一房多卖或一房多抵问题

辛苦积攒了大半辈子购置的房产，竟然在不知情的情况下，被开发商多处抵押，或者二次出售，这样的糟心事，竟然一而再地上演。

而遇到这样的糟心事，现在解决的途径有哪些？法院以及信访。

今天又有人向我咨询这个问题，我搜索了一下相关文章，有有罪判决，但更多的是无罪处理。

合同诈骗罪是公安、检察与审判机关分歧最大的一种类型案件，无罪判决比例非常之高。

一方面是开发商以信息优势利用已出售或抵押的房产套取资金，一方面是被蒙在鼓里的购房者交了大把钞票、拿着一堆票据却不知道房子已被抵押或再次出售，直到法院通知或房子被别人占用方才如梦方醒，而维权之路漫漫，不知哪个方向才有阳光。

消费者在此类案件中的弱势地位如微尘一粒，一旦“一房二卖”、“一房多抵”被司法实践证明为零成本或者非常小的成本，就势必促使精明的开发商为各种原因如法炮制，所造成的问题，将不仅仅是某一个或某几个小区的问题，而会成为复杂而难以化解的社会问题。

刑事实务2015年11月4日：

2.行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已经出售的事实，骗取对方钱款，数额巨大，其行为系一房多卖，构成合同诈骗罪。

关键词：合同诈骗、非法占有、骗取房款、隐瞒、一房多卖、数额巨大

来源：最高人民法院中国应用法学研究所《人民法院案例选（月版）2009年第5期（总第5辑）》 ---河南省焦作市中级人民法院（2009）焦刑一终字第67号

基本案情：2004年4月、2005年2月，崔德政与李圣贵签订协议，将五号楼的9号、10号门面房以65万元的价格出售给李圣贵，并收取了购房款。现李圣贵已经取得了9号、10号门面房的所有权，在2005年5月，崔德政隐瞒已经将五号楼9号、10号出售的事实，又与韩一如签订协议，将五号楼的的18至20轴线之间的门面房（包括9号、10号在内）出售给韩一如，并收取现金64万元，并约定于同年10月30号前将房屋交付使用。案发前，韩一如已就9号、10号门面房的民事纠纷起诉至法院，法院就已经将该案作出民事调解书，2006年1月，崔德政隐瞒以上两次出售五号楼9号、10号门面房的事实，再次将门面房出售给殷成月、朱广良，并收取二人现金90万元，约定于同年5月30号前将房屋交付使用。案发后，崔德政及其家属将90万元房屋款退还给殷成月和朱广良。

裁判要点：行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，隐瞒房屋已经出售的事实，骗取对方钱款，数额巨大，其行为系一房多卖，构成合同诈骗罪。

裁判理由：行为人以非法占有为目的，在签订、、履行合同过程中，隐瞒房屋已经出售的事实，骗取对方钱款，数额巨大，其行为系一房多卖，构成合同诈骗罪。本案中，崔德政在于韩一如签订房屋购买合同时，明知门面房已经出售给李圣贵的事实，其不可能履行给付义务，仍然隐瞒事实，又将该房屋出售给殷成月、朱广良，骗取房款90万元，数额特别巨大，故应以合同诈骗罪对崔德政定罪量刑。崔德政及其家属在案发后将90万元积极退还给殷成月和朱广良，因此可以从轻处罚。

