拿什么抵押给你，我的银行？

引子：

某日，一位客户走进了银行，于是引发了跟客户经理的一段最常见的对话：

“您好，我要钱。”

“要多少？”

“20万”

“用来做什么？”

“个体经营，需要资金周转。”

“用什么担保？”

“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”

……

在每天都要走进银行申请贷款的人群中，你如果想要挺直了腰板跟银行谈合作，必须想要弄清清楚一个问题：假设贷款到期日你无法偿还贷款了怎么办？银行也会把最坏的打算考虑进去——你到最后可能就是还不起钱了。作为应对措施，银行需要提供担保。

在我们行，最喜欢的是有担保的贷款，担保贷款中又最喜欢抵押贷款，抵押贷款中还最喜欢房产抵押贷款。因此，如果你一套符合银行要求的房子作为抵押，那么恭喜你，这笔贷款业务至少成功了一半。

我们行的个人贷款，除却小额农户贷款和公务员保证贷款，一般来说都需要抵押（其他方式也有，但是较少，比如质押），因此3万元以上的非农户非保证贷款，房产抵押是一般要求，而对于抵押的房产最基本要求又是什么呢？

第一，依法合规的房产，证件齐全，这个是基本要求，否则无法办理抵押手续。当然，这个房产未必就是借款人本人的，也可以是第三方的，如果有第三方同意抵押的话。

第二，足值。这个足值不是说你的房子值100万，那么你就可以借款100万。这里涉及到一个抵押率的问题，如果房产价值100万而你借60万，那么抵押率就是60%，也就是通常说的打六折。我们这边抵押率控制在60%以内，换句话说如果是上面那个例子，那你顶多就贷个60万。为什么要打个折扣？还是那句话——防范风险。

之前讲过，银行就是怕你最后还不起钱，所以一旦发生这种情况，最后的办法就是处理你的抵押物——拍卖或者变卖你的房产，用所得的价款优先受偿。考虑到拍卖或者变卖一般低于房产的市场价值，而且房价有波动的风险，因此你所获得的贷款额度肯定是要小于当前房产的市场价值的，至于抵押率要控制在多少，各个银行的政策不一样，但有一点是肯定的，抵押率越小，风险也越小。

这里有一个问题要注意：你用什么来证明你的房子值100万呢？银行方面对此就只认一个东西：评估公司的评估报告。银行一般来说会有那么几家指定的房地产评估公司来给客户进行房地产评估。作为专业的评估公司，会充分的考虑关于你房产的各种因素（必然包括风险因素），因此得出的一个估价相对来说是比较稳健的，银行会根据评估公司的评估报告来确定你的房产价值，评估报告说价值100万，一般来说也就差不离了，再加上一个抵押率的限制，可以将风险大大的降低。

最后贷款手续批复完毕，就到了房产抵押登记这个步骤，这个时候就需要信贷人员带领着房产所有人（注意，不一定是就是借款人）去当地的房产管理部门办理抵押登记，办理完毕之后，抵押房产的房产证上会有一个关于抵押的标示——表明该套房产已被抵押，上面还注明了抵押的期限，同时对应的还有一本证书叫“他项权证”，顾名思义，就是不是所有人的权利，而是他人的权利，这本证书是由银行保管的。因为房产是不动产，只能通过这种登记发证的形式来确认权利，所以一旦银行拥有了这本证书，也就意味着拥有了这么权利。

他项权证作为重要的债权凭证，是要求严格保管的，从去房产管理部门领取的那一刻开始，就必须由银行方面负责管控；丢失或被调换他项权证的后果不亚于丢失现金。

房产抵押其实隐含的话题太多太多了，比如：

如果是生活必须的房子，一旦出现拍卖或者变卖的情况，其岂不是会造成借款人无家可归、露宿街头的惨状？

夫妻双方的共有房子，借款人谎称未婚进行了抵押，而配偶不知情，最后清偿的时候银行如何行使债权？

很多问题最终都要上升到法律的角度，一想到这我就犯晕，还是回到开头吧，用现代的商人眼光看，海子还挺奢侈的，那套“面朝大海，春暖花开”的房子，说不定是一套价值不菲的海景房，搞不好还是别墅呢，要是用这套房子抵押，给个百八十万的应该不成问题吧。