【玉米带你借钱生钱（六）】： 人生第一套房子，应该怎么买
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以下内容来自于玉米的分享。
本节思维框架
人生第一套房子，应该怎么买—-房产选筹逻辑+给小白的落地建议。
什么样的房产能升值？
房产投资中最能带来回报的是什么？
给小白投资的落地建议。
房产投资目的就是为了赚钱，总的原则：决定买一套房子，一定要明确的知道三五年之后你是要卖给谁的。如果不知道谁会来接你的盘，很可能这是一个稀里糊涂的投资，这个时候上杠杆就是赌博，可能会害了你。
什么样的房子能升值
升值比较快的房子，有一些共同的特点：
- 只有大城市才有房地产
只有大城市才有房地产。原则上来讲，在中国的土地上所有的房产都有价值，但是我们做房产投资就要选那些涨幅快，稳定性高的房产。
从大的方向来看，只有大城市才有房地产。一般而言我们认为只有城区1000万人口以上的核心城市才具有长久的房地产价值。
很多朋友说老家的房子便宜，大城市买不起，回老家买一套。其实这个观念是不对的。回县城买房，到时候要卖给谁呢？
中国的县城大部分都是人口净流出的状态，也没啥产业。周围即使有点钱的人，还想升一格去省城买房。试想一下谁来做你的接盘侠。而且现在县城的房价也不便宜，有的都破万了，你回去买很可能就是最后一棒，未来无法出手。
所以一般是这样的：建仓一线和强二线城市，至少是人口净流入的重点省会城市。只有在磅礴发展的大城市，优质的公司不断地生长出来，固定资产不断增加，房产才会增值，人口不断流入，不断的有需求，才会有蓬勃的二手房市场。
- 跟着政府规划买
这里分成两小点，第一个小点的是跟着政策买。政府在哪个地方持有土地最多、哪个地方修地铁，你就在什么地方买，人家真金白银给你砸。
所以我们看房的时候，可以在淘宝上买一份城市地铁规划图，跟着地铁站走，跟着政府规划走。
其实是跟着知名开发商买。如果在一个区域有两三家甚至更多家知名开发商竞相拿地，那说明和政府已经达成了某些默契。注意不是跟一家开发商，而是跟着两到三家知名开发商买。如果在附近都有开发楼盘竞相拿地的时候，你买这个小区的一期相对风险比较小。
因为开发商每一期开盘都要涨一点，他们互相竞价就会把这个区域的价格抬高了。到时候如果旁边的一手房都10万了，你这个二手房还是五六万，早晚会到七八万。说白了跟着国家买，跟着知名开发商走，跟着优秀的业主素质走。
- 看产业方向
考虑附近人群的购买力，看这个地方有没有长期居住需要的高端人群。
比如以杭州为例，著名的互联网产业城市，他的几个码农聚集区。这附近都有高端就业人群，他要入住、要结婚、要改善刚需，未来小孩要上学等等，这样未来潜在客户就比较多。
如果一个地方地铁刚开通，又在堵车，各方面配套不断的改善中，其实是利好。我们买房要避开那些已经非常成熟的区域。首先是因为那里单价已经非常高了，其次是买来，未来要卖给谁呢？已经非常成熟的区域，未来没有高端的净流入人口。
- 流动性最好的房产
房产是总体流动性比较差的房产。如果非要在里面选一个流动性好的标的的话，那么就是地铁次新89方小三房。
首先的地铁口房产趋势是非常稀缺的，一般认为地铁口一公里范围内都算地铁盘。其次房龄五年以内都叫次新房。一个地区经过5到8年的发展，该配套的都配套了，买了之后能马上就可以租出去。如果满五唯一的话更好。满五唯一就是说卖方的房产证满五年，并且是家庭唯一住房，这样购房者不需要缴纳个人所得税。
最后89方的做成三个房间，三口之家那也够住。因为总价低，年轻人还是能付得起。最后要说一下，这里所说的流动性最好，并不一定是最推荐的，是要视个人情况而定的。
房产投资中最能带来回报的是什么
房产投资在剥离了其他的附加元素之后，最能给我们带来收益的就是低单价+杠杆。
- 低单价—-笋盘
