央行行长定调房地产金融，中国楼市2018到底会怎么走？

3月9日，中国人民银行行长周小川、易纲、潘功胜就“金融改革与发展”相关问题回答记者提问，作为中国金融领域的掌门人，人民银行行长们的回答对于中国金融的发展有着非常重要的趋向性意义，特别是对于房地产市场的判断将会给我们理解中国2018年房地产的发展有着非常重要的参考作用，今天我们就来看看，央行行长们如何定调房地产，中国楼市2018年究竟又会怎么走呢？

一、央行行长定调房地产金融

在记者会上，澎湃新闻记提出：2017年以来，多个城市住房信贷政策明显收紧，最近也有反映个人住房贷款额度偏紧、利率上升。请问今年住房信贷政策还会有什么新的变化吗？目前房地产金融风险的状况如何？。

面对着这样的问题，人民银行潘功胜副行长明确回复：

问题一：今年1月份，个人住房贷款同比增长21.4%，人民币各项贷款整体贷款增长13.2%，个人住房贷款比整体贷款的增长差不多多了将近10个点。虽然2017年和今年的1月份个人住房贷款的增长有所减少，但是它仍然是比较快的增长，可以满足市场的合理需要。个别的银行在个别的时段由于资产负债匹配方面的问题，出现了放款的时间可能会有所延长的情况，我想是可能的。（解读：这句话可以理解为，监管层并没有要求商业银行对房地产信贷缩紧，现阶段的房地产信贷利率上行和贷款额度收紧的情况是商业银行自身经营的问题，排除了市场上可能存在的监管层要求商业银行收紧房地产信贷的预期。）

问题二：关于住房贷款利率的问题，的确，房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看，它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。在这方面，人民银行会督促商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化的定价，积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。（解读：房地产信贷利率上行现象其实监管层已经关注到了，但是实际情况是从长期范围来看利率水平依然较低，所以商业银行的自主定价策略是一种阶段性的自觉行为，这一点不用过于担心，但是面对房贷利率上涨，监管层将会按照“房住不炒”的原则组织商业银行对信贷进行差别定价，让真正刚刚进入城市没有房的居民的合理刚需不会被利率涨价所影响，从而确保房地产的居住属性）

问题三：关于房地产金融的风险问题。人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。我跟大家报几个数，银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。（解读：从长期的数据统计来看，中国的银行业不良贷款比例依然较低，特别是房地产贷款比例低于整体贷款不良比例，而个人贷款的不良比例更低，这证明了在目前阶段中国的房地产信贷风险是整体可控的，中国房地产金融的风险是不用过分担心的，监管层也会高度重视房地产金融的潜在风险和杠杆水平，从而确保房地产金融的安全可持续发展。）

看完央行行长对于房地产金融的整体判断，到底能够怎么看中国楼市呢？

二、2018年中国楼市到底会怎么走？

根据潘功胜副行长的回答，我们对于房地产市场，尤其是房地产金融市场的趋势判断将会更加明确，2018年全年，中国房地产市场整体将会保持一个长期趋稳的态势，房地产价格出现大涨或者大跌的可能性都不大，但是在这个长期趋稳的过程中国，由于各家银行的银根进一步收紧，商业银行可能不会再像过去几年一样几乎无限制的给予房地产信贷，哪个地区的信贷额度更少，其收紧房地产信贷的可能性也就越大，这种银行的自身经营行为，需要我们买房的时候进一步关注。

那么，房地产市场未来发展的一些问题就可以回答了？

一是已经买房的人会不会2018年的房贷负担更重？我们能够看到从官方定调的角度来看，官方并没有给出基准利率上调的明确答复，所以已经贷款的人，今年的房地产还款负担应该不会进一步增加，但是美联储的加息预期依然存在，这就导致了中国未来加息依然是大概率事件，虽然2018年的房贷负担不会增加，但是不能保证2019乃至以后的房贷负担会不会增加，一旦上调基准利率，那么房地产市场的房贷利率水平也有可能受到影响。

二是刚需要买房的人现在该不该买房？我们一直有一个观点，这就是对于刚需来说什么时候买房其实都是一个比较合适的，因为“房子是用来住的，不是用来炒的”，买房自住这个需求是国家一定会下大力保障的，但是从目前的情况来看，建议准备买房的刚需朋友可以稍微等等，因为各家银行都已经上调了房贷利率，而央行有准备进行差异化利率调整，那么不如等到央行明确调整了利率水平之后我们再出手买房，那个时候房贷的利率负担将有可能减轻。

三是房地产价格到底会何去何从?从官方的整体判断来看，今年的全国房地产价格大幅度波动的可能性较低，一方面，由于“房子是用来住的，不是用来炒的”这个主基调在工作报告中被再次强调，房地产回归居住属性已经成为非常明确的趋势，在这个大趋势下，房地产的价格想要出现大规模上涨几乎是不可能事件。另一方面，从各家商业银行都不同程度上调房贷利率水平我们可以看到，房地产市场的需求依然非常旺盛，所以房地产市场的支撑力依然较强，这样房地产市场的价格也将会有比较大的基础。

中国房地产市场其实已经进入一个平稳发展的时代，房地产金融逐渐稳健将会是2018年可能出现的大概率事件。

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