房地产的寒冬

杭州已经开始有几个楼盘开始调价了，相较于13年末的“冲X万赠XX万的”的隐晦，到了14年，直接是“直降XX千”。新闻开始报到某某楼盘售楼处被砸的消息了。

悄悄地，房地产的寒冬真的要来了。以下，只基于个人的分析。套用和菜头的话:请相信我，我所说的每一句话，都是错的。（免责条款^_^）

房地产行业的运作流程机制意味着，他极度依赖财务杠杆。基本上，房产企业拿着银行的钱，买地盖楼，然后卖掉房子还银行的钱，或者继续下一个楼盘的投资，如此滚雪球。相较于传统行业，房地产的银行负债率极高，因为房产本身就是一种优良的资产，行业前景越好，这种固定资产的价值越高，坏账风险越低。所以银行对于房地产行业的贷款条件十分宽松。

这样一个流程可以顺利运转的前提是开放商建好的房子可以在限定的时间和限定的价格内顺利卖掉换取现金流。看，像几乎所有的行业一样，需求是第一要素。

为什么要买房子？第一，住，也就是刚需。对于这一批人来说，如果我已经有地方住了（不管是自己的还是租的），都不需要买房了。刚需可以解释为什么香港、台北、东京、纽约房价贵的原因，因为不断有新鲜人进入大城市，必须有房子住而土地有限。第二，是投资。我觉得投资是推动内地房产的主要原因。中国的大部分城市的人口密集度远不如上述提到的香港、东京等，而房价却越来越接近。甚至一些大城市的郊区，房价也很高，可是居住的比例又极低。买房者多是投资者，该现象的原因受害于国内投资渠道的狭窄。造成这个的原因是存款利率的管制和金融制度的不规范。钱放银行利率跑不过CPI，不买房做甚？第三，大概就是社会因素了，丈母娘因素等等，关于这一点，我觉得影响范围不大，最多是把买房时间提前而已。

2014年，是很关键的一年，中央真正开始意识到需要做些东西来维持统治的持续性，日益严重的环境污染，腐败的政府机构，高能低效的生产模式，很可能像塔罗牌一样推倒一块而引起连锁反应。改革，对象是企业。2104年的制造业企业极度难过，以我所在的同行已经有不少倒闭，下游企业的淘汰致使市场需求的不断较少，原料价格持续下跌，从而库存资产缩水、抵押资产减少、银行贷款减少...实体企业开始以生存为目的真正需要钱了，不折手段的需要。加上政府的鼓动，银行也好，民间借贷也好，各种保险、信贷等等金融衍生品，大量的钱流入实体。把钱给实体。这是政府需要看到的，他们的政策有了效果，虽然很痛。

流向实体的钱多了，流向房地产的钱少了；投资房地产的钱少了，投资实体的钱多了。房地产行业的高杠杆，降价出货是最直接的反应。销售中有个策略，如果预测到跌价是趋势，那么走在市场前面跌价。反之，涨价亦然。所以，个别房地产企业的非突发原因的跌价是有领导性和指向意义的。

房价下跌的浪潮，是不是很开心？不要高兴的太早！

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