五个问题帮你解决物业公司财税处理中的疑惑
问题一:
纳税人(一般纳税人)在物业管理服务中收取业主的水费,纳税人应该按简易办法计税还是按代购业务的原则处理?需不需要缴纳增值税?
答:如果纳税人收取的水费符合代购业务的原则,可按代购业务原则处理,不缴纳增值税;如果不符合代购业务的条件,纳税人收取的水费有加价或有开具发票的情况,需要缴纳增值税,可参考《国家税务总局2016年第54号》公告,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
问题二:
物业公司(一般纳税人)在为业主服务的同时提供销售产品或提供其他服务。例如:向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售,适用什么税率?是否可认定为混合销售,按照销售服务征税?
答: 财税【2016】36号《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定,一项销售行为既涉及服务又涉及货物,为混合销售。而物业公司向业主其他服务或产品,不属于混合销售,应当分别核算。向业主提供车位租赁,按照租赁不动产缴纳增值税;
日常生活物品等商品销售,应该按销售货物对应的税率申报纳税。
问题三:
物业公司2016年5月1日后收到业主5月之前的欠费,是否需要交增值税?
答:不需要。5月份之前的欠费,其纳税义务已经发生,不属于后期的纳税义务,不交增值税,应属于之前的营业税。增值税纳税义务发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。
问题四:
物业公司收取业主门禁卡工本费,按什么项目缴纳增值税?
答:应按销售货物缴纳增值税。根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定,销售货物缴纳增值税,按照17%税率开具发票。
问题五:
物业服务合同中的甲方是产权人,物业公司是乙方。甲方将商铺租给第三方,第三方向乙方交物业管理费,物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票?
答:如果有签订三方协议约定,物业公司可以按照协议约定,把发票开给第三方;如果三方没有协议约定,物业公司应把发票开给合同方甲方。因为物业公司乙方与产权人甲方是合同关系,乙方与第三方没有直接的合同关系。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下由付款方向收款方开具发票。