3.行为人在签订合同时并无非法占有他人财物的主观目的，但是在履行过程中产生了非法占有的目的，进而实施诈骗行为，骗取合同对方当事人的财物，该行为构成合同诈骗罪。

关键词：合同诈骗、签订合同、非法占有、合同履行、骗取、财物

来源：最高人民法院《人民司法.案例》2011年第18期（总第629期）---北京市延庆县人民法院（2009）延刑初字第187号

基本案情：2006年9月，冯妮娜将自己位于北京市延庆县某小区的住房以15万元的价格出售给田某，双方签订了书面协议的同时，冯妮娜收取田某现金15万元并将房屋所有权证及钥匙交由田某，双方约定择日办理所有权变更登记手续，当月，冯妮娜发现田某并非是房屋的实际购买者后，拒绝与田某办理所有权变更登记手续，并对日后田某的催促置之不理，2007年11月，冯妮娜到房屋登记所办理了该房屋的所有权证挂失手续，重新补领了房屋所有权证，并于2008年7月又将该房屋以28万元的价款出售给韩某，同时与韩某办理了变更登记手续，2009年3月，田某在不知情的情况下，再次催促冯妮娜办理所有权变更登记手续，冯妮娜隐瞒了房屋已经出售的事实，又以房屋价格上涨为由与田某续签了一份房屋买卖补充协议，并约定由田某再追加支付6万元，原协议继续有效。田某信以为真，于当日再次交给冯妮娜现金3万余元，其余3万余元待办理变更登记手续后付清。同年4月，冯妮娜找田某收取剩下的3万元时，由于对方要求变更登记手续，冯妮娜惧怕事情败露，即编造谎言逃脱，后被抓获。

裁判要点：行为在签订合同时并无非法占有他人财物的主观目的，但是在履行过程中产生了非法占有的目的，进而实施诈骗行为，骗取合同对方当事人的财物，该行为构成合同诈骗罪。

裁判理由：本案中，作为房屋所有权人的冯妮娜与他人签订了房屋买卖合同，并收取了15万元的房屋价款并无不当，冯妮娜再将房屋以28万元的价格卖给韩某的行为亦只需要承担民事责任，然而，冯妮娜将房屋进行所有权转移登记后，应当与田某协商退还15万元房款事宜，但其仍然对房屋已经出售的事实进行隐瞒，以房屋价上涨为由，要求田某给予补偿，在达成协议当日后，又收取了现金三万元，至此，可以认定冯妮娜不但对新收取的3万元具有非法占有的故意，而且对之前的15万元也具有非法占有的故意，构成合同诈骗罪，应当计入合同诈骗罪的数额。

刑事实务2015年11月18日：合同诈骗罪八类裁判规则（下）

六、一房多卖的处理

近些年来，一房两卖、一房多卖的新闻时常见诸媒体。不少行为被认定为合同诈骗罪。如何界定这一行为的刑民界限，是司法实务中的难点之一。最高人民法院在第961号指导案例王立强合同诈骗案中认为：“对一房二卖的行为定性，关键在于行为人主观上是否具有非法占有的目的。而在此类案件中，行为人是否具有非法占有目的，需要综合行为人一房二卖的具体原因、交房的真实意思表示内容、行为人是否具有调剂交房的能力以及清偿相关债务的能力等方面的事实进行认定。特别是在售房款没有被个人挥霍、占有而是用于继续经营的情况下，对一房二卖行为人非法占有目的的认定更要审慎把握。”

同时，最高人民法院也强调：“在对一房二卖行为人是否具有非法占有他人财物的目的进行分析、认定时，要重点考察一房二卖的具体情由。”在王立强合同诈骗案中，这一点体现的尤为明显。虽然从表面上，王立强作为普天大有房产公司的实际控制人，实施了一房二卖的行为，非法占有目的似乎不证自明。但实际上，王实施这一行为的具体原因有如下几点：1、王认为与唐某达成的以出售4套房产为内容的和解协议显失公平，且根据相关民事纠纷情况来看，该说法成立的可能性较大。2、王的公司当时面临经营困境，急需资金且所得款项确实用于公司经营和清偿债务。3、就普天大有房产公司与李某的一房二卖行为，普天大有房产公司在作出该决定时即决定为李某调剂房源，且具备调剂房源的能力。

对于房屋开发商实施的一房多卖的行为，还应注意：房屋开发商的一房多卖行为，如果只是为了在比较中获得更大的经济利益，并无同时占有多笔购房款的意图，虽然有违诚实信用原则，一般不宜认定为犯罪。最高人民法院对此种行为在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中规定了处罚性赔偿制度，即“双倍赔偿”责任。

