付费课程买房学习笔记6——买房有门道,学会至少省10万
一块听听系列课程
[今玖财富创始人、新世界(中国)前项目营销总监、房地产华南KOL关键意见领袖、城市与房地产研究专家]
买房把握三个中心,五个标准!
三个中心思想:
买房要考虑房子的升值!
买房要住的舒服!
买房要考虑孩子!
五个标准:
《买房有门道,学会至少省十万?》
如何看楼盘的优惠和折扣?
什么时候买房最优惠?
怎么做买房更划算?
首付不够,如何凑?
一、折扣几种坑
1、不是折扣给的越多,就越优惠
折扣多,有时候是开发商包装的噱头,不一定代表优惠,最终要看房子最终价格。
既要横向对比,又要纵向对比。
横向对比是指同一个楼盘的其他楼层和户型价格是什么情况。
纵向对比是指相近地段的楼盘的价格对比。
2、五一、国庆的价格并不是最优惠
五一、国庆的优惠很多时候都是包装出来的。优惠折扣很多,房子不一定实惠。但是,五一、国庆是开发商销售冲业绩的节点,他们会拿出比较多的货,价格未必有优势,可挑选的房子还是会相对多。
3、立标杆促销手法的房子别买
在集中开盘,或者节假日买房,开发商都会包装部分楼层和户型。
这些楼层定价特别高,可能是高楼层、朝向好的楼层,所谓的金牌户型。
广州为例,它的价格会比其他同楼层不同户型高3000-4000/平方米。
别碰!这只是促销手段,通过标杆让其他房子出货更快,未来卖二手市场房价格差不了多少。
4、有关系买房,有时候的确好使
有关系会好用点,不妨试一试。
二、什么时候买房最优惠
1、买在楼盘开盘第一期
因为所有的配套还没呈现,园林、商业配套、学校都在建设中,整个楼盘没有居住氛围,第一期的价格是整个小区销售过程中最便宜的。
开好头,需要打开市场和口碑,一次开盘就做爆,所有项目操盘手都很清楚,第一期真的是实惠价价。
2、春节以及春节后买房最优惠
这个时间是买房的淡季,春节和春节后要买房可以看看。
3、6月底和12月底
6月和12月涉及到开发商业绩考核,有业绩压力,会给到一定的优惠力度进行促销。
三、怎么做买房才会更划算
1、楼层的选择
高层住宅,开发商楼层定价无非两种:
倒金字塔型,楼层越高越贵,顶层除外。(如果不是景观稀缺,望江、望山、望公园,否则不要买高层,买低层就行)
纺锤型,中间楼层价格最贵,两边依次递减。(没必要挑最中间最贵的买,可以按照个人喜好)
一定要问清楚楼层定价方法,根据不同情况去选择楼层,说不定会省下几万甚至上10万。
2、贷款的选择
等额本息:贷款后每个月还的钱是固定的,一样多。
优点:每个月还款金额固定,还款压力小,适合收入比较稳定,经济条件不允许前期投入过大的家庭。
缺点:还款总利息比等额本金的多,而且前期基本在还利息,不利于提前还款。
等额本金:每个月还贷的钱不是一样的,但每个月还的贷款本金是一样的,这种还款方式前期还钱很多,后面越还越少。
优点:每个月还得本金一样多,后期还款越来越少,还款利息总额比等额本息少。
缺点:前期压力特别大。
收入不高,且工作稳定的人,建议选择等额本息的方式。
高收入人群,且有一定的积蓄,可选用等额本金的方式。
三、贷款年限的选择
以商业贷款100万,等额本息的还款方式,贷款基准利率以现在的利率上限1.1倍(5.39%)为例来计算。
贷款年限越长总利息越高,月供越低。贷款年限越短,总利息越少,月供越高。
建议:
银行贷款是这个世界上利息最低的贷款,能选长,不选短。可以选30年,一定不选20年,考虑到通货膨胀,钱越来越不值钱,就算手头有钱,也选择贷款最长时间。
四、首付不够,如何凑
1、如何拿公积金来当首付
找一个可以借给你钱的机构(注意资质和安全),签完购房合同,提取公积金,在将这笔钱还给帮我们垫资的机构,这中间有个时间差,大概是一个月的时间,
代价:最多付一个月的利息。
2、用我们的工作进行贷款
一份好工作,可以“空手套白狼”,不同的职业在无抵押贷款额度上,差别很大。最值钱的是公务员、事业单位和央企国企职员。
3、用我们的信用进行贷款
这种方式主要使用于资质不错的购房者。如果信用良好,可以接到一笔不小的数目。信用越来越值钱,千万不要超期还信用卡等等!蚂蚁花呗、京东白条,都可以进行贷款。
4、房、车抵押贷款
如果有旧房子,不一定要卖掉,可以拿旧房子抵押来做首付。抵押贷款利息比买房利息贵不了多少。
5、保单也可以拿来贷款
必须储蓄性质的保单,比如寿险、分红险、年金保险等可以来贷款。
消费型保险不可贷款,如意外险、健康险、投连险。
6、股票、证券等证券
有价证券是可以做抵押的,比如股票、汇票、期票、存单、债券等都能做抵押,为我们取得短期贷款。