五个问题帮你解决物业公司财税处理中的疑惑

问题一：

纳税人（一般纳税人）在物业管理服务中收取业主的水费，纳税人应该按简易办法计税还是按代购业务的原则处理？需不需要缴纳增值税？

答：如果纳税人收取的水费符合代购业务的原则，可按代购业务原则处理，不缴纳增值税；如果不符合代购业务的条件，纳税人收取的水费有加价或有开具发票的情况，需要缴纳增值税，可参考《国家税务总局2016年第54号》公告，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

问题二：

物业公司（一般纳税人）在为业主服务的同时提供销售产品或提供其他服务。例如：向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税？

答： 财税【2016】36号《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。而物业公司向业主其他服务或产品，不属于混合销售，应当分别核算。向业主提供车位租赁，按照租赁不动产缴纳增值税；

日常生活物品等商品销售，应该按销售货物对应的税率申报纳税。

问题三：

物业公司2016年5月1日后收到业主5月之前的欠费，是否需要交增值税？

答：不需要。5月份之前的欠费，其纳税义务已经发生，不属于后期的纳税义务，不交增值税，应属于之前的营业税。增值税纳税义务发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。

问题四：

物业公司收取业主门禁卡工本费，按什么项目缴纳增值税？

答：应按销售货物缴纳增值税。根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定，销售货物缴纳增值税，按照17%税率开具发票。

问题五：

物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物业管理费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

答：如果有签订三方协议约定，物业公司可以按照协议约定，把发票开给第三方；如果三方没有协议约定，物业公司应把发票开给合同方甲方。因为物业公司乙方与产权人甲方是合同关系，乙方与第三方没有直接的合同关系。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。