北京买房：200万首付应该这样选择

 

问题：水大好啊，请问一下佛山是属于第几线城市？我看你的【买房内参】说回避三线以下的城市，佛山属于三线以下吗？和佛山同类型的城市有哪几个？

 

回答：佛山≠佛山市区。佛山价值在于和广州相连接区域，例如北滘，相当于广州的城郊结合部，佛山的市中心反而没有太多价值。

 

类似的有东莞凤岗。

 

问题：水原哥，东小口奥海明月怎么样？帮忙分析下呗谢谢了。

 

回答：绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。

 

建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，除了标杆产品目前这里能吸引的购买力较少。

 

作为限竟房本身蓄客天然差，6万多楼面价，如果没有其他卖点，很难有优势。

 

建材城地铁站要等13号线分拆后，目前周边2公里没有地铁，当下的风险较大。

 

问题：水大，您好！为什么有的二线城市正规大开发商建的房交房2到3年始终无法办理不动产证？政府出于什么考虑为什么这么做？还是开发商也有出于一些利益考虑拖延办理？或者说拖延对2者都有利？

 

回答：买房交钱之前，先看开发商是不是五证齐全？（在知识星球搜五证）

 

有没有通过备案，价格有没有超备案价？

 

五证齐全，正常备案，完成验收的，很少会发生你所描述的情况。

 

问题：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。

 

买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧？

 

回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介?

 

业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱?

 

最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。

 

打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

 

问题：看中了套房。首付需要200万，但是要办理离婚。老婆不同意。

 

如果二套，北京买房首付得拿出400万，靠父母和亲属借钱肯定没戏。房子明年就能交房。算了算我们手上最多75万，父母80万，再东拼西凑点差不多200万首付。能达到首付标准。

 

如果不离，二套得400万，有啥途径筹集资金，而且最好是长期（20-30年）还款那种？

 

回答：描述比较混乱

 

你是没有购房资格还是没有首房首贷资格？

 

描述里看，应该是没有首房首贷。

 

北京没有首房首贷不影响买房，200万首付选筹选对，做好评估，做好贷款，可以买到接近500万的标的。

 

明年交房，如果是买新房期房，踩又一个坑。

 

问题：水大，求教：北京别墅小区的公寓楼是否值得投资？手头可用于购房（含各种税、费）现金大概在500w左右，买香江花园里的公寓是否有坑？

 

回答：北京投资买房一律回避商住房。

 

香江花园这类别墅价格基本不会出来好价格。

 

问题：北京房产的特殊性是什么决定的？

 

吴晓波讲座曾经提到：

 

北京有三大“垄断”产业——金融、互联网、文传

 

哪里是中国的金融中心？

 

大部分人可能以为是上海，而实际上一定是北京。

 

什么是最大的金融业？

股票、期货亦或者债券，银行或交易所。

都很大，但并不是。

 

最大的金融业，是权力。

权力收拢财政，财政控制货币，货币结算了金融。

 

首都是印钞的源头，是财政的中心。

北京的GDP，应该是中国的12%。

 

北京负责全国城市的“发钱”。

 

与此同时，权力的中心带来的是漩涡效应，无论是高级官员，还是商界大鳄，最终都需要“经过北京”。

在北京谈仕途，在北京过审批，在北京找人脉——小到地方一把手，大到各省各市各行业首富，全国各地的权贵都是北京置业的潜在客户。

北京是首都，接受全国权贵的上贡。

 

而这些新生的钞票，派给了基建，填补了财政，养活了财团和手套。

六大行，国开行，12家股份制以及上百家城商行的总部，北京把任务分派给各地。

 

沪指深成指，本质上是一个北京的部门。

而更多更大的交易所，仍然隐藏在北京的背后。

 

上海的金融业，如今被人戏称为P2P；

北京的金融业，仍旧闷声发大财。

 

问题：北京买房投资选筹有什么简单的技巧吗？或者说哪些才是房产投资的洼地？

 

北京的洼地都有哪些？

 

朝阳最便宜的10%楼盘是洼地；

丰台最便宜的5%是洼地；

石景山最便宜的1%是洼地；

海淀最便宜的0.1%是洼地。

 

问题：水原老师，您觉得北京现在的老公房在10年、20年后变得更老更破后还能保值增值，有好的流动性嘛？

 

回答：北京老公房的房龄对于使用品质上的差别，其实没有很大影响。

 

老公房的胜负手有三点：

 

1.房龄对应的金融属性；

 

2.小区本身的环境和物业保养情况；

 

3.板楼还是塔楼，是否有加装电梯可能。

 

问题：水原老师，北京的二类经济适用房，或者已购公房，怎么样？能不能入？

 

回答：可以买。

 

经济适用房根据品质，税费可以折算一个合理价格，通常采用二套资质拆借资金全款买进，最低指导价过户，然后办理抵押还款，杠杆会比较好。

 

公房税收很低，适合用处女贷放大杠杆，一般贷接近65成，适合100多万首付的上车人群。

 

问题：水原老师，在北京200万适合买哪块的房子？

 

回答：200万首付，理论上如果买入的标的不溢价，可以满评＋贷款贷足，可以买到普宅线468附近。

 

参照这个标的：

 

468万不溢价能评估足的房产

 

基本集中在东/南三环10/14号线，东四环东五环6/22号线沿线地区。

 

如果是在东西海，一个可能因为学区的溢价有评估不足，一个可能房龄较老影响贷款。