【房产】购买二手房详细流程和攻略

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总结一下二手房买房经验，希望可以帮助后面买二手房的朋友少走弯路。二手房交易真的比买新房复杂，买二手房之前一定要做好攻略。

当初购买二手房很希望有这么一份提示我风险的攻略，所以现在写一份分享给大家。

文中的税费计算是以2016年重庆的税费为例，其他城市税费和中介费不一样。

【二手房购买过程中可能存在的风险】

1.确认房产证和卖方身份证是否同一人。

2.确认房产证的产权人，如果是夫妻双方共有财产必须双方到场，或者有双方的卖房委托公证书。如果离婚的要有离婚财产分配协议和离婚证。产权不明的不要买。

3.付定金签合同之前一定要做产调，看房屋有没有抵押等不正常情况。

4.确认房产证的土地性质，是不是正常可购买类型。（还有很多风险大家购买之前先查询清楚，预防风险）

5.首付一定要在过户之后转账或者走资金监管。定金也最好走资金监管。

6.不要替卖家解压，风险太大。

【如何挑选中介，如何与中介打交道】

二手房购买在确定你想要的地段和大概位置之后就是找中介看房。

看房挑选2～3个中介同时进行对买家比较有利。因为不太可能只约一个中介就刚好遇到他是有责任心又不会乱报价。所以只能在多个人中去选择相对负责人又比较不太会坑顾客的那个。从报价到他的介绍，多多少少你是能感觉到的，但不要期待中介可以把一切替你搞定，毕竟他们是有可能会为了成单（利益）而牺牲你。

所以你需要自己做好前期功课

1.了解哪些地段小区是你会喜欢的，避免被别人牵着走。

2.这些楼盘大概价格行情如何。

3.中介费怎么收费比较合理，贷款费用多少合理？如果中介贷款费不合理，你需要单独找人做吗？

4.税费怎么收才是合理的，税费自己去窗口缴纳最好。

【中介费，贷款服务费，税费怎么收合理？】

1.中介费很多人说以前0.5%～1%就可以，这个其实要看现实情况，现在中介报价是买卖双方相加2%～1.5%讲价就看你的能力了。也许你可以讲到1%，但也要小心后面房价被抬高了。

2.贷款服务费要是你时间充足可以找银行直接做，这样就不花手续费，最多只要几百评估费。（这种我没有尝试过）

3.房天下贷款服务费是可以2000，也可以找担保公司好像2500。如果有能力可以讲价，我是没有讲下来。

4.税费算法:

所有税费计算要根据房屋交易所的过税计算，不是成交价，也不是银行评估价。

{契税计算}：①个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。简单点说，90平以下，不分首套二套，全部按1%征收，90平以上144平以下首套1.5%，二套2%！144平以上全部按3%征收契税。

{个人所得税}:个人所得税为1%，也可以是差价的20%（上次过户价与本次过户价的20%）所以两种情况个税是可以免的:①卖家为唯一住房且年满五年此笔费用可免。②.卖家的成交价比你这次的成交价贵或者相同。【各地，各个时间段政策不同】

{营业税计算}

满两年时间没有营业税，现在叫增值税。增值税为房屋过户价的5%。重庆满两年、此税费可免。

【注意】

缴税一定要自己去窗口缴，而且要看到发票。但是即使这样也可能被坑。我去缴税的时候明明知道个税是可以免的，但带我缴税那个人和缴税的工作人员串通好了跟我说个税按差价免收需要我提供定金合同(也许仅仅只是因为懒，你可以尝试这个人吃饭让ta帮你)，贷款合同，还有给卖家付首付的转账凭条。（后面我发帖问，大家都说不需要提供首付转账凭条）。我感觉自己被坑了还有一个原因是我的税费是按照评估价算的。但税费缴纳应该是按照成交价算。

【想免个税请注意】

防止税费被坑，自己心里清楚怎么算是远远不够的，建议各位在选中介时就要中介开一个明确的收费单据，白纸黑子的写好:中介费多少，贷款服务费多少，税费详细收取算法，个税按差价收取需要提供哪些资料，需要哪些流程。另外，也可以跟教税人员把关系处理好，让他尽量帮你免个税或用少付个税的方案缴税。

【据说日本价格成交过程，他们都会提供一个价格清单，上面有明确原材料价格，成本价，利润收取金额。这样信息透明，交易成本很低。】买房子，跟中介打交道之累，大部分的时间除了选房子之外就是如何防止自己被坑。时间精力付出的成本真的很高。

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