刑事实务2016年5月13日：合同诈骗罪争议多无罪率高（8个最新无罪判例）

裁判要旨四、 “一房二卖”或者“一房多卖”的，不构成合同诈骗罪

案例4. 临沂红棕榈置业有限公司、孙某犯合同诈骗罪（2014）临兰刑初字第1194号

裁判理由：

被告单位为融资需要，以借贷为目的，与林芯宇等人签订了商品房预售买卖合同并备案作为担保，其实质上名为房屋买卖，实为民间借贷，双方之间并无买卖房屋的真实意思表示，双方签订房屋预售买卖合同后，到房产管理局的备案，系房产管理部门为防止开发商一房多卖所采取的一种行政监管措施，所签订房屋预售买卖合同亦不产生物权上的变动效力。被告单位将涉案房产与路某、鲁晓华、张靖舒签订商品房预售合同后，在被害人依照约定给付部分房款后，被告单位未能及时履行房产备案等合同义务，被告人为此多次与融资人沟通协调；被害人路某亦采取民事诉讼的方式起诉至本院，并以调解的方式结案；被告单位、被告人的账户、房产等亦被他人采取查封等保全措施，被告单位的资金链断裂，无力履约或退还房款，综合上述被告单位、被告人在商品房买卖合同签订前、后的表现，被告单位、被告人虽有隐瞒涉案房产已备案的事实的情节，但被告单位不能履行的原因系被告单位经营陷入困境，在案证据不能充分证实被告单位、被告人具有非法占有他人财产的故意。公诉机关指控被告单位临沂红棕榈置业有限公司、被告人孙某犯合同诈骗罪，证据尚未达到确实充分的程度，本院不予认定。

评析意见：

关于“一房二卖”或者“一房多卖”的问题，最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例（2015年12月4日）中有一个案例“胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖纠纷案”，也是明确作为合同纠纷处理，而非作为合同诈骗罪处理。

《刑事实务》2017年9月7日合同诈骗罪被判无罪的辩点统计（60个无罪案例）

案例：

某公司、王某某被控合同诈骗罪一案一审判决书（来源：青海省西宁市中级法院（2016）青01刑初6号刑事判决书）

裁判要旨：青海某某公司通过招、拍、挂方式取得了本市黄河路＊＊号、＊＊号、兴海路＊号的土地使用权，开发建设“某某某花园小区”，并建成4栋高层住宅楼和1栋办公楼，尚有1栋高层住宅楼未开工建设。某某公司及王某某在安置回迁户和普通购房户的过程中，有将回迁安置房抵押给他人、销售给普通购房户，或与他人签订虚设拆迁安置协议后又将签约房安置回迁户、抵押给债权人、销售给他人等的行为，对回迁户、抵押权人、普通购房户隐瞒了与另一方签订合同的事实，具有欺诈的行为，但其向绝大部分住户交付房屋，在房屋相冲突时又为多数购房人、回迁户调整住房，履行合同。同时本案中涉案款项去向不明，现有证据不能证实被告单位及王某某将借款、购房款、回迁户交纳的超面积款等予以挥霍或其他不正当支出，无法证实其主观上具有非法占有他人财物的故意。故公诉机关指控被告单位某某公司及被告人王某某犯合同诈骗罪的证据不足，指控的罪名不能成立。

四、“多重买卖”“一房二卖”不构成合同诈骗罪的核心辩点

“多重买卖”与“一房二卖”不构成合同诈骗罪的关键仍然是“非法占有目的”的界定。在现实的经济往来中，若行为人存在多重买卖的事实，则必然会有一方或者多方无法取得标的物。拿“一房二卖”来说，对于没有取得房屋所有权的合同相对方，其往往觉得自己受欺诈而向公安机关控告出卖人。

但一房二卖不等于合同诈骗罪，其往往属于经济纠纷的范畴，行为人通常只需要承担违约责任，就像司法考试中无数个关于“一房多卖”的案例，也只是关于谁是最终物权人的讨论。

司法实践中，要避免利用刑事手段干预经济纠纷，对于“多重买卖”的合同诈骗罪指控，应主要从行为人签订合同时的履行能力、多重买卖的原因、履行行为、积极承担违约责任等角度进行无罪论证。

（一）行为人虽然存在签订多重买卖合同的情形，但签订合同时，其具有履行合同的能力，并且具有实际履行行为的，应认定行为人不具有“非法占有目的”，因此不构成合同诈骗罪

1.靳军年被判合同诈骗罪一案二审裁定书（来源：山西省吕梁市中级法院（2015）吕刑终字第239号裁定书

（二）外观上的“双重买卖”，实际其中一笔是名为买卖实为担保的，实质上不存在双重买卖事实，不构成合同诈骗罪

1.深圳市H房地产开发有限公司惠阳分公司、陈某乙被判合同诈骗罪一案二审判决书（来源：广东省惠州市中级法院（2015）惠中法刑二终字第97号刑事判决书）