【玉米带你借钱生钱（四）】（01.14）： 未来五年，房产是否还
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以下内容来自于玉米的分享。
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在前面的课程中我们说过，在"通胀永恒、纸币永远贬值"的情况下，要财富积累，甚至提升阶层，就要增加自己的优质负债。
所以我们要积极的把该申请的信用卡、信用贷花一年多时间申请了。即使用不上，放着也不花钱，一旦有急用，就是应急资金包。
但是如果仅仅凭借个人信用借款是借不到多少的。信用卡、信用贷，再加上亲友借款，可能也就100到300万。
而我们的征途是星辰大海，这点负债远远不够。虽然可以改善一点生活，但不足以帮助我们进行更多的财富积累，甚至提升阶层。所以我们需要找到一种新的工具，帮助我们增加提升我们的优质债务，对普通人来说这个工具就是房产。
本节思维框架
- 房产投资的简明逻辑；
- 未来5年，房产是否还是一个好的投资渠道。
房产投资的简明逻辑
大家最爱问的一个问题就是你买那么多房子，如果房价跌了呢？能问这个问题说明是没有从本质上理解房产的意义，下面我们从五个方面来说一下房产的意义，也就是房产投资的简明逻辑。
1. 房产是东亚社会最大的共识
房产是东亚社会最大的共识，甚至是世界范围的共识。我们来设想一个场景：如果和你爸爸说，要借他们的养老钱去买股票、买数字货币，你爸妈肯定不会支持。但是如果你和他们说你要拿这个钱去买房，他们还是会支持你的。
因为在中国，大家普遍认为房产是最安全的资产，这一点是全民共识。房产也是现今社会，整个体制里面产权保护的最好的资产。
其实不只是中国，整个东亚地区一直有土地情节。比如韩国，你住在那个区，就绑定了很多东西，学区房最贵的也是韩国。京畿道，有全球最贵的学区房。甚至美国和德国对房产也是一样的，所以房产是超越东西方社会，是世界范围的共识。
2. 房产是抗通货的资产保值工具
货币的本质是什么？
比如我去菜市场买菜，卖菜的人为什么会接受我付的那张上面印着毛爷爷的红色纸张。因为他相信他拿着这张纸可以去买衣服、去餐馆吃饭、去超市购物等等，而卖给他衣服的人也同样相信这张纸可以拿去换别的他想要的东西。
货币的本质是价值交换中介物，信任是世界上绝大多数法币的唯一后盾。
而法币最大的问题是货币增发。过去几年我们的广义货币总量M2的增速在10%以上，在货币不断贬值的情况下，我们需要把纸币兑换成实物资产。
所以拿100万的现金可以去买100万的猪肉、买100万的黄金、或者买100万的房产。从实物资产保值的角度来看，猪肉、黄金和房产并没有什么区别，都是可以保值的。
但是猪肉不好保存，黄金又没有太多的流通性，选来选去，只能是房产。房产即使按照每年折旧1%来算，在通货膨胀10%的背景下，还是相当于赚了9%。
3. 房产是普通人能接触到的唯一受银行背书的抵押性资产
房产是普通人能接触到的唯一受银行背书的抵押性资产。目前普通人要想去银行借点钱做生意能用什么做抵押呢？
如果你抵押比特币或者股票，银行肯定不干。你说我有一个创业的公司，房子是租的，只有几个员工和几台电脑，但是我们估值几千万等等，这样的情况，银行可能也不会贷款给你。
银行的本质是只会锦上添花，不会雪中送炭。他首当其冲要确保它放出去的资金是安全的，所以中国目前所有的信用基础几乎都是土地房产。从银行借出来的钱，几乎都是需要房产抵押的。普通人的纯靠个人信用是借不到多少钱的。
林老师最近在帮朋友贷款的时候发现：虽然到央行、银监会都在想办法让银行多给小微企业贷款，但是即使是年现金流上亿的企业，去银行做贷款。银行临门一脚的时候都是说：对不起。请拿自住房来做担保或者抵押，信用好的话房产做担保，信用不好的房产作为抵押。
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这张图也是差不多的情况，一位银行经理说：我们的企业经营贷要放款的话，都会了解一下真实的用途。如果贷款人吱吱呜呜，我们就比较放心了，因为他应该是去买房了。但如果贷款人真的用于创业，我们就会再次慎重评估是否要放款给他。
4. 房产是杠杆工具
房产是杠杆工具，房产是可以加杠杆的，这就给了年轻人以时间换空间的一个机会。比如100万的房子，付3成首付30万就可以买到，这就相当于增加了3.3倍的杠杆，而只要这房子涨30%，就相当于的总价涨了30万，就算脱离成本区了。
大家总爱问的一个问题是这样的：如何靠我的工资买房，回答：别做梦了。在通胀永恒的大背景下，大城市的普通上班族靠工资全款买房不大可能，你要用银行的钱、用别人的钱、用自己未来的钱去买房。