由于单价比较低，所以同样的钱可以买更多的面积。这里提一个概念—笋盘。笋盘就是那些比同地段其他的房子，单价低的房子。笋盘和我们之前所说的CEO盘相对应的，同一个地段下，基本条件差不多，那就选择单价低的。
那么如何判断买入的房子是否算低单价呢？一个评判标准就是看是否买入价低于评估价。因为那银行的贷款是按照评估价来做的，所以如果买入价低于评估价，还可以高评高贷，甚至零首付，关于这部分我们会在第八节课详细的说明。
- 杠杆
有100万，如果能按揭买两套，那么绝不全款买一套。另外能做按揭的房子，绝不全款再抵押。如果实在不能做按揭，那只能选择全款买入，然后再抵押。
简单解释一下，为什么同等杠杆比例下尽量优先做按揭？比如四成首付的按揭和全款再抵押出六成，后者看起来也花了房价四成的钱，但是两者对比我们发现有三个区别。
1.资金量区别：按揭房，刚开始拿出的总资金量是少的，只需要拿出总房价的四成作为首付，其他的由银行垫付。而全款在抵押时是需要先拿出总房款，然后再去抵押出来六成。
2.时间成本：做抵押的需要房本下来3到6个月的时间。如果需要加速的话，需要找到靠谱的中介来操作。
3.评估不足：做抵押还可能存在评估不足的问题。比如300万的房子评估价只有280万，那么只能抵押出280万的六成。
为什么会有评估不足的问题呢？因为银行的评估系统往往会有半年左右的滞后，所以在上涨的行情下会存在评估价低于买入价的情况。
听到这里你肯定会问：你怎么没有说到房子的户型，朝向，装修，物业？是因为什么呢？因为对房产投资者来说，大家所说的户型、朝向、开发者的品牌、精装修等等都不太重要。因为这些东西都能被时间磨平，最终能让你赚钱的是你买了多少面积、多低的单价买到的、上了多少倍的杠杆。
给小白的投资落地建议
一个城市的年轻人刚工作不久，名下如果还没有房产，我们所能给出的落地建议有以下三点。
- 先去办100万信用卡、信用贷
因为自己没有钱，所以要积极的使用银行的钱，花一年多的时间，按照每个月申请一两张的节奏，把所有二十几家的信用卡全都申请了。信用贷和信用卡的交叉申请，没申请完之前的，不要轻易的使用。所有的信贷产品，筹划和耐心都非常的重要。
- 看房100套
一个年轻人，如果都已经非常穷了，那就不能懒，下班没事儿就去看看房。刚开始的就是大概的看，基本上看完30套之后，你就会模糊地知道自己要看的是什么样的房子了。把看房的当成逛街，甚至把男女朋友的约会项目都可以改为看房。
- 买郊区地铁次新房，首房首贷用足
有了启动资金，看好房子之后，就可以利用首房首贷资格去买房了。人生第一套房要买一二线和重点省会城市有价值的房子，因为以现在的政策，我们只有一次三成首付撬动更多资金的机会。
如果居住地为一二线和重点省会城市的，有主场优势，可以去你所在城市旁选那种有产业配套人口净流入的郊区，选一个交通非常方便的地铁次新房。把首房首贷用足，能买多大就买多大。
首房首贷的是三成首付，相当于到家了3.3倍的杠杆，只要房价涨了30%，收益率的就能达到100%左右。等有了赚钱效应之后，再进一步学习房产投资的七大技巧。
要在有产业配套、人口净流入的郊区，选择地铁次新房。我们解释一下为什么要选择郊区？原因很简单，因为太过于成熟的市中心，价格已经过高，而且那里的人口净流入太少，没有新的接盘力量。
一个房子最赚钱的时候，是它从城乡结合部转变成城市的那一刻。比如2017年年初杭州萧山地铁线沿线均价一万左右，年底均价两万左右。
但是郊区也不能太远郊，二线城市通勤距离在25公里范围内。
房产投资要讲天时、地利、人和，其他更高阶的内容，比如房票、带票、多和、甚至谈判技巧，还有一些其他的细节等等。由于时间的关系，在这里就先不拓展了。
总结
总结一下房产投资，在剥离了其他所有的因素之外，最能给我们带来收益的就是低单价+杠杆。房产小白第一步：买一套的郊区地铁次新房，把首房首贷用足。等有了赚钱效应之后，再去学习更多的房产投资技巧。
作业
开始看房100套，可以先从你住的地方附近看起。
