新深圳人：来了就要到惠州买房

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有个朋友，最近也动了这方面的心思。

原因是她的一个亲戚能拿到楼盘内部价，八十多平的房子算下来首付不到25万。退一步说，就算房子升值空间有限，转手也有希望能赚到差价。

后话是有人把她劝住了，房子最终也没有买成。

这个朋友不是我身边第一个想到惠州买房的人，相信也不会是最后一个。

去年有个同事连着去两个周末就把房子买下来了。

很好奇，对于深圳上班的年轻人来说，惠州的房子真的有吸引力吗？

今天我们来捋一捋。

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惠州之所以总是让深漂们蠢蠢欲动，主要还是因为和深圳“离得近”。

我们这一代人来了深圳，赶上了城市发展最好的时候，却没赶上房价的好时候。除非家里几个钱包够厚，否则大部分年轻人是无论如何都买不起深圳房子的。

深圳够不着，那就使点劲迈迈腿，跨到深圳的周边地区去。且不论是真的做好了双城通勤的准备，还是当做纯粹的投资。

至少，有套房子攥在手里了。

除了惠州，同处在粤港澳大湾区的东莞、佛山、中山也都算得上是深圳年轻人置业的“第二顺位”。

不过，有“广佛同城”的利好在前，又有“广佛地铁”贯通两城，佛山显然更适合“广漂”们。

留给深圳年轻人的选择余地，便只剩下惠州、东莞和中山。

从大家最关心的距离来看，要数东莞的凤岗、塘厦、虎门，惠州的大亚湾、惠阳区，以及中山的翠亨新区，和深圳挨得最近。

但是这里面的坑不少。

买在中山赌的是深中通道，深中通道起点已经确定设在宝安西乡，这也是深漂们涌入中山买房的最大理由。

然而，深中通道的中山出口靠近南朗镇，距离中山市区还有十几公里。

如果是刚需自住，一来要克服通勤时间还得接受高昂的双城通行成本，二是买在深中通道附近，离中山主城区太远，宜居性还是差了些。

投资就更没必要了。

中山市常住人口327万，住宅库存已经超过9万套。外来人口少，本地人没需求，经济无支撑，房子有价无市，烂在手上的可能性极大。

买在东莞，算是整个临深片区的上乘之选了。

就城市发展来说，东莞是这几个城市中经济活力最强的。全市32个镇中有15个属于国家级的百强大镇，GDP超过400亿的有3个镇、超过300亿的有5个镇。

当然，除了自身强大的经济实力，北邻广州南邻深圳的绝佳地理位置，也决定了东莞房价高居临深片区之首。

与龙岗大运城一路之隔的凤岗、距市民中心只有30公里的塘厦，基本破2.5万，高新产业集聚地、号称“小南山”的松山湖就更不要说了，均价已经超过3万。

不过，目前东莞一手房限购限贷，二手房限贷，想上车还得运作一下。

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说回惠州。

惠州楼市之所以有底气承接深圳的外溢需求，很大程度要归功于深圳的东进战略。

至于大家最关心的两城交通，在深圳东进战略中也有规划。深圳地铁14号线、16号线均设置了惠州段，此外还有备受关注的深惠城轨。

但现实残酷。

最新消息是，14号线惠州段因没有获批暂时未能动工，16号线惠州段还没正式纳入建设计划。至于深惠城轨，官方回复是暂不实施。

众所周知，政策、库存、资金面可能会在短期内影响房市。但长远来看，人口和产业才是决定性因素。

过去五年，惠州人口数量有2012年的467.4万人增至2017年的477.7万人，近两年人口增长近乎停止，2016年的人口净流入还只有2万。

（《2017年惠州统计公报》）

人口增长乏力，当地经济发展必然会进入低速状态。

当然，对于投资型购房者来说，当地人口少，对房子的需求也会相应降低。

大家可以在网上看看惠州的二手房行情，一半以上都是好几年的毛坯房在找接盘侠的。

要命的是，惠州还是典型的“地大人少”，总面积是东莞的5倍、深圳的6倍。

土地空间大，意味着给房产市场的土地供应将会十分充足，在地产商蜂拥而入囤地造房、政府又尝到卖地甜头的循环里，“房子”在惠州暂时还成不了稀缺资源。

接下来，惠州房市很可能会再进入高库存周期，二手房的流通性也会大大减弱。

今天你接了别人的盘，很可能明天就找不到人来接你的盘了。

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惠州的房子，金融属性是很弱的。

因为城市经济活力有限，没有足够的产业做支撑。

要知道城市产业在吸引人口流入的同时，也是在制造购房需求。东莞已经承接了深圳的中高端产业，深圳本科以上外溢人口有60%流入东莞。惠州还在吃老本，没有大企业进驻，人口流入还是以产业工人为主。

惠州房市看似火热，其实是一把烧不起来的虚火。

有句话说的好，投资房地产是赌国运。

投资惠州房市，赌的成分就更多了。要赌大湾区、要赌深圳东进、要赌坪山……

总之，在惠州买房这事，是宁愿不买，也别瞎买吧。