建设，形成了烂尾楼。

另一种情况是 开发商被动烂尾，常见的有：(1)房地产建设项目业主资金链断裂，陷入债务困境缺乏后续建设资金，引起诉讼后被法院查封，进而形成烂尾楼。这是形成烂尾楼最常见的原因。央行房贷新政实行后可能会产生大量烂尾楼；(2)房地产建设项目业主内部出现混乱，产生矛盾或管理层涉嫌违法犯罪，导致工程停缓建；(3)项目业主当初报建手续不全被勒令停工；(4)因违反规划及设计施工质量问题导致被勒令停工。

主持人：那么在烂尾楼纠纷的案件中存在哪些债务关系呢？

李晓宁律师：每个楼盘项目，都有着复杂的债务关系。开发商不只是欠着业主的房子，还欠着银行贷款和施工方的工程款，有的还欠着巨额的高利贷等其他借贷。根据法律法规的相关规定，烂尾楼事件中通常债权人债权受偿顺序为：（1）就该工程有抵押权的债权；（2）建设工程施工合同的工程款；（3）一般债权。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以大量买房人的购房合同无效，开发商所欠他们的购房款也就成为了一般债务。

主持人：如果业主们遇到烂尾楼问题解决的方式有哪些呢？在救济的过程中又有哪些要注意的事项呢？

李晓宁律师：从我们代理过的案件来看，我们认为解决烂尾楼纠纷是一个复杂的问题。因为这其中涉及到多方利益，涉及到多个法律关系。站在业主的角度上来看，是很难找到一个合适的切入点去为势单力薄的业主维权的。但是在我们办理的1.三亚125户小产权房维权案；2.无锡金格商业广场数十户分割拆零纠纷案 ；3.浙江56户烂尾楼集团维权案；4.上海砖桥贸易城109户纠纷案等案件中，我们感受到业主们维权的决心，也坚定地与业主们站在同一条战线上，在办案的过程中总结出了处理烂尾楼事件的办案思路和经验即：在开发商尚有偿还能力的时候尽早起诉退房，拿到自己交付的房款，如果开发商没有资金退还业主房款，或者干脆已经跑路，房地产开发公司人去楼空的情况，我们推荐业主维权的方法是组织团结起来，聘请专业律师发起集团诉讼。

那么这个过程中又要注意哪些事项呢？我认为最重要的是的就是人心齐，只有业主们有序的联合在一起，积极的组织在一起，才能达到最理想的效果。其次，抓住时机，相对于其他债权人来说，业主群体势单力薄，消息也相对闭塞，如果团结不紧密还会导致行动上的延迟。这直接的导致了业主可能会错失诉讼的最佳时机。因此我们建议：在这个过程中一定要聘请专业的律师，作为专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验，能够最快速的组织起业主，进入维权程序。另一方面，与开发商的谈判，与政府、银行、施工方协调开发商资产，向法院提起诉讼，后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师，而且需要专业的律师团队来做。最后还要注意的是冷静，对于烂尾楼事件中每个业主的损失可能都是一笔不小的数目，有的可能半辈子的积蓄。在此时，人难免会不冷静，采取一些极端的方式维权，最后得不偿失，因此保持冷静是至关重要的。