降价信号渐行渐远，是楼市“虚火”还是反转？

一套房子花光一个人半辈子积蓄，刚需甚至一生也仅有一次的购房机会。如此高的房价，伴随的不是降价的信号，而是越来越明显的涨价趋势。每一次的希望，都被火爆的市场给浇灭。离我们最近的一次降价，也因为疫情之后的“救市”行为，被买爆了。楼市降价的信号为何渐行渐远，是冷静之后的“虚火”还是筑底成功之后的“反转”？

首先，疫情之后，部分城市“救市”成功？受疫情影响楼市开年不利，前两个月的市场近乎冰冻。随着疫情的好转，线下售楼处的开放，部分城市的楼市也迎来了复苏时刻。部分城市甚至出现报复性反弹，尤其是深圳、苏州、上海等本来就很火爆的市场，更是迎来购房者的青睐。几千万的豪宅都能秒空，上海一千万豪宅楼盘，更是出现连夜排队购房的景象。

这一现象的到来，被认为是地方政府的“救市”行为。不断放水的货币，以及相对放松的调控政策，都是引发楼市复苏的主要原因。但如果纵观全国楼市，实际还是处在危机当中，大多数城市的市场并未走向复苏。而且仔细分析当下市场成交的反弹，并不都是新入市的购房者，大部分都还是之前的购房需求释放。真正的市场复苏，至少得等真正的楼市需求入市之后的反应才能印证。

其次，房价稳定如初，部分城市开始反弹；如今城市分化太过严重，一二线城市和三四线城市房价差距越拉越大。而且一二线城市的房价并未出现大幅的下跌，只是部分三四线城市的房价出现回调。例如北上深这几个城市，房价更是非常稳定。一旦市场有风吹草动，市场必定作出反应，这个反应是涨价而不是降价。

面对如此的市场，很多人开始预测现在的一线城市房价是在筑底。事实又是如何？虽然没看到房价下跌，但是以北京的市场来看，正在发生改变。市场需求正在向刚需转变，从最近几个月的成交来说，都是以刚需客为主。而且改善型的客户受限购政策的限制，也开始将购房时间进行延长。

尽管市场热点频发，但是市场“反转”还远未到时候。不仅是市场的需求在减弱，国家政策也明令禁止房价上涨。同时市场参与者也开始更加理性的对待楼市，开发商也开始抱团取暖，炒房者也不断的观望。值得一提的是，多位重量级专家已经预测，5-7月份开发商各大规模的“降价潮”会如约而至，而且彼时很可能出现房企间的“价格战”。理由有二：其一，7月份是今年开发商的第一波还债高峰，提前降价回款很有必要；其二，6、7、8月份是传统的地产销售淡季，而且6月份还是房企年中考核关键节点，降价促销大多发生在这个时候。

当下楼市的复苏，只不过是疫情之后，部分市场需求的回升而已。过去这一轮上涨更是已经严重透支了自身动力，在可预见的3-5年内，我们无论是从人口流动，还是产业发展，亦或是金融政策支撑，都看不到房价“疯涨”的影子。而且对于全球的经济而言，危机才刚刚开始。