换个角度想一下，如果我有100万的房贷，就相当于我有100万的资产抵押在银行，所以在通胀永恒的背景下，适度的良性债务是最好的资产。
5. 买房就是买城市的股票
如果我们把一个城市的所有资产打包做成一个公司上市，那么买这个城市的房子就是买这个城市的股票。不然你还有什么途径享受到自己所为之奋斗的城市的福利呢？
如果这座城市不断的在修地铁，人才不断的涌进来，优质的公司不断的在这座城市生长出来，这些都是城市的固定资产增加的表现。既然固定资产增加，那么这个城市的估值就要相应地增加。
反映在股票上就是股价上升，反映在城市上就是房价上涨。之前深圳有个房产的文案特别扎心：“别让这座城市留下了你的青春，却留不下你”。
在中国买房买的不是水泥砖头，买的是背后的城市配套，买的是一连串的资源，比如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等。
总结一下：其他的投资品，股票、基金、数字货币可以一辈子不碰，但房产是普通人一生中都无法绕过的资产。
完善投资模式：用长期低息贷款购买大城市房产，既可以享受资产的长期增值，同时也可以享受低成本负债的长期贬值。
未来5年，房产是否还是一个好的投资逻辑
1. 会千房跌停吗？
前段时间上有个报告说中国的房产总市值570万亿，中国房地产在家庭资产中的比例是68%，而北京、上海高达85%。
对于这个报告的，要看怎么看。往好了说，共识足够大，全国人民都认可房产。往坏了说，如果房产下跌影响范围足够大，大家可以抱团取暖。
“千房跌停”这件事会不会发生？我们认为发生的概率不是很大。因为我们国家的房产市场非常的特殊，并不是完全放开的市场，受政策的影响很大。
因为目前的信用基础是土地房产，一旦房子降价太多，银行会要求补充抵押物或者撤回贷款。
大的银行撤回贷款就不能万众创业了，小微企业就断血了，大企业也受影响了，失业人数增加了，GDP增速完成不了了等等。影响到了社会稳定，而我们国家是一直把稳定放在第一位的。
这几个月以来不同城市的房产有了不同程度的下跌，这已经对经济产生了很大的影响，所以最近有几个城市有放开限购的迹象，也有小小的放水迹象。
2. 房产是资产沉淀工具
对于股票、数字资和投资者等高风险投资者来说，房产是资产沉淀工具。
对于这些投资者来说，牛市的时候把手里的股票或者是数字货币置换成房产。其实是把一个小众范围的共识置换到一个大众范围的共识的过程，从高风险的共识到低风险共识的过程，从这个意义上来看，房产是他们的资产沉淀工具。
而且股票、数字货币等投资品风险太大，都不好上杠杆的。就像李笑来所说，他本身已经是个波动巨大的交易标的了，还要在这上面叠加风险，那不是找死是干什么呢？所以可以找适当的机会把股票和数字货币置换成房子来沉淀资产。而房子还是可以上杠杆的。
3. 未来是房产白银5年
过去的十年是中国的房产黄金十年。未来的五年，只要中国的基本框架不变，只要中国的城镇化还没有完成，一线和强二线以及重点省会的优质房产还会是好的投资渠道。
总有人来问是否要购置海外房产？我们一般的回答是这样的：如果你的资产还没有上亿的话，没有必要跑去购置海外房产。
除去资金出海麻烦、距离太远、个人无法打理资产等原因之外，最根本的原因是我们依然看好中国。
未来的30年只要不发生大的变动，依然会是中国飞速发展的30年。我们相信中国，也会重仓中国。具体的原因大家看的分析文章有很多了，人口红利、城市化等等。
从个人直观感受来讲，对比其他国家，中国人有足够的过上好日子的意愿，而且足够勤奋。在早上6点钟，中国很多二线城市的主要路口都开始堵车了，而到了上午10点钟，欧洲很多主要城市的主要街道的店铺都还没有开门。
对比之下，中国不崛起、不富裕都天理难容。
有一点的是要提醒：房产依然会是很好的投资渠道，但并不是谁都可以从中赚钱的。什么样的房产将来是可以增值的，什么样的房产就是个坑，知道这些非常重要，之前那种小白稀里糊涂买了就可以赚钱的时期过去了。
未来的房产投资市场将会是专业投资者暴击小白的市场。
总结
本次课程主要讲了房产的简明投资逻辑。房产是全民共识的安全资产、抵押性资产、抗通胀工具、杠杆工具，未来五年只要中国的基本框架不变，大城市房产依然会是普通人很好的投资渠道。
作业
推荐一本和主题相关的书：吴晓波的《中国历代经济变革得失》。不想看书的同学，也可以去看视频版。
腾讯视频：『吴晓波 中国历代经济变革得失』https://m.v.qq.com/play.html?vid=y0323vnthjt
看完这本书之后，你就会对中国为什么会成为今天的中国有更深刻的了解。根本原因，其实是几种力量的博弈。你会知道，从秦始皇郡县制到1994年税制改革以及2018年上半年的新房摇号，背后的原因是一脉相承的。还会知道为什么中国人自古以来就有土地情结。
【最后，格式化祝你在新的一年里遇到更好的自己